房地产金融与房价的关系探析

袁圆

【摘 要】 房地产金融和房价之间存在相互促进的关系，房地产金融不断发展，开发商更多的开发高档住房，而经济适用房供给不足，另一方面，人们的购房需求增加，在国内投资品不足情况下，人们大多选择投资于房地产，房价居高不下。但房地产市场存在风险，为了防范房地产泡沫出现，需要采取措施抑制过快上涨的房价，实现经济的转型升级和可持续发展。这需要改革房地产市场信贷情况，同时采取行政政策措施遏制过度投机动机。

【关键词】 房地产金融 房价 土地财政 房地产泡沫

一、前言

2008年金融危机之后，为了防止次贷危机影响国内市场经济，我国政府提出一系列支持措施繁荣经济，促使货币供应量大幅增加，金融机构贷款余额与往年相比也呈现非常高的态势，宽松的货币政策助推了国内房地产市场的繁荣。我国房地产市场自金融危机以来就呈现不断向上发展的趋势，也对国内经济起到强大的拉动作用。银行等金融机构也在推动房市繁荣中起到一定作用，他们给予优惠的贷款额度，鼓励房地产投资行为，房地产金融与房价之间存在密不可分的关系，房地产金融的繁荣刺激了人们进行买房，而房价的一路高涨又带动了房地产市场的繁荣和房地产金融的发展。

国内房地产市场已经出现畸形发展态势，目前我国经济结构面临转型升级压力，一线城市房价节节攀升，居高不下，人们面临巨大的购房压力，三四线城市房源充分，部分城市出现库存积压情况，而且对于房市的投资挤占了对于高科技新兴产业的投资，长远来说不利于社会经济的转型升级和发展进步。因此研究房价问题，以期解决目前房市过度繁荣、防范房地产市场泡沫已经成为重点需要关注的问题。

二、国内房价居高不下的原因

我们首先考虑影响房地产市场繁荣，房价居高不下的基本原因，从中找出基本的影响因素，从而为继续探讨房地产金融与房价之间的关系提供基本条件。

（一）房地产市场供需不平衡。价格是市场中供给和需求的调节器，因此房价的过高本质上来说是由于供需不平衡造成的。短期来看，住房的供给是固定的，房价主要受到需求的影响。随着国内经济的发展，更多人口进入城市成为城市常住居民，这些人期望定居城市，其本身对住房有着刚性需求，需求弹性非常小，而且也存在大量为子女买房的现象，每户家庭基本上需要两套住房，这拉动了国内房价的上升。另一方面，国内金融市场投资产品种类较少，股票市场需要一定门槛，否则容易出现亏损，民众基本上没有有效可靠的投资理财渠道，而国内房地产市场一直处于繁荣状况，投资房地产成为众多手中有资金没有投资门路的人的选择，他们很有可能购买多套住房，这在短期中又推动了国内房价的上涨。

长期来看，供给和需求都可以变动，国内住房供给量一直未能满足需求量。一方面，土地的供给是有限的，这直接决定了国内住房供给不可能无限制增长，而且土地属于国有，房地产开发商要受到政府土地财政的影响，另一方面，开发商在建造房子时候以利润最大化为目标，因此他們更加集中于建造高档大户型住宅，经济适用房和廉租房建造程度较小，而大部分需求集中于经济适用房。供需之间不对称性和投机性造成了房价居高不下。

（二）金融机构的支持。在政府政策的支持和金融机构自身盈利性的需求下，银行等金融机构对房价上升也起到一定作用。一方面，开发商受到政府的支持，这降低了开发商拖欠的风险，银行更有可能将钱借给开发商，以缓解开发商在开发过程中的资金不足问题，这使得开发商回笼资金压力降低，基本不会选择降低房价以提高销量。另一方面，个人买房过程中大多数会存在全款资金不足情况，依托银行等金融机构的分期付款买房大大增加了购房的热情和积极性，在当前通货膨胀跑赢利率的情况下，将金钱存入银行已经不是明智的选择，很多人会选择买房保值增值，而且可以通过银行进行分期贷款。在限购令出台之前，很多家庭有好几套房产，除了其中一两套是为了满足生活住宿所需之外，其他大多数是进行投资理财，以期实现保值增值。而这很容易带来房地产市场泡沫，美国次贷危机也与房地产市场的过度繁荣有着非常大的关系，依靠房地产市场繁荣而发展的经济是危险且有危害的，因此要采取措施遏制国内过于繁荣的房地产市场，以稳定国内经济，实现可持续发展。

（三）土地财政影响。实行分税制改革以来，中央财政和地方财政之前财权、事权分离，中央财政收入占总财政收入的大部分，地方政府财政收入较少，但地方政府承担大部分财政开支，地方政府的收支不平衡要求政府采取措施增加地方政府收入。而地方政府在房地产市场中扮演特殊角色，他们是土地市场上土地的供给者，因此可以说是直接与房价相联系。国内大多数地方政府主要依靠卖地获得财政收入，有些地方甚至占地方财政收入的大部分，因此地方政府对土地有很强的依赖性，为了获得收益，地方政府很难真正将房价调控在合理区间之内，而且也会控制土地出让的数量，以便保证土地出让的价格。

