绿色建筑评价在物业管理中的应用

2018-11-20王园萍

智能城市 2018年20期

王园萍

关键字：绿色服务；物业管理；绿色物业管理

由于现代社会的发展，废气排放越来越严重。温室气体的超标排放，导致气候问题变成世界范围内的难题。只有全世界联合起来，通过全球经济结构的调整及资源调控，才有可能实现气候问题的改善。通过全球气候大会的号召，各个国家也都积极行动起来。在2020年之前，我国将减少40%～50%碳排放，欧盟减少30%，俄罗斯下降25%。由于我国目前还处于发展中阶段，经济发展程度不高、工业发展水平低、人口众多、发展不平衡等问题，处理好发展和节能、减排的关系变的非常重要。在发展中，既要满足我国经济发展的要求和人民生活需求，又要控制环境污染，实现可持续发展。各个行业都要选择合理发展方向，既保证行业的发展又能对节能减排做出贡献。针对我国的房地产行业，绿色建筑成为了负荷社会发展的新方向，为了满足绿色建筑管理的要求，绿色物业管理应运而生。

1 我国绿色建筑标准

我国绿色建筑发展比较晚，从2008年开始，有了绿色建筑的概念，直到2015年住建部发布的《绿色建筑评价标准》正式实施[1]，我国的绿色建筑发展才迎来了新阶段。这个标准是我国绿色建筑评价体系中的核心准则。根据其中对绿色建筑的描述，归纳起来主要具有以下四个新特征[2]：

（1）节约资源：主要包括节地、节能、节水、节材。节地主要是提高土地利用率。随着社会发展，土地资源越来越匮乏。通过向上和向下两个方面对空间进行拓展，达到提高土地利用率的目的；节能表现为节约能源（电、温度等），如通过对建筑外墙进行保温处理能降低建筑能耗等；节水表现为水资源利用率提高，主要通过合理的水路设计及增加节水设备；节材表现在使用绿色建材材料等。

（2）保护环境：表现为在建筑整个生命周期中（包括设计、施工、使用、管理及拆除）都要考虑建筑对环境的影响，尽可能减少对环境的破坏。

（3）“健康”、“适用”、“高效”的使用空间：建筑首先要满足人们使用需求，同时又能高效的为人们提供安全的环境，并较少空间资源的浪费。

（4）与自然和谐共生：表现为在建筑整个生命周期中，要与自然和谐相处，通过创新性的设计满足人们需求。而不是通过破坏自然环境来满足人们需求。

2 我国绿色建筑标识的等级和类别

我国绿色建筑评价标识的分为一星级、二星级和三星级，其中三星级为最高等级。绿色建筑评价标识的类别包括“绿色建筑设计评价标识”和“绿色建筑运行评价标识”，前者目标对象是还没有竣工（设计、施工阶段）并未使用的建筑，后者目标是已经投入使用的建筑。自2008年开始，我国绿色建筑数量持续增长，到2016年为止，各等级的绿色建筑标识项目数量如表1所示[3]。

表1 绿色建筑标识项目数量（个）

3 我国绿色物业管理的发展

随着我国房地产行业的发展，绿色发展是其可持续发展的唯一途径。只有满足了人和自然和谐相处，既能满足人的需求，也能符合自然发展需求，才能促进行业的发展。通过建立绿色建筑评价系统促进我国房地产行业的转型发展，绿色物业管理则应运而生。

首先，绿色建筑评价是对建筑从设计、施工到销毁整个一个过程管理。为了保证建筑的要求，物业公司每年都需要对能耗进行模拟和评价。为了确保满足绿色物业管理的要求，物业公司必须在施工程序、材料选择、装修等运营过程中，实时监控建筑物及设施情况。针对出现不符合绿色建筑要求的施工，应该命令立即停止。与相关人员进行沟通协商。在公共设施施工过程中，物业经理需要和设计师进行沟通，合理规划照明、通风等设施，在建筑外部保护、绿色景观设计和功能布局等方面，达到建筑和自然环境的和谐相处的目的。从而为未来的绿色物业管理打下坚实的基础[4]。

随着我国绿色建筑工作的逐步深入，绿色建筑越来越多。随之而来就是满足绿色建筑发展要求的绿色物业管理也进入起步阶段。深圳是我国最早开始进行绿色物业管理模式的探索的城市，经过多年发展并根据自己的实际情况出台了一系列的规章制度，包括《深圳市绿色物业管理导则》等。深圳市绿色物业管理模式概括起来有2个特征：（1）必须保证物业基本服务水平；（2）主要方式包括科学管理、技术改造（电、水、气）和行为引导（业主），通过科学管理能够提高工作效率；通过电路改造、水路改造等技术改造，能够减少资源的浪费，实现资源的有效利用；通过业主的参与能够减少资源的浪费，提高资源利用率。由以上措施达到降低建筑运行资源消耗，建立绿色社区的目的。通过几年的发展，深圳市绿色建筑项目对比传统项目上节能效果显著。绿色物业管理模式即保证了服务质量，又在节能、节水等方面，有效地降低消耗，从而达到了人和自然和谐相处、建立绿色社区、保护环境的目的。

4 物业管理中绿色建筑评价系统的应用

（1）发挥协会组织的作用。物业管理是经济社会发展到一定阶段的产物，由于我国经济发展水平比较落后，物业管理行业起步比较晚，再加上对物业管理的认识的限制，我国的物业管理水平比较低。到目前为止，绝大多数小城市及城镇还没有形成真正的物业管理市场。对于绿色物业管理来说，普及度更是非常低。所以，发展绿色物业管理是一个非常重的任务。物业管理行业协会应该积极呼吁企业遵照绿色建筑评价标准，结合自身情况，逐步开展绿色物业管理，从而实现规模效应，促进行业发展。行业协会同时应该架起企业与政府之间沟通的桥梁，定期向政府报告行业在实践中遇到难题，让政府了解行业发展情况并帮助行业成长。同时，协会还应该根据行业发展情况及社会需求，积极建立相关行业标准并积极提交相关政策建议，通过规整制度来促进行业的发展。

（2）标准化管理需要操作程序支持。绿色物业管理应该遵守绿色建筑评价标准，支持评价绩效管理。除此之外，还应该建立具体操作流程规定和详细规则。同时物业管理公司应该根据自身特点使用评价系统，通过系统评价，验证系统的适用性。当出现与现实不符等缺点时，应该继续改进系统。只有这样，系统才能实现不断纠正和完善，实现绿色管理的目标。

（3）创新管理方法。绿色物业管理应该从规划到设计和施工整个生命周期都进行监督和管理，通过这种方式能够达到很好的效果。由于我国的绿色物业管理市场发展滞后，所以在建立自己各项评价标准时，应该充分借鉴国外成熟的管理标准。针对绿色物业管理我们要找到适合我国的操作程序和评价系统。从而推动我国绿色物业管理的发展。因此，我国物业管理企业应抓住物业管理的本质，吸收国外先进经验，提高自己服务主动性。