营改增对房地产开发企业带来的挑战及应对措施分析

沈振桓

摘要：营改增作为我国目前调解公平税负的重要税制改革手段，从制度上解决了原有的“营业税”全额征收、道道征收的税收弊端，实现增值税“道道征收，层层抵扣”的基本优势。在营改增的过程中，企业降低了自身税收负担，提高了自身利润。本文就当前营改增税改大潮下的房地产业现状进行分析，深入探讨营改增对于房地产开发企业的挑战与具体应对措施。

关键词：营改增 房地产开发 措施

一、营改增综述

营改增是近年来我国为适应经济发展的需要而进行的试点性税收政策改革。在税法中，营改增具体表达形式为：将企业以往会计年度所缴纳的营业税改成增值税。也就是说，企业原本的营业税在试点过程中转嫁到产品或服务增值部分的增值税额中。这种改革对于企业而言有着重大意义：首先企业可以减少纳税项目，避免在生产、销售过程中的重复纳税现象。推进营改增税制改革可以使社会经济逐渐建立起一种良性循环机制，另一方面营改增也可以看作为一种变相的减税政策。在当前我国经济运行上行压力较大的情况之下，全面试点营改增政策不仅能够“以投资促供给，以供给增需求”的良好经济运行模式，同时也能保障企业获得盈利，加速推进企业进一步的转型发展。经由对单个企业的产业大规模转型升级来实现整个产业乃至经济体的结构性改革。

二、房地产营改增带来的挑战

房地产产业作为国民经济基础性、支柱性产业之一，由于其自身设计的上下游产业链众多、产业间经营关系复杂等特点，对于税收、金融政策变化都会产生极明显的反应并随之出现变化。尤其是税收政策，其改变可以直接影响到房地产企业的税负与利润水平，与房地产企业的经济效益产生直接联系。而在固有的税收政策中，相关营业税、土地增值税、契税、企业所得税、城市房地产税、城建税、耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、个人所得税、投资方向调节税、印花税等税种都给房地产行业带来相当的税费负担。在营改增之后，对于房地产而言除了在纳税种类上发生变化之外，具体还存在以下多种影响：

（一）推行营改增增加了房地产企业建设成本

因为房地产开发企业所购买的原料类型繁多复杂，除了相关大量集中采购的钢筋、构件、水泥等建筑施工专用材料可以获得增值税发票的开据之外，一些类似价值低、用途广泛、采购容易的辅助性建筑材料如小型施工工具、螺丝钉帽等耗材的供应商多为私营的个体五金商户等，上述商户均按照定额征收的方式缴纳相关税款。这种情况使得房地产企业在计算应缴税额时，并不能将耗材算入增值税抵扣项目申报。除此之外，房地产项目的安装施工环节是其开发成本中的重要部分，该项目的具体施工方是由在房地产企业上游的建筑施工类企业完成的，根据营改增的试点范围，施工企业也在改革之列。所以根据纳税形式不同与税负转嫁原理等原因，营改增改革后房地产总的成本与费用会增长。

（二）推行营改增提高了房地产企业资产负债

按照税法规定，建筑业与地产业的增值税税率为11%。营改增改革前，房地产企业需要缴纳营业税，而在税额计算中，营业税需要按照进项税额计入成本中。在营改增改革试点推行之后，企业购进的固定资产需要按开具相应的增值税专用发票来抵扣进项税额。在这种税收机制下，企业的资产总额会出现一定程度的下降。在企业负债水平不变的情况下，根据资产负债率公式：资产负债率=资产总额/负债总额来计算，企业在一定程度上会提高自身的资产负债率，同样的，企业的财务风险也随之提高。

（三）推行营改增降低了房地产企业利润

营收方面，在推行营改增试点后，在确定收入时房地产企业需要将所得收入内包含增值税的部分按规定去除，进而使得房地产企业较之缴纳营业税时期而言收入会有所下降。根据营业税与增值税现行税率相比，房地产收入下降比率约在10%左右。

（四）推行营改增增加了房地产企业财务工作难度

由于税收政策的巨大变革，使得房地产行业在纳税计算方面也发生了深刻的变化，相关税款的核算难度、核算数量较之税法改革之前大幅度提高。财务人员对于税制的改革政策也会出现业务无法准确衔接、处理、审核、计算过程中错误的情况，进而导致了财务核算出现违规、税款征收不够明确、申报的项目数额不够完整、准确等财务风险，为企业带来涉税风险。

三、房地产企业的相关应对措施

从上文我们可知，营改增对于房地产各方面从成本、利润、负债、纳税等多方面都带来了不同程度的冲击，营改增本身是一种改善企业纳税环境的税制改革，面对新的纳税环境与纳税方式，房地产企业也需要积极调整，采取相应的措施保证营改增税制改革能够积极地推行下去。

（一）房地产企业需要对经营模式进行积极改革。在新的税制体系下，房地产企业首先需要将项目运作的周期尽可能的缩短，在降低需要承担的财务費用同时，还可以减少资金占用时间，提高资金的基准率。其次，企业需要筛选房地产运营项目，重点参与开发高质量的房地产项目，这样可以保证在所有生产环节过程中会开具增值税专用发票用以抵扣，此外也可以进一步提高企业的品牌与形象价值，增强企业竞争实力。

（二）在财务人员管理方面，企业需要加强财务人员对于新型税率改革的学习和培训，帮助财务人员全面理解增值税会计科目相关账务处理的内容，同时要求采购与劳务建设部门在开展自身具体工作期间必须及时收到真实有效的增值税专用发票。在账目审核方面，房地产企业相关的会计审计部门需要保障会计核算的质量，做到每笔账目都有合法的原始凭证支撑，将企业的经济活动与财务核算进行充分匹配契合，最大限度地消除重复征税现象的发生。

综上所述，通过营改增税制改革，房地产行业虽然面临一系列的挑战，但是总的来说营改增税制改革还是对企业带来了直观的积极影响。通过一系列应对措施，房地产行业一定能够积极地配合国家税制改革工作，争取为我国经济体全面发展贡献自己的力量。