新疆房地产供给市场演变及特征分析

孟庆杰

(新疆建设职业技术学院,新疆 乌鲁木齐 830026)

产业结构合理是保障区域经济稳步发展的重要影响因素,房地产业是区域经济发展的支柱之一,产业的合理结构是保障各产业良好发展和区域经济发展的基本条件[1]。根据2015年3月发布的《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》提出的发挥新疆独特的区位优势和向西开放重要窗口作用，打造丝绸之路经济带核心区。因此对新疆房地产市场供给结构演变及特征进行分析具有实际意义。

1 新疆房地产市场供给现状

目前描述房地产市场供给的指标主要有:房地产开发投资、房地产施工面积(计划供给面积)、房地产竣工面积(市场供给面积)、销售面积(有效供给面积)以及房地产市场的空置面积(供给过剩面积)[2]。下文的供给分析也主要从这几个指标的变化进行(以房地产开发企业所开发商品房为对象,未考虑政府的保障性安居住宅)。

根据《新疆统计年鉴》数据,新疆自治区2013—2016年的房地产市场供给数据有以下变化[3],见表1。

房地产开发投资从2013年的825.69亿元增长到2014年的1 014.41亿元达到最大,后期的变化范围在11.83%～22.9%；施工面积从2013年的9 459.55万m2增长到2016年的11 530.59万m2,增长21.89%,说明前期投资的结果在逐步体现。

表1 新疆房地产市场供给指标

空置面积由2013年的731.88万m2增长到2016年的1 457.76万m2,增长99.18%。其中住宅空置面积增长69.88%,商业地产空置面积增长186.1%[4]。供给过剩的状况还在加剧,虽然开发投资在减少,但投资积累的结果还在逐步体现。

2 新疆房地产供给市场变化趋势分析

新疆房地产供给市场的变动受南北疆区域房产市场的影响较大。为更好说明新疆房地产供给市场变化趋势,需要对南北疆房产市场进行分析,根据近三年南北疆各地州GDP平均值占新疆自治区比重,乌鲁木齐占26.76%，伊犁占16.88%(在北疆最大)，巴州占10.85%(在南疆最大)。据此选择乌鲁木齐市、北疆的伊犁州和南疆的巴州作为影响分析对象。

2.1 乌鲁木齐市房地产供给市场的变动分析

反映房地产供给市场指标的量化单位不一致,在此先将计算单位不一致的房地产开发投资排除,然后再进行趋势分析。将乌鲁木齐房地产供给市场中施工面积、竣工面积、销售面积和空置面积四个指标进行分析,可得如下趋势,见图1。

图1 乌鲁木齐市房地产市场供给数据的变动

2000—2016年施工面积的绝对值增加了6.4倍,复合增长率为16.1%。远超过竣工面积的增长。2000—2016年竣工面积绝对值增长3.12倍,市场供给面积变化幅度较大,当时的国家调控政策起到较大作用,有效供给面积实现的增长率较低,房地产商品供给存量较大,没有与市场有效需求相适应。

2000—2016年空置面积绝对值增长5.7倍,超过销售增长率的幅度达126.4%,从历年空置面积占竣工面积比率看,市场供给过剩一直存在。从空置房地产用途数据分析,其中住宅地产占比较大,商业地产占比较低。住宅房产的库存占比较大,说明供给的产品与市场所需不适应。房地产行业要从供给侧进行改革,按市场有效需求进行供给,缓解行业供需结构的过度不平衡。

2.2 伊犁州房地产供给结构的变化趋势

伊犁州的数据由于收集不完整,伊犁房地产主要供给数据主要从2000年开始,其中的空置面积数据从2005年开始。其供给数据变化见图2。

图2 伊犁州房地产市场供给数据变动

2000—2016年伊犁地区施工面积绝对值增长30倍。2000—2016年竣工面积绝对值增长9.3倍(与施工面积相差过大),销售面积绝对值增长8.6倍,竣工和销售面积的增长趋势基本一致。

2005—2016年空置面积绝对值增长6.5倍,2005—2016年的复合增长率为16.8%,其中住宅空置率较高。近5年数据显示房地产供给市场的有效供给较少,未达到市场有效需求对产品的预期,形成的房地产库存量较大,房产库存的增大对当地房地产业上游和下游都产生一定的影响。

2.3 巴州房地产供给结构的变化

2000—2016年巴州施工面积绝对值增长19.5倍。2000—2014年竣工面积(2015年比2014年增长264.9%,2016年数据比2015年下降84%,数值变动过大,在此用2014年数据)绝对值增长16.5倍。2000—2016年销售面积绝对值增长3.03倍。竣工面积和销售面积总体趋势基本一致。见图3。

图3 巴州房地产市场供给数据变动

2000—2016年空置面积绝对值增长16.5倍,2016年达到239.96万m2,是当年竣工面积的1.56倍。住宅房地产库存过大。市场供给远远超过有效供给,形成较大的房地产库存。

2.4 新疆自治区房地产市场供给变化趋势

新疆1996—2016年房地产供给市场数据变化趋势见图4。

图4 新疆房地产市场供给数据变动

新疆自治区2000—2016年房地产开发施工面积绝对值增长13.9倍,与乌鲁木齐、伊犁州和巴州三个地区变化趋势基本一致。2000—2016年竣工面积绝对值增长4.13倍,销售面积绝对值增长5.9倍,空置面积增长了3.18倍。2016年末全自治区住宅地产占总空置面积的55.07%,商业地产占30.5%。 其变化与前面三个所选地区的数据差异不大,长期变动趋势也基本接近。

3 特征分析

通过对新疆自治区和3个区域的数据分析列出2000—2016年数据绝对值和复合增长率数据,见表2。

以上数据表明新疆房地产业供给市场特征：第一,总体计划供给面积增长过快,形成市场供给规模增长较大；第二,市场供给面积与市场有效需求不匹

表2 2000—2016年数据绝对值和复合增长率数据

配,供给效率不高；第三,南疆房地产市场供给转化为市场有效需求效率更低,市场供给过剩比北疆更严重；第四,新疆总空置面积中住宅比重持续下降,近四年南疆住宅空置面积占有效供给面积平均值的78%,远高于伊犁州的64%和全疆61%的水平,南疆是去库存化的重要区域。

4 结 语

新疆房地产供给市场变动特征主要是,房地产开发投资规模扩展较快,有效供给被市场接受速度较慢,市场供给产品不能满足市场有效需求,根本问题在于市场供给效率较低。由于房地产市场需求的范围大、多样性和层次复杂等特点,要求供给的产品结构应根据有效需求预期进行调整,供给侧改革是解决房地产市场供给低效率的主要方式[5]。而土地所有权国有化、房地产市场区域垄断化的属性,导致只有增大政府对房地产市场控制份额,适度市场化份额,是提高土地资源利用效率,解决新疆房地产供给市场效率不高的根本途径。