房地产开发企业金融创新与优化研究

薛晓磊　平安华

摘要：随着经济的不断发展，原有的房地产开发企业融资模式已经不符合现代行业的发展需求，需要在原有基础之上实现创新与优化。本文根据以往研究与工作经验，对房地产开发企业金融创新方式进行总结，并从对宏观调控政策进行调整、对银行房地产信贷的管理方式进行改革、加强非银行借贷机构及民间借贷机构的监管力度三方面，论述了房地产开发企业金融的优化研究。

关键词：房地产开发 金融创新 管理方式

前言

面对日益激烈的经济市场，各个房地产开发企业需要对融资体制进行不断创新与优化，只有这样，才能在建设中获得更多发展机会。好的融资方式可以帮助建筑企业渡过难关，承接更大更好的项目，为企业经济效益的提升创造有利条件。在现有房地产企业开发过程中依然存在很多不足之处，只有将问题全部解决，才能实现各项工作的顺利开展。

一、房地产开发企业金融创新方式

（一）实行房地产企业融资渠道的多元化

由于我国房地产企业融资渠道的局限性影响，导致银行的信贷风险过于集中。为了将这一问题彻底解决，我国应拓宽房地产企业融资渠道，利用分散投资方式来缓解房地产行业的发展压力。随着电子信息技术的不断发展，为互联网金融创造了更多发展条件，人们对互联网金融的依赖程度也有所提升，各个房地产企业应该对其中的发展机会进行合理把握，突破传统融资渠道的局限性格局，利用互联网技术将企业融资渠道拓宽，并在一定程度上降低融资成本。另外，为了实现房地产企业融资渠道的多元化发展，首先要推动银行信贷业务的证券化转变，这样企业便可以通过银行将贷款转移到证券市场的投资者身上，实现信贷风险的有效转移，提高资金的流动性。目前看，我国房地产金融证券化发展速度十分缓慢，相关部门应对该项问题提高重视程度，在实现相关制度完善的同时，敢于进行深层次创新。例如，在2005年3月份，国家开发银行和中国建设银行的住房抵押贷款证券化项目得到了国务院的批准，这也标志着我国房地产贷款证券化发展计划正式启动。随后，建设银行发行了“建元”，表明我国房地产金融市场开启了创新发展的新模式。

（二）对房地产金融产品进行创新

现如今，我国房地产创新金融产品种类明显不足，这在一定程度上阻碍了整个行业的发展。因此，各个房地产企业应该对金融产品的创新情况提高关注度，利用很多新的形式来吸引投资者眼球，从而加快与房地产有关的金融产品发展。在互联网金融和传统金融相结合的发展模式下，对房地产信托、住房债券等产品进行发展，可以为房地产金融产品的创新增加更多渠道，在确保安全性、规范性的基础上，为房地产企业提供很多保障。例如，在房地产信托基金的建设上，我国仍处于起步和摸索階段，为了实现REITS的进一步发展，我国企业应对国外的先进经验进行借鉴，首先，对国外的相关法规进行参照，从而对我国相关法律法规进行完善，并对各项交易管理制度进行重新审核。另外，还可以实施信息的公开化制度，保证需求者们可以在第一时间内得到想要的信息，以此来带动REITS的发展。

（三）对房地产金融市场体系进行完善

一个健全的房地产金融市场体系主要包括一二级市场，并保证市场的多层次性和全面性。其中，一级市场主要由发行市场组成，如住房抵押贷款市场、借贷市场等；二级市场主要由流通市场组成，如地产信用的二次交易、市场再流通等。而在我国现有的情况之下，一级市场发展十分迅速的，但二级市场依然处于萌芽状态，两级的发展差异很大。因此，我国需要尽快对金融市场资源进行创新，在确保一级市场更加完善的同时，对二级市场加大开发力度。另外，还需要对房地产金融市场的结构进行合理更改，促使一级和二级市场之间的差距逐渐缩小，这样一来，便可以将房地产金融市场体系中的常见风险进行合理控制，将以往二级市场的制约有效突破。

