糊涂的“公摊”

董忱

买房是人生大事，买房总绕不开“公摊面积”这四个字。近日，一篇题为《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的公摊面积到底怎么来的》的文章，引起了众多购房者的热议。事实上，公摊问题积弊已久。近年来，随着房价上涨，部分开发商也是趁机推高公摊比例。住房公摊面积的存在是否合理？公摊面积到底是怎么计算出来的？开发商在公摊面积计算上又有哪些猫腻？本刊记者进行了深入调查。

提到公摊，所有的购房者都很熟悉，但是当记者采访购房者公摊面积是如何计算时发现，几乎95%以上的人都表示，具体不清楚，而且记者发现开发商在公摊问题上也存在“装糊涂”的问题。

“公摊”是笔糊涂账

梳理新闻，不难发现“公摊”的概念是多么模糊不清。2012年，安徽一对夫妇购买了一套建筑面积为71.71平方米的两居室，交房时发现，实际套内面积只有44平方米左右，公摊系数达到38.7%；在山东高密，购房者发现，看房时宽敞精致的小二居到收房时变成狭窄简陋的一居室，房里只能放下一张床，公摊高达52.35%，被戏称为“史上最牛”的公摊面积……

“你这房子不像150平方米。”2017年在济南东部购买了新房的张先生，装修完后请朋友到新房做客，谈起房屋面积，朋友们都认为他的新房公摊面积太大，各个房间实际面积有点小。

“公摊大，号称150平的新房，房产证上标注使用面积只有112平方米，公摊就有38平方米，以15000元/平计算，公摊的38平就是相当于60多万元白白扔掉了。”张先生面对朋友的谈论略微尴尬，也很无奈。

这套耗尽他全家全部积蓄的“大房子”，说是三居，其实每个卧室仅能放一张床和一个衣柜。

张先生之前在济南还有一套房改房，“我之前住的房子120多平，同样是三室每个卧室都比现在这个新房大，原先的房改房公摊很小，住起来也舒服，现在新房公摊系数是越来越高，明显不合理，希望国家能早日出台相关政策明确一下公摊标准。”

记者问张先生，“对于高公摊面积是否知道如何计算？”张先生摇头表示还真不清楚，只知道公用走廊、楼梯、电梯都算作公摊。老百姓的工资本來就不多，省吃俭用攒下来的钱全花在买房子上了，其实想法很简单，就是想有个宽敞明亮属于自己的房子，却要被公摊面积占去38平方米，实在想不通为什么。”

无独有偶。对于公摊面积占比大而抱怨的还有一名微博博主，他告诉记者：“我年前买了一套经济适用房，公摊面积却达到27%。想想就觉得可怕，明明是经济适用房，公摊面积却达到27%，我感觉不是被照顾了。”

哪些应算入公摊？记者询问了多年从事建筑工作的相关专家。“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分、一般情况下、公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套、套内建筑面积之和、并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。”

公摊面积到底是多少才合理？专家表示，根据目前房地产市场上的惯例，普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10%～15%之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数在17%～20%之间；高层住宅相对更高一些，约20%～25%。

开发商的“公摊算盘”

“开发商说公摊是多少就是多少，我内心是有质疑的，觉得开发商会不会存在多算公摊多收费的问题。”济南的王女士说，但即便自己存疑，也很难去求证，因为自己无法丈量面积，请专业机构丈量成本太高，个人支付不起，只能就这么算了。

大多数购房者和王女士的想法一样，在没有出现大问题的时候，就默认开发商提供的房屋公摊面积是精准的。

记者在采访中发现，因为公摊面积引发的纠纷、投诉并不少。比如，有的房地产项目交房时实测建筑面积变大，但变大的是公摊面积，业主可使用的套内面积反而变小；有的项目不主动告知业主公摊面积，等业主买房后却发现公摊系数高达30%甚至更多，原本以为的三居变成了大开间；还有的业主发现，精装修项目公摊部分也要收跟套内一样价格的精装费用。

郑先生2017年在济南西部购买的楼盘是一栋18层的住宅，当初置业顾问在介绍该栋楼时，称公摊率只有20%左右，但后来开盘时又得知该栋楼的公摊率在26%左右。“从20%到26%，多出来的那6%，又摊在哪里呢？”对于这个问题，郑先生多次向开发商咨询过，但得到的答复是，“以前规划有地下室的，后来没了，所以地下室的公摊就挪到了住宅上面，住宅的公摊就上来了，属正常现象。”但郑先生一直认为是开发商故意动了手脚。

中新律师事务所的陈律师告诉记者，在公摊问题上，开发商通常是打“擦边球”。“比如说，原本应该是作为地下部位的公摊，但有开发商将其作为住宅的公摊来计算，因为住宅的价格高啊，这部分公摊挪到住宅上来卖的话，会多出不少的利润。”陈律师说，“严格意义上来说，开发商这样做也并不违法，只能说是打了擦边球，比如说一些住宅小区受地理形势的限制，地下部分会高出地面，那你说这是地下空间还是住宅空间？”

此外，还有更多的购房者质疑，许多设施不能算在公摊里，比如为多栋楼服务的物业用房、管理用房、门卫等，为公共事业服务的配套用房，独立使用的地下室、车库，为多栋楼服务的水电服务用房、消防避难室等，这些都不应该分摊。

济南的楼盘到底如何计算公摊面积？记者对位于济南工业北路的几个楼盘做了个调查，翡丽公馆的销售人员说，“高层分摊在24%-25%左右，地下室公摊在50%以上。”记者问，“你们公摊的计算内容都包含什么？”对方称，“公摊面积是开发商定的，只知道公共区域是要公摊。”

同样在新城香溢华庭售楼人员也没有给出准确答案，“高层和小高层的分摊面积是不一样的，这个归开发商计算，我们和别的楼盘是一样的计算方法。“

祥泰城的售楼处人员告诉记者，“洋房的公摊是15%-20%，小高层公摊在20%以上。“记者问，”哪些公共区域算公摊？物业用房、停车棚、水电室、消防通道算不算公摊？“对方辩称，“你上网搜一搜吧，这些都算在公摊里，其实小区住那么多户，实际分摊到每一户的费用是很低的，不用计较了，房子一直涨价买得起房的业主没人在乎这点公摊。“记者对他的回答也是无语。

在济南，高公摊的楼盘也不少，购房时还是要擦亮眼睛仔细看。

其实有些开发商告诉购房者的公摊面积和实际房产证上标明的公摊面积还是有差别的。房主崔先生打开房本，上面写着“房屋建筑面积：84.47㎡；专有建筑面积（使用面积）：63.43㎡，分摊建筑面积：21.04㎡”。但并没有明示，公摊面积都在哪些地方。计算后得出的公摊系数数值是0.33（即33%），但崔先生告诉记者，当时咨询购房时，销售人员告诉他的公摊系数是20%-25%，多出来的公摊开发商也没有任何解释。

记者调查也发现，近年来随着房价的不断飙升，公摊系数也一路上扬，公摊面积究竟该由购房者买单还是开发商免费提供，应该尽快明确，如果规定公摊面积由购房者买单，就应该将公摊面积明细进行公开，让所有购房者都清楚公摊面积在何处，有没有被重复收钱。有关部门也应尽快建立便捷化的违法举报机制，让业主能够快速地反映开发商、物业公司滥用公摊面积的行为，让公共设施的使用更好地惠及购房者，坚决避免糊涂账。《齐鲁周刊》也将对此事持续关注。