全力进军海外业务长实更上一层楼

股巿和楼巿的关系相当有趣，不少研究显示，股巿会领先实体经济或楼巿半年至九个月。事实上，港股恒指今年1月见顶，而中原楼价指数（CCL）却继续上升了半年多，到了8月才回落，近日楼价指数跌势转急，上周急跌了1.28%，为三年来最大按周跌幅。

有部份大型物业代理行在个多月前仍看好楼市，然而中原老板施永青却撰文指，如中美贸易战持续，香港楼巿可能会调整三至五年。另一家外资大行仲量联行亦发表报告，预计2019年香港楼价可能会跌15%，最悲观则可跌25%。至于耀才证券（01428.HK）主席叶茂林更预测，在最差情况下，恒指可跌至15，000点，而香港楼价则会大跌四成。

假如中原楼价指数可作技术分析，相信现时已跌穿自2016年初以来的上升轨，可说确认了跌势。不过有趣的是，香港恒生地产股分类指数，在10月份见今年新低时却出现了9天RSI底背驰，近日不跌反升，似在挑战6 月初以来的下降轨。

地产指数升穿下降轨

楼价下跌当然不利地产股，但近期地价也急跌，如早前启德首幅跑道地皮，仅以每呎楼面地价1.45 万元（港元.下同）售出，远低于今年中另一幅启德非跑道、景观较差的地皮每呎楼面地价1.78万元。地价回落，其实有利发展商营运和减低风险，加上现时不少地产股股价较资产有四成以上的折让，所以就算不看好楼巿，地产股也有博反弹的空间。

如地产股指数能升破下降轨，只要做好止蚀准备，可考虑买入一些表现相对强势的地产股，如信和（00083.HK）。该股股价今年明显跑赢对手如新地（00016.HK）及恒地（00012.HK），原因是稍后信和会回到卖楼高峰期。地产股折让大，有反弹空间，而股巿和楼巿的一个重要分别是，买地产股交易费用少而买卖容易，更不用付辣税，就算大势向下也可博反弹。

接连收购英国项目

现时买卖物业投资要付高昂的辣税，且在跌巿不容易出货或止蚀，难以短炒或博反弹。在众多地产股中，可考虑频频回购的长实（01113.HK）。长实近年积极进军欧洲市场，今年6月先以10亿英镑（约106亿港元）收购伦敦甲级写字楼5 Broadgate，继而在本月初洽购位于英国伦敦的豪宅项目，估值超过7.07亿英镑（约72亿港元）。

5 Broadgate位于伦敦市Liverpool Street火车站及地铁站毗邻，为一幢建筑面積约120万方呎的甲级写字楼。物业自2015年落成后由瑞银集团（UBS）承租作为英国总部，租约年期至2035年。长实早已表明，地产业务一向是其本业，会按照每个项目本身之条件审慎考虑。长实预测市盈率仅5.5倍，预测息率3.1厘，估值低企。技术上，可博长实短线回试前浪高位约61元。