（四）提升房地产金融机构的作用

我国房地产开发商销售模式过于单一，与很多发展国家相比存在很大差距。例如国外在进行住房销售时可通过投资机构代销的方式来提升销售渠道，对于那些无法在第一时间内销售的住房，投资机构会首先利用自己的钱将房子买下，之后在慢慢开展销售。另外，国外投资机构的投资者们还会在供需不平衡的情况下，将手中的房源出售，以此来缓解房地产行业的价格波动，而这种方式与我国所理解的投机含义有所不同，他们主要目的是缓解供求不平衡问题。我国可以对国外的这种发展经验进行借鉴，增加相关投资担保机构的设置数量，为房地产行业的融资与发展提供基础保障。各地区政府也可以联合起来，成立房地产贷款担保协会，为各企业提供资金支持的同时，保证整个资金链的平稳运转，降低居民对资金问题的忧虑。除此之外，我国还可以专门成立房地产金融保险公司，并实施房地产贷款保险、项目保险等业务，为房地产金融提供更多的创新服务，最终形成一个健全的房地产金融机构体系。

二、房地产开发企业金融的优化研究

（一）对宏观调控政策进行调整

整体来看，房地产市场属于生产者的主权市场，在宏观调控政策实施过程中，应注重加强房地产行业的预期管理工作。近年来，各地政府通过保障性住房建设让居民的住房压力得到了有效缓解的，但这其中依然存在很多问题：第一，保障性住房建设需要以各地区平均分配为原则，一些三四线城市的保障性住房数量充足，甚至还会出现过剩现象。但对于一二线城市，由于人口高度集中，保障性住房数量严重不足，这对于城市购房者来说制造了不小的压力。第二，在保障性住房建设过程中，无法在建设质量上做出更多保证，还有很多购房者的资质与保障性住房不相符。针对于上述问题，政府应提升一二线城市保障性住房的建设数量，尤其是人口过于集中的中心地区。另外，从保障性住房的建立到销售，相关部门应加大打击力度，避免不符合规定的情况出现。在宏观调控政策实施过程中，预期管理也是其中的一项重要思路，增强对市场供给变化的预测，对投资风险意识进行合理有效强化，还可以借助于宣传部门的配合，对全国房地产数据进行宣传，尤其是在风险控制数据方面，对不实宣传进行严厉惩处。

（二）对银行房地产信贷的管理方式进行调整

站在表层发展角度来说，目前的房产信贷调控政策已经取得了很大成效，并对房地产金融市场的风险与规模进行了合理控制，但最终的落实效果很难令人满意。很多银行通过中间机构为购房者提供贷款服务，该项服务的实质还是进行房地产融资，不仅融资成本出现了大幅度提升，相关风险也没有得到有效规避。因此，在信贷管理方面，银行需要对房地产相关业务进行积极调整，将“风险回避”策略调整为“风险转移”策略。例如，银行可以适当放宽贷款条件，通过风险认证等级将不同的信贷转移出去，不但可以实现融资成本的有效降低，还可以消减房价上涨问题，降低购买者的购房风险。

（三）加强非银行借贷机构及民间借贷机构的监管力度

在房地产开发企业融资过程中，非银行借贷机构和民间借贷机构的作用不容小觑。首先，相比于银行来讲，这些机构的放款条件比较宽松，可从事更多的高风险业务；其次，可以有效拓宽供需双方的融资渠道，降低房地产企业对银行的依赖程度。因此，对于该类机构的发展，我国政府应保持支持态度，而并不是直接叫停发展。在非银行借贷机构及民间借贷机构发展过程中，需要对管理主体进行明确。还需要对各类业务的开展工作进行深入指导，提升机构管理人员的风险意识，并制定出新的管理立法和相关规定，促使其在房地产开发融资中发挥出更大消费经济研究作用。

总结：综上所述，站在目前房地产开发企业金融问题角度来说，创新与优化可以促使该产业获得进一步发展的机会。先关企业应该在现有的融资模式下，根据企业发展的实际情况，与法律规章制度相结合，促使融资模式不断创新和优化。整体来看，房地产开发企业融资与各个金融机构存在密切联系，只有在弄清双方之前的关系之后，才能实现房地产开发企业效益的不断提升。