住宅渗漏为何如此严重？谁的责任？

党的十九大提出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。住建部也提出，我国住房消费正从“有房住”向“住好房”转变。满足群众日益提高的住房品质需求，是房地产供给侧结构性改革的重要任务之一。“安居乐业”自古以来是人们生活图景的要素之一，拥有安全、舒适的住房是人们幸福生活的重要组成部分。然而，渗漏问题层出不穷，制约着人们住房需求的满足，给住户带来诸多烦恼。

2017年8月—12月，《中国建筑防水》杂志社与苏州市建筑防水保温行业协会联合开展了”苏州市商品住宅渗漏情况调查”，选取了苏州市城区范围内2002年7月至2009年6月期间开发的52个代表性楼盘（每家开发商选取1个楼盘），调查了411户住宅的渗漏情况，其中：发生渗漏的户数（屋顶、外墙、阳台、窗户、卫生间中任意部位）总计375户，以住户为单位的住宅渗漏率为91.69%；地下车库、屋顶和外墙的渗漏率分别为92.68%，82.30%和61.86%。总的来说，8—15年房龄的商品住宅渗漏情況严重。

住宅为何“漏洞百出”？

导致房屋渗漏的原因有很多，结合调查情况，总结如下：

1、防水未做好。很多业主反映拿房后不久房屋使出现漏水问题。一方面是新建房屋时防水未做好；另一方面是装修时二次防水未处理好。一些住户由于缺乏防水常识，收房时未重视防水工程的检验，也未能及时和开发商沟通解决出现的漏水问题。再加上装修房屋时防水又未做好，渗漏隐患大大增加。

2、住宅投入使用后的后期破坏或未做好相关维护。一些住户出于个人需求会对住宅进行部分改造，但是没有意识到已破坏了原有的防水层，埋下了隐患。还比如，一些住宅小区的屋顶是不允许上人的，属于不上人屋顶，可是还有居民在屋顶晾晒物件或私自安装设备，长期践踏或施工等会破坏屋顶防水层导致防水失效引发渗漏。物业应不定期清理屋顶排水管等公共部位，长期积水也会增大渗漏隐患。

3）防水层年久失效。完工后的防水层通常都有一定的使用年限，防水材料使用较长时间后，会老化失效。

4）渗漏维修不专业。如游走于大街小巷的“马路游击队”，以低价为诱惑，在接到渗漏维修业务后，换料赚利、增项增利、做完不管等种种不靠谱行为，导致出现“年年修年年漏”的现象。此类事件频频见于媒体，很多业主头疼之余，不免悔不当初。

渗漏率居高不下，谁的责任？

防水是一项系统工程，要保证防水工程质量，材料、设计、施工和监管措施诸多环节必须全部到位。居高不下的渗漏率是多方原因造成的，不是具体某一方的责任，而是多方之责。

1）造价之责

房屋防水的重要性仅次于结构，然而我国的防水造价仅为工程造价的2%左右，非常低。很多开发商、总包商或分包商为减少投入，在防水工程上还仍不断压缩，防水工程质量因此大打折扣。

2）设计之责

装修设计或防水设计人员对防水材料的性能、适用范围、使用条件等了解不深，不能根据具体情况正确选用防水材料、设计防水构造，只是简单地套用建筑防水图集，造成防水工程设计不合理、选材不当。

3）材料之责

防水工程中，以次充好、假冒伪劣和不符合国家相关标准的防水产品，导致防水工程质量缺乏保障。

4）施工之责

许多防水施工队伍，不按规范施工、偷工减料现象普遍存在。工人仅凭经验施工，求多求快求省，工艺流程管理混乱。常常出现基层处理不到位、细部节点不注意、涂膜厚度不足等问题，留下了渗漏的隐患。

5）监管之责

政府和相关行业主管部门监管不力，导致大量假冒伪劣和不符合同家标准的防水产品，以及无资质、无技能的施工队占据了建筑工地的主要市场。

6）百姓之责

消费者对行业、产品、品牌及相关标准了解甚少，缺乏自主判断能力，导致“马路游击队”盛行，不合格的防水工程蒙混过关。有的业主甚至在渗漏发生时，维修态度还很消极，加重了渗漏的危害性。

祛除房屋渗漏顽疾之“良方”

解决渗漏顽疾，多方有责，需多方合力。

开发商要将建筑底子打好，在招标过程规范化、透明化，并从设计开始就做好防水工程，所用的防水材料要保证过关，施工也要到位。对普通业主来说，应选择工程品质优良的开发商。

防水企业应受进一步监管，切莫让假冒伪劣材料和缺少技能的施工人员成为防水市场的主体。材料是基础，设计是前提，施工是关键，管理是保证，任何一个环节都要引起重视。

业主要重视家装防水并加大防水投入占比，二次防水处理应交由防水专业人员负责。

物业管理公司应该履行好相关管理职责。

住户要提高对防水重要性的认知，在人住之前要检查房屋的渗漏情况。发现渗漏问题后，找专业施工队伍及时解决，要投入一定的合理费用，切勿拖沓不管。

参考文献资料：

1.《治理建筑渗漏顽疾，惟其艰难方显勇毅一从<2013年全国建筑渗漏状况调查项目报告>发布谈起》，原文刊载于《中国建筑防水》2014年第18期，作者：潘文亮，庞正其

2.《苏州市商品住宅渗漏情况调查报告》