城市既有建筑更新改造发展路径

■ 主持人 蓝 枫

当前中国的城市建设从存量发展时代逐渐步入存量和增量并存时代，城市既有建筑更新改造将成为今后城市建设的重要方向之一。在此背景下，如何推动既有建筑更新改造发展进程，破解既有建筑更新改造难题，创造更美好的生活环境？本期会客厅邀请同济大学建筑与城市规划学院院长李振宇、广联达科技股份有限公司研究院院长刘刚，就相关问题进行探讨。

既有建筑更新改造应为人服务

李振宇

主持人：城市更新发展经历了哪些发展阶段？

李振宇：当前我国的城市建设从存量时代逐步走入存量和增量并存的时期，国家和地区都在扩展城市建设和城市既有建筑更新改造阶段。

城市更新经历了几个阶段。第一阶段，低速发展阶段。1990～2000年左右，房地产开始市场化，在一些房地产公司主导下，开始大规模的、利益导向的旧城改造。第二阶段，随着城镇化的快速发展、城市经济的快速发展，很多城市政府也开始大力推进大规模的项目建设，通过城市更新、旧城改造来推动城市的发展和转型升级。到2010年以后，城市转型时期，城市更新的内容，随着资源环境、内容方式的变化，变得更加多元化。

城市更新和既有建筑改造有以下几种类型：第一种是保护型更新，包括北京、上海，江浙地区的历史街区、老城区的更新改造，还包括历史街区的保护更新。第二种是功能型更新，包括很多的棚户区、老旧厂区，牵扯到功能的变化升级置换等。第三种是改善型更新，这种更新不是非要做大拆大建，更多地从环境优化、新的设施植入等方面入手，使人居环境有所改善。

我认为，今后在城市既有建筑更新改造融合发展的过程中要关注以下几方面内容。

一是市场性。城市更新会更多考虑市场的参与作用，更多的组织模式可能会由政府主导慢慢变成政府引导市场参与，市场的参与度会逐步提高，包括将来社会组织和公众的参与，伙伴关系的建立等等，这是城市更新未来发展的一个趋势。

二是社会性。过去是大规模的城市改造项目，今后会慢慢进入，越发谨慎，现在的城市更新不会采取像过去的大规模的拆迁方式，而是精细化改造，包括对社区环境和人的尺度的关注。社会性是将来城市更新的重点。

三是文化性。城市更新过程中可以通过文化性产业的注入引导城市转型，包括通过文化创意创新方式来推动促进城市更新。

四是可持续性。城市更新虽然是城市中的一个点，但它对城市的影响力不仅仅在建筑改造完成的一小段时间内。如何持续地影响城市，或者是更大范围地影响城市区域，是城市改造时需要考虑的，也是将来引导城市转型时需要思考的一个问题。

未来，城市更新会进入常态化。城市更新的关注点从过去的大规模变为精细化、小规模、微循环，这些都是新时代中国城市发展对城市更新和既有建筑改造的要求。

主持人：既有建筑更新改造如何实现为人服务？

李振宇：随着时代的变迁，人们对于建筑形式的追求也不断发生着变化：从原始时期追求生存到古代时期追求秩序，从现代时期追求功能再到后现代时期追求多元。建筑除了承载着历史，也伴随着一座城市文明与文化的发展。但不管是对于历史建筑，还是新式建筑而言，唯一始终不变的是——必须为人服务。

一些人往往会觉得，为人服务就是为使用这栋建筑的人服务。建筑的“为人服务”还应该体现在为住在周边的人服务，甚至是为偶尔路过的人提供服务。在过去40年的改革开放中，我国形成了住房改革制度，形成了土地招拍挂制度，同时也归集了大量的资金来做城市的配套服务，例如：发展地铁、兴修道路、污水处理等，这些对于城市的发展都是非常有利的。

我认为，城市公共建筑的使用功能上，应该更多考虑多元和共享。比如：一个歌剧院的内部装修可能花费了大量的资金，目的是为了让去听歌剧的人获得更好的视听效果。当然，在这样的情况下，歌剧院前的草地应该是开放的，使得平时住在附近的人能够有一个公共空间；歌剧院邻街应该是咖啡店、书店等为普通人服务的空间，让路人也能够共享这栋建筑，让建筑更好地服务于城市中的每一个人，更好地融入城市当中。