三、房地产金融与房价及其改革

（一）房地产金融与房价的关系。我国房地产市场基本上是在2008年金融危机之后出现繁荣，这与当时的国内国际背景有关。2008年美国次贷危机爆发之后，国内政府吸取之前教训，积极采取救市计划，实行4万亿国家投资计划，在财政和货币政策方面均实行积极的政策，鼓励地方基础建设投资，加大政府投资支出，增加国内消费，同时实施全面放松信贷限制的货币政策，并振作股市，降低存款准备金率，鼓励银行放贷。房地产市场面临非常有利的发展机遇期，房地产贷款新增额在总贷款新增额中占有较大比例，高资金需求型的房地产行业对金融的依赖性逐步增强。政府又提出降低首付比例和房贷的利率等一系列金融刺激政策，房地产价格出现迅速上升。而房地产市场的繁荣又刺激了放贷冲动，但是目前房地产行业信贷规模过大，这给金融市场带来较大危机。因此房地产金融和房价之间有着非常密切的关系，二者存在相互促进的作用，有着同向发展的趋势。

（二）房地产金融改革。目前国内房地产市场过于繁荣，房地产市场占据了太多的资金资源，不利于实现资源的优化配置，而且也给房地产金融带来比较大的风险和不确定性，因此要进行房地产金融改革，降低金融风险，为实现国内经济转型升级和可持续发展提供助推力。

1、改革房地产信贷现状。本质上来说，房地产市场目前高度繁荣情况与房地产金融市场上过于宽松的信贷体系有很大关系，，对此要改革房地产信贷现状，优化信贷结构，分情况提供不同的信贷模式，对于有着购房刚性需求的首套购房者，要降低贷款利率和首付比例，保障基本住房需求，而对于投资或投机性购买二套房及以上者，要提高贷款利率，提高首付比例，降低房地产市场炒作热潮。另外，要优化银行贷款对象，原有银行贷款资金更多的投向国有企业和资金密集型的房地产市场，要改革银行贷款模式，将资金更多的投向高科技产业和有发展前景的中小企业，降低中小企业贷款难度，促进实体经济的发展，推动经济结构转型升级和可持续发展。政府要加强政策引导，使商业银行控制对于房地产的信贷规模，控制投放力度，降低房地产市场过热情况，促进房地产市场朝着市场均衡水平稳步推进。

2、鼓励地区间交流与合作。当前国内房地产市场中的房价在不同地区呈现出不同的发展情形，在一线城市房价居高不下，并出现不断上涨、一房难求的问题，然而在三四线城市却出现房产积压无人问津情况，这与地区间发展不平衡和户籍制度存在较大关系。要加强地区间交流与合作，鼓励一线城市的资金人才和技术向二三线城市转移，一线城市辐射带动周边的城市发展，降低区域间发展差距，提高二三线城市的社会保障水平，采取措施吸纳人才进入二三线城市发展。推动城际交通的发展，缩小地区间交流障碍，提高人员和资金流动效率。另外要适当放宽二三线城市户籍制度限制，在保障满足新进入城市居民住房需求的同时，遏制投机性购房需求，真正实现“房子是用来住的，不是用来炒的”的要求。

3、供给侧改革。目前地方对房地产业存在过度依赖的情况，但是房地产市场存在很大的风险和不确定性，要想实现经济的可持续发展，需要进行供给侧改革，从根本上转变经济发展方式，实现经济的可持续发展。要鼓励科技创新，推动高科技产业发展，国家要给予高科技产业资金支持，解决高科技产业发展的后顾之忧，鼓励企业与高校合作，共同培养创新型人才，为经济发展注入活力。另外要积极吸收学习国外先进技术，增强本国技术实力，推动产业结构由劳动力密集型转向资金和技术密集型发展模式，提高资金使用效率，降低地方政府对房地产的过度依赖，实现产业的均衡发展，从而降低人们蜂拥投资房地产的热情，给房地产市场降温。

四、总结

随着我国经济的发展，人们生活水平不斷提高，城市化水平也在不断提升，大量居民进入城市生活，带动了房地产市场对住房的需求上升，这促进了国内房地产价格的上涨。房地产金融也随之不断发展，大量资金投入到房地产市场，一方面为开发商建造房屋提供有力的资金支持，开发商在利润驱动下更多的开发高档住房，而对于经济适用房的开发较少，另一方面，2008年金融危机以来银行等金融机构降低买房的首付比例、降低购房利率，大大刺激了人们的购房需求，在国内投资品不足情况下，人们大多选择投资于房地产，产生了大量投资和投机于房地产的行为。再加上地方政府土地财政等多方面的影响，房价居高不下。房价的高涨又促进了房地产金融的繁荣。为了实现经济的转型升级和可持续发展，需要采取措施抑制过快上涨的房价，促进资金更多的投向高科技产业和实体经济。这需要政府和金融机构多方面的努力，在财政政策和货币政策适度收紧的同时，改革房地产市场信贷情况，控制信贷规模，同时采取政策措施遏制过度投机动机。

【参考文献】

[1] 付瑞琪.中国高房价形成原因及解决对策[J].中国房地产金融，2012（5）.