今年房价难以继续上涨

（海通证券研究所副所长）姜超

无论从人口结构变化、政策调控还是货币政策等角度看，2018年房价都将难以继续上涨。

住房表现出投资品属性，投资品的价格又主要由需求决定，而需求包含两大要素：一是购买的意愿，二是购买的能力。因此，决定住房需求的关键就在于这两个问题的答案——谁需要买房？买房的钱从哪里来？

买房者主要有两类人：一类人用来住，即通常所说的刚需；一类人用来炒，即将房子作为资产配置的投资工具，博取增值收益。这两类人分别对应住房的消费需求与投资需求。

先看消费需求。我国最迫切需要满足居住需求的群体，主要是年轻人和城镇化进程中转换身份的农村人口。人口红利和城镇化红利也曾是支撑我国经济高速增长的两大重要因素，但我国人口结构已经发生变化，老龄化日益加重，劳动年龄人口比重从2010年的高点持续下降，2017年已经跌破72%。

与此同时，城镇化的进程也在逐步放缓。2012年以前，我国城镇人口占比年均增加约1.35%，而在2013-2017年间，城镇人口占比每年仅增加1.2%，且仍有下行趋势。因此，住房消费需求人群总体长期趋于萎缩。

再看投资需求。住房投资获得的收益包括房租和买卖差价两部分。但无论从绝对收益还是变动程度来看，国内租金收益要远小于出售住房所获得的收益，因此决定炒房者需求的主要是后者。近年来，房地产可以说是实现资产保值增值的绝佳投资品。从2000年至2017年的18年间，商品房售价增速领先CPI增速平均达5%，且只有两年输给了CPI。

但是，高收益低风险的住房投资神话已被打破。一方面，住房调控政策趋严，2016年底的中央经济工作会议明确提出了“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。之后，多地出台遏制投机炒房的政策。此外，房地产长效机制逐步建立，住房租赁市场建设也开始加快发展，这些举措均将大幅降低投资者的预期收益。

最后看购买能力。2016年和2017年我国城镇居民人均可支配收入增速大约在8%左右，而这两年我国住宅销售价格平均增速超过12%，可见居民收入增速远落后于房价涨幅，并且我国房价收入比一向较高，购房需求难以靠收入得到满足。再来看举债，在全球金融危机之后，由于货币和债务增速较快，出现了产能过剩、地产泡沫、影子银行等问题，给中国经济增加了一定系统性风险。

当前，政府强调高质量发展，提出打赢防范金融风险攻坚战。2018年中央财经委员会的首次会议就强调要结构性去杠杆，而且央行在年初的货币政策报告中已经提出了“未来货币低增将是新常态”。失去了货币增长的支撑，居民举债很难进一步扩张，利率约束也使得需求趋势下行，因而新房低库存并不足以支撑2018年房价继续上涨。