不动产登记数据与数据共享研究

魏芳

摘要：目前我国的不动产数据主要分散保管与国土、城建、农业、林业、海洋等部门，不动产登记数据整合是对各个部门已有的分散存放、格式不一、介质不同的不动产登记信息进行梳理、规范。依据不动产登记数据库标准整合建设不动产登记信息数据库，为不动产登记业务和信息共享查询服务提供支撑。实现房屋、土地、林地、草地、海洋、农村承包经营权空间数据和登记业务数据、档案数据的一体化存储，达到图形、属性、档案一体化管理的目标。

关键词：数据共享 管理 数据规范

引言

我国多数城市和地区的房地由不同部门管理，随着《不动产登记暂行条例》的颁布，房产和土地管理部门之间的数据整合共享势在必行。但由于我国的政治和经济体制的问题，短期内房地产数据共享可能还会存在着诸多的问题，如没有统一管理机构、缺少相应可操作的管理制度、没有统一的数据规范和数据标准等系列问题。但《不动产登记暂行条例》的颁布实施确实为政府部门数据全面共享带来机遇，这就需要政府管理部门顺时而立，抓住机遇，建立行之有效的管理体制，由点到面，逐步实现数据资源全面共享，最大程度发挥数据资源应有价值。

一、数据共享的现状

（一）不動产登记数据共享的现状

目前我国除广东、深圳、天津等城市房地产由一个部门统一负责日常管理，上海、武汉等城市的国土和规划由同一部门管理外，其他的省、市房产和国土几乎都是由两个部门分别管理，数据各归其所有。在目前的政治和经济体制下，想要实现两个部门的数据共享并非易事。正如专家指出：此前与不动产登记相类似的住房信息联网，经多年推动仍处“联而不通”的状态，何况是跨部门之间的数据共享，不动产登记信息联网互通涉及部门实施难度较大，《条例》虽然规定由国土管理部门牵头管理，但具体实施尚有难度。

（二）政府部门间数据共享的现状

数据共享的困难体现在以下几个方面，一是没有一个明确的管理机构对政府部门的数据集中管理；二是没有相关法律法规强制规定数据必须汇交至数据管理中心，各个部门都自行管理本部门的数据；三是没有统一的数据标准和数据格式，即使各部门数据提供了元数据也不能立即被使用，还需要财力和人力进行分析和转换，造成了政府资金的巨大浪费，使工作效率大打折扣，一定程度上还制约了经济的发展。

二、意义

一些学者探讨了政府信息共享可能带来的益处，其中以Dawes（1996）的研究最为经典。Dawes从技术、组织与政治三个方面分析了政府部门间信息共享的益处，包括简化数据管理、支持信息基础设施、支持问题解决、扩展职业网络、支持领域层面的行动、提高公共责任、促进程序与服务的协同等、Foley（2006）等人则进一步提出跨部门政府信息共享的直接好处在于提高效率与优化数据的收集利用，间接好处在于通过获取更准确的信息优化公共服务，如提升信任与社区关系等。

三、建立数据共享实时互通机制

（一）必要性与重要性

《不动产登记暂行条例》第二十四条规定，不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。《不动产登记暂行条例实施细则》第九十六条规定，不动产登记机构、不动产交易机构建立不动产登记信息与交易信息互联共享机制，确保不动产登记与交易有序衔接。不动产交易机构应当将不动产交易信息及时提供给不动产登记机构。不动产登记机构完成登记后，应当将登记信息及时提供给不动产交易机构。

（二）数据整合的具体任务

我国各地的具体情况不同，不同类型的不动产数据存在的现状也不完全一样，在实际工作中可以根据数据收集情况选择符合条件的数据整合路线和方法进行整合。具体工作任务如下：（1）对于已建成的与不动产登记相关的数据库（比如城镇地籍数据库、农村承包地数据库、城镇房产登记数据库），可依据不动产登记数据库标准，建立不同数据库的相关映射关系模型，对原有的数据库中数据资料补充完善后转换形成符合不动产登记数据库标准要求的不动产登记信息数据库。（2）对于没有建立数据库但是已有不动产登记电子档案或部分电子数据的，按照最新的不动产登记数据库标准，对电子档案盒数据进行提取、转换。对需要的不动产登记信息进行补录和完善，建立符合不动产登记数据库标准的不动产登记信息数据库。（3）对于没有电子数据只有不动产登记纸质档案的，依据不动产登记数据库标准录入数据，补录电子数据，对纸质档案采取数字化扫描的方法进行录入，数据规范化整理后建立符合不动产登记数据库标准要求的不动产登记信息数据库。

