房地产测绘中房屋预测面积与实际面积对比探析

张荣标

漳州市房地产测绘队，福建漳州 363000

在房地产测绘工作当中，经常会出现房屋预测面积与实际面积不符的误差现象，此类现象会导致一系列的纠纷事件，不利于房地产企业以及购房用户的经济利益。在理论上，房屋预测面积与实际面积的误差不能超过合理水平，如果超过水平则判定测绘结果不合格，但实际上受许多外部因素的影响，超出水平的现象屡屡发生。本文以治理房地产测绘工作中房屋预测面积与实际面积对比误差超出合理水平现象的目的，着重对此问题的形成原因进行分析，提出改善建议。

1 房屋预测面积与实际面积对比概述

房屋预测是在开发商具有预售许可权利的前提下进行的，由开发商自行委托测绘单位，根据建设图纸等纸面信息来进行面积预测，再依照预测面积制定相应的售价，此项工作通常在工程尚未完工的阶段进行。而为了避免预测结果误差较大，在工程完工之后，需要进行实测工作，实测工作的测量内容较多，不单包括图纸等纸面信息，还需要通过相应的测绘供给对完工后的工程面积进行测量，其结果更具实际性、可靠性。在上述两项工作当中可以看到，在存在预售许可权利的前提下，房地产测绘工作会得出两个测量结果，同时在预测结果上会带来一定的经济收益，此时，如果两个结果误差较大，就说明预测阶段的经济收益数额不合理，很容易导致纠纷。在理论上，预测结果与实测结果的对比误差是在所难免的，如果能够很好的控制误差，使其造成的经济影响最小化，那么误差可以接受，但实际上在现代大部分房屋测绘工作中，对于误差的控制能力相对较弱，并不能很好的落实理论目标，因此需要改善[1]。

2 房屋预测面积与实际面积对比误差原因

2.1 测绘数据变动

测绘数据变动是造成房屋预测面积与实际面积对比误差的最主要原因。因为预测工作主要发生在工程尚未完工阶段，所以预测结果没有实际的依据，如果在后续施工当中，出现了数据上的变化，那么实测结果与预测结果之间就会存在差异。房地产测绘工作人员应当重视此项原因，在进行预测时，尽可能按照未来施工发展的走向来进行预测，同时在施工当中也尽可能的不要随意改动数据，否则就会扩大两项结果的误差值[2]。

2.2 技术原因

房地产测绘是一项专业性较强的工作，当前我国人力市场当中，房地产测绘专业人员数量并不多，出现供不应求的现象，在此现象之下，房地产测绘单位的技术水平参差不齐，导致房地产测绘预测与实测之间存在误差。此外，在房屋测绘工作当中存在许多技术方法界定不明的现象，例如，在房屋内部上空处理时，不同测绘人员的处理方法存在差异，容易造成相应的误差[3]。

2.3 主观的原因

理论上，在进行房地产测绘预测工作时，测绘人员必须在客观角度上对建筑房屋的面积进行预测，然而实际上，许多工作人员在工作当中，都会依照自身的主观见解、经验来进行预测。具体来说，因为现代房屋预测工作对工作所需要的客观信息界定不明，导致工作无法根据完整的客观信息来开展，只能依靠主观见解来进行判定。在上述前提下可见，依靠主观见解或者经验来进行预测，其结果的可靠性相对较弱，实际上与实测结果相比之下，很容易出现误差。

2.4 工作素养问题

从部分房屋测绘单位角度出发，其本身具有合格的技术水平与资质，但是在工作素养上存在缺陷，工作时经常出现不规范工作行为，导致预测与实测结果出现误差。工作素养问题在某种角度上是一种限制专业水平发挥的因素，变向导致技术水平不足现象，相关单位应当重视此点，着重对单位内工作人员的工作素养问题进行改善。此外，还有部分工作单位出于对成本的考虑，经常使用陈旧、破损的技术设备来进行实测，此类设备往往具有准确度不足、功能缺失等问题，会导致实测结果不准确，使预测结果产生较大的误差，这种现象也是工作素养不足的表现之一。

3 降低房屋预测面积与实际面积对比误差的措施

3.1 测绘数据变动改善措施

针对测绘数据变动的原因，除了上述的控制方法以外，在实际工作当中也需要采取相应的改善方式。具体来说，为了能够明确预测方向，在工作中需要重视产权划分，产权是决定建筑面积经济价值归属的重要因素，即该建筑面的经济收益将由产权拥有者来支出，那么通过产权划分，可以引起产权拥有者对经济成本的重视，此时产权拥有者将不会轻易改动相关数据，即使需要改动，也会严格依照成本来控制改动的幅度，以此可在一定程度上降低预测结果与实测结果之间的误差水平。

3.2 技术原因改善措施

首先，房屋测绘单位不应当采用技术水平不足的人员，在筛选新进人员时，需要对人员的专业水平进行测试，测试可以分为2个部分，理论测试以及实操测试。在理论测试方面，需要考察人员的专业资格证以及工作经验等，通过之后即可进入实操测试，实操测试主要依靠实际案例，要求人员运用自身专业技术进行测绘，之后通过审核综合判定该名人员的专业水平是否达标，人员的专业技术达标，就消除了技术水平不足的问题，降低了预测与实测之间的误差。其次，针对房屋内部上空处理，虽然当前还没有一个统一的处理方法，但本文通过前人研究了解到，房屋内部上空处理应当先确认房屋内部上空的状态，如果上空存在支撑外墙，那么在测绘计算时，外墙面积只能规划到下层建筑面积当中。

3.3 主观原因改善措施

针对主观这一影响因素，文章以阳台面积实测为例进行分析。当前有许多测绘工作人员认为，在进行阳台面积实测时，应当直接对照阳台底板的水平投影面积进行测绘，但这种做法是错误的，正确的做法为：针对阳台外围结构的水平投影面积进行测绘，这种做法虽然在相关规程当中并没有准确规定，但在其他先进案例当中，均取得了准确的结果，具有一定的可靠性，可以消除预测与实测之间的误差。阳台面积实测投影例图如图1所示。

图1 阳台面积实测投影例图

3.4 工作素养问题改善措施

工作素养问题必须改善，针对此类现象，房屋测绘单位在筛选新进人员时，除了要对其专业水平进行测试以外，还要针对其工作履历进行考察。如果新进人员之前存在过多的不良事迹，那么要着重考虑是否录用该名人员，即可初步保障工作素养水平，有利于消除技术水平导致的预测与实测误差。其次，针对已有人员，不建议进行大规模的人力调整，应当进行相关的工作素养培训工作，培训当中应当重视内容制定，例如，工作素养不足带来的影响、如何提高自身工作素养方法等。

4 结语

房屋测绘工作是决定建筑工程经济价值的重要工作，对于房屋工程单位而言具有重大意义，但是因为许多外部因素的干扰，现代房屋测绘工作还存在许多问题。本文主要分析了房地产测绘中房屋预测面积与实际面积对比工作。分析当中，首先进行了房屋预测面积与实际面积对比概述，以此了解此项工作的具体流程以及误差带来的负面影响等等，之后介绍了房屋预测面积与实际面积对比误差产生的4项原因，并针对各项原因提出了相关的改善措施。