顶层业主违建、改建致次顶层家漏水，物业有责任吗？

王明霞

基本案情

苏州市民王某家住新苑小区13幢2301室，杨某居住在顶层2401室，与王某是楼上楼下邻居关系。杨某在装修房屋时，未经许可，对楼顶公共天台进行了装修，私自改建了天台的管道。一场大雨过后，雨水无法全部经管道排出，倒灌至杨某房屋内，再渗漏至王某的房屋，致使王某刚装修的房屋设施及家具严重浸泡受损。王某认为物业公司对杨某私自改建管道和占用公共部位的行为存在管理不善的过错，要求物业公司承担相应的赔偿责任。因协商未果，王某诉至法院，请求判令杨某拆除占用公共部位搭建的房屋、将改建的管道恢复原状，并要求杨某及物业公司共同赔偿其经济损失60000元。

法院审理

案件审理过程中，法院根据王某的申请，请专业鉴定机构对涉诉房屋渗水原因进行鉴定。鉴定机构表示渗漏事件发生在大雨天气，需要进行放水试验以现场检查判断渗水原因，杨某以其房客不同意进行检测为由不予协助，致使放水试验未能顺利进行，导致王某的举证不能继续，其应当承担由此造成的后果。

另外，法院了解到王某也存在擅自在屋顶公共平台搭建花坛的行为，因王某不能提供证据证明其搭建行为没有破坏原有管道和防水层，故王某对其损失的发生也有过错，应当适当减轻杨某的赔偿责任。王某和杨某在装修时，物业公司已告知相应注意事项，对他们的搭建行為也曾予以制止，已尽到相应管理义务，故王某要求物业公司承担赔偿责任，于法无据。最终判决，对于王某的损失，王某自担40%，杨某承担60%。

律师提醒

本案中，因王某自身存在违规搭建的行为，其应提供证据证明其搭建行为没有破坏原有管道与防水层，因其未能提供，故推定王某对损失的发生也有过错。

王某与杨某在拿房时承诺遵守《业主手册》、《前期物业服务协议》等规定，并在申请房屋装修时，物业公司已告知装修注意事项，如不得擅自改变房屋结构及功能，不得拆改排水、排污管道以及其他影响建筑结构和使用安全、影响他人利益的行为。《业主手册》中也明确规定，屋顶平台属于房屋公共部位，任何人不得擅自占用、封闭屋顶平台或损坏平台相关设施。王某与物业公司之间存在物业服务合同关系，即使要求物业公司承担责任，也是基于合同之责而非侵权之责。本案中，物业公司已尽提醒义务，王某要求物业公司承担连带责任，无法律依据。