（三）数据共享的具体要求

一是数据共享的日志问题。房屋交易管理与不动产登记紧密相联，对数据共享的实时性、有效性、安全性上均有很高要求，两方均应建立安全有效的数据共享日志，以便厘清责任。二是数据共享的网络问题。由于房屋交易管理机构合同网上签约备案等系统均要求互联网访问使用，而不动产登记系统通常运行在局域网或者政务内网，数据如何共享，不动产登记中心应提前考虑。建议可以考虑专用光缆连接互通方式或是通过网闸等设备过渡。三是数据共享的时效性问题。受理的登记业务保存后，不动产登记中心应同时将数据进行推送，若不动产登记记载登记簿后方才共享数据给房屋交易管理机构，将可能存在时间差，导致交易纠纷的发生。登簿后的有效数据再行推送以更新最终的限制状态。

四、解决数据共享问题的方法及对策

（一）成立大数据中心，政府出台相关法律法规

首先政府部门必须成立大数据中心，由大数据中心来接收和管理各部门的数据。先以不动产登记管理为试点，集中管理住房和国土部门数据，在此基础上同步研究制订相应的法律法规，规定所有相关职能部门数据必须汇交至数据中心，从法律的角度明确各政府部门在数据管理和汇总上的权利和责任。其次，要建立相应的数据使用管理办法，制定有关数据汇交、使用、保护、产权、保密等规定，各部门间签订数据使用协议，这样才能打破部门、地区间的信息保护，做到真正的数据共享。

（二）严格执行数据质量检查制度

数据质量检查是确保不动产登记数据整合质量的，重要环节。这个工作应贯穿于不动产数据整合全过程，对数据整合各个环节进行严格的数据检查和验证并对数据下载、查询、修改以及删除建立日志跟踪，便于成果回溯。数据质量检查重点包括属性检查与图形检查两方面内容。属性检查包括属性表结构、内容以及不同要素表之间的逻辑关系检查。图形检查包括空间拓扑关系、图斑完整性以及与原始数据的一致性检查。在具体的工作中，要按照整合数据标准，对完成清理整合后形成的不动产登记单元数据进行一致性检查，确保数据库属性数据、图形数据、图像数据的准确关联和内容一致；对数据的完整性进行检查，确保清理整合后的数据能满足不动产统一登记的需求；对数据的唯一性进行检查，确保关联的正确性；对数据库的准确性进行检查，确保清理后数据的准确。在实际工作中，数据的质量控制严格按照“二检一验”制度，一级检查为过程检查，检查比例为100%检查，由数据整理单位作业人员承担；二级检查为最终检查，由数据整合单位专职质量检查人员承担；一级验收为甲方验收，并对成果进行抽查，并出具检查报告及验收意见。

（三）成立专门的研究机构，加大数据共享的研究、利用

各部门的数据汇交后，信息量巨大，呈几何级的增长，如果没有专门的高新尖技术人才管理、分析和研究，就违背了数据共享的初衷，毫无利用价值，造成二次浪费。政府管理部门首先应从数据处理的角度出发，利用专业技术人才，一方面对现有数据清洗、抽取、转換、提炼和保存，另一方面对数据间的关联为政府管理提供科学分析和决策，从而提高城市的规划、管理与发展水平，提高城市资源利用效率，使数据共享发挥应有作用。数据共享的程度反映了一个地区、一个国家的信息发展水平，数据共享程度越高，信息发展水平越高。政府管理部门应紧紧抓住不动产统一登记给政府部门间数据共享带来的机遇，顺时而立，建立行之有效的管理体制，通过政府政策的引导，利用信息化、云计算、全面感知、智能分析等手段，促进城市不同部门、不同层次之间的信息共享、交流，为全国数据大共享打好基础，最终实现“智慧中国”。

五、结束语

综上所述，随着我国近几十年来经济水平的大幅提高，综合国力的不断增强，不动产相关产业迅猛发展，实行统一登记的呼声日益壮大，原本相对分散的不动产登记制度已无法满足登记需求，使用标准化手段规范不动产登记工作，加快建立不动产登记标准化体系确有必要。有关不动产登记数据的整合共享也刻不容缓，地方政府管理部门应抓住这一有利契机，快速成立不动产统一登记机构，建立大数据管理中心，健全数据共享管理的相关法律法规，这样才能为今后政府部门数据多层次的信息共享提供机构保障和制度保障，真正做到资源共享。