既有建筑更新改造中的共享与融合非常重要，也是在历史建筑的改造过程中最重要的两个关键词。我们往往不希望历史建筑仅仅成为城市中的一个陈列品，不希望它只是一个与世隔绝的文物。它是城市中一本无字的书，记录的是一种记忆、一种情怀。因此，老建筑在改造时，必须考虑到与现代人生活的融合以及文化的共享、延续，而不仅仅是千篇一律地进行改造，而这就要求建筑设计师、政策制定者以及每一个人具有更高的境界和修养。

我认为，对待城市既有建筑更新改造，应持既积极又谨慎的态度。在这一点上，可以借鉴柏林在1984～1987年城市更新的经验。1984年，德国举行了以“在内城中居住”为主题的“柏林国际建筑展”（IBA），并针对旧城区提出了“谨慎的城市更新”概念。IBA还具体提出了12条基本原则，其中包括在既有建筑改造更新过程中必须公开决议并及时反馈；规划者、居民、地方工商业和个体商业必须在改造目标、方法和技术3方面达成完全一致的原则。所有改造项目都尽可能保留其历史信息，业主或开发商、支持政策、设计师、改造措施等也都被完整地记录在规划文档之中，以供后世参考。

城市应该保留的不仅仅是像万国建筑群、石库门这类的标志性历史建筑，还应该有其他有价值的建筑，比如一些工业遗产、近代出现的公寓楼、礼堂、50年代的工人新村等等，只要留有历史信息，都值得被认真地对待。

既有建筑更新改造的难题破解和科技创新

刘 刚

主持人：既有建筑更新改造的过程中存在哪些难题？

刘 刚：一是设计方案问题。既有建筑更新改造，还不如新建建筑的成本低、速度快。既有建筑改造过程中的制约条件非常多，而且麻雀虽小五脏俱全，方方面面都有。二是施工问题。既有建筑改造施工过程中对周边的居民和生活环境不能造成影响。三是运营管理问题。既有建筑改造后是否能达到改造的要求，比如说节能改造是否满足了节能改造的要求和指标，目前没有可供参照的数据和依据。四是资金问题。目前的投资模式可能存在投资效率低的问题。五是机制问题。要能够明确各方的责任，盈利模式、配套政策也不可缺失。六是技术问题。既有建筑改造中的技术改造本身有别于新建，它的标准如何配套，包括信息技术的应用，现在是比较少的。

主持人：如何借助科技手段让今后的既有建筑更新改造形成一种创新模式？

刘 刚：要运用数字科技、数字建筑来助力既有建筑更新改造。一是设计环节。既有建筑大多是几十年前的老建筑，可能图纸都找不到，需要将其数字化，一定要形成既有建筑的数字化模型。有图纸可以依据图纸建模，没有图纸可以借助三维激光扫描仪来实现复原。有了模型之后可以基于模型进行分析评估。如果是改造涉及到结构安全性的调整，可以基于结构分析；如果是节能改造的话，改造采集后进一步分析现在建筑的性能。有了这些分析的依据，评估是相对准确和科学的。在此基础之上做改造方案设计，可以实现多专业协同的设计，实现在改的过程中对方案的充分认证。二是施工环节。可以借助数字施工手段让改造更绿色、工期更短。可以借助BIM的工具和手段进行各种进度的工期排布模拟。有了模型之后，将模型和改造计划关联在一起，进行工况分析、资源计划、进度对比。这个过程中包括物料的提取，可以通过5D的方式提前进行物料提取，对下一道工序需要哪些材料进场进行合理排布。三是成本预控。基于BIM的成本分析、变更，都可以在模型上进行调整，通过调整，变更前后的量就出来了。对造价进行实时对比，施工过程中如果要进行结算，可以实时进行过程的供量计算和过程控制作为结算依据。从价值驱动的角度分析既有建筑改造并投入使用后，能够满足建筑生命周期造价的最优。四是后期运维。既有建筑改造后，建筑要能够持续智能、低碳、健康、舒适，需要设施管理、能耗管理、空间管理和环境管理持续发挥作用。既有建筑在改造前后都可以通过物联网的方式进行各种弱电系统的集成和智能监控，为预测性维护提供依据。有了大数据为依托，可以对建筑进行预测性维护，让建筑和设施的运行寿命更长。

既有建筑更新改造也是一个产业生态，今后的既有建筑更新改造项目，可以运用数字建筑、人工智能等高科技手段破局，用科技创造更美好的生活环境。