基于因子分析法的企业财务绩效评价――以房地产行业为例

（安徽财经大学会计学院 安徽·蚌埠）

一、因子分析法基本原理

在对企业财务绩效进行评价时，由于财务指标众多，很难详细分析每一个变量，但是我们发现许多指标之间都存在较强的相关性，因此可以运用因子分析法选取少量几个公共因子来替代原有的多个指标，从而反映原始数据的大部分信息，达到数据简化的目的。通过建立因子载荷矩阵，获取各项财务指标与少数几个公共因子之间的关系，对每个公因子进行得分，再通过计算各个公因子旋转后的方差贡献率占累计方差贡献率的百分比，得出各企业综合得分。

二、模型构建

1.样本的选择

根据2017年申万行业分类标准，截至2017年底，沪、深两市房地产行业上市公司数量达143家。剔除财务数据存在异常的公司，经过挑选，最终选定其中的128家上市公司作为研究样本，以各公司2017年年度财务报表为基础，运用因子分析法对企业财务情况进行综合评估。本文所有数据均来源于国泰君安数据库。

2.因子分析过程

（1）数据标准化。通过标准化处理消除原有变量在计量单位、属性上的不同，增强财务指标间的可比性。将财务指标分为成本型指标和效益型指标，分别采用不同的公式对数据进行标准化处理。

（2）确认样本数据是否适合做因子分析。只有原有变量之间存在较强的相关性，它们之间才可以提取出公共因子，因此在做因子分析之前，要通过KMO检验和Bartlett球度检验对原始数据的可行性进行检验。在做因子分析时，要保证KMO值大于0.5，如果KMO值小于0.5，则表明此数据不适合做因子分析，需要重新调整变量。本文使用SPSS20.0进行分析，由检测结果可知，KMO检测值为0.629＞0.5，显著性概率为0.000＜0.05，近似卡方为898.105，df值为55，适宜进行因子分析。

3.公因子的选取

由表1可知，前4个因子的特征值分别为3.010、2.144、2.027和1.266，特征值均大于1，说明所选用的主因子能对至少其中一个变量的方差合理解释，并且前4个因子的方差累计贡献率为76.785%，达到七成以上的要求，说明前4个因子能够反映所选样本76.785%的原始信息，基本认为这4个公共因子可以代替原有11个指标进行实证分析，分别用F1、F2、F3和F4表示。提取方法：主成分分析。

4.公因子的命名

由于在初始因子载荷矩阵中，某一变量可能在不止一个主因子上有较高的载荷，因此本文将原始因子载荷矩阵进行正交旋转。

由旋转成分矩阵a可知，主因子F1在净资产收益率、资产报酬率、基本每股收益、营业利润率、净利润增长率、产权比率、资产负债率、流动比率、速动比率、营业收入增长率、总资产增长率上的载荷分别为0.939、0.833、0.712、0.700、0.650、-0.036、-0.027、-0.034、-0.011、0.037、0.098，可以看出F1在净资产收益率（X1）、资产报酬率(X2)、基本每股收益(X3)、营业利润率(X4)、净利润增长率(X5)上存在较大载荷，这5个财务指标主要用来评价企业获取利润的能力，因此可将主因子F1称为盈利能力因子。

表1 解释的总方差

主因子F2在各个财务指标上的载荷分别为0.104、-0.296、0.393、-0.299、0.086、0.919、0.909、-0.140、-0.101、-0.149、0.267，显然F2在产权比率(X6)、资产负债率(X7)上存在较大载荷，均大于0.9，由于这两个指标都与企业负债有关，因此可将主因子F2称为长期偿债能力因子。

主因子F3在净资产收益率、资产报酬率、基本每股收益、营业利润率、净利润增长率等11个财务指标上的载荷分别为 0.048、0.053、0.050、0.081、0.016、-0.077、-0.173、0.979、0.978、0.185、-0.165，可以看出F3在流动比率(X8)、速动比率(X9)上存在较大载荷，均大于0.95，由于这两个指标反映了企业用流动资产偿还流动负债的能力，因此可将主因子F3称为短期偿债能力因子。

主因子F4在各个财务指标上的载荷分别为0.033、0.107、0.054、-0.095、0.337、0.050、0.029、0.018、0.019、0.782、0.716，其中F4在营业收入增长率(X10)、总资产增长率(X11)上存在较大载荷，反映了房地产公司在盈利增长与规模扩张上的信息，因此可将主因子F4称为发展能力因子。

5.建立因子函数

运用SPSS20.0对11项财务指标数据做回归分析，确定因子得分函数：

（1）

依据表2中数据计算各因子的因子得分：

表2 成分得分系数矩阵

6.构建财务绩效得分模型

按照以上模型可以计算出各公司的综合得分，并按得分的高低进行排序，结果如表3所示：

表3 各公司因子得分和综合排序

三、综合评价结果分析

综合来看，由于企业经营业绩与F值成正比，综合得分为正数的有59家上市公司，而综合评价分数为负数的上市企业有69家，财务绩效较差的公司占所有公司的比例超过 50%，因此，我国房地产行业整体财务绩效不佳，但未来会向着越来越好的趋势发展。在经营状况较好的上市公司中，中国高科的F值为2.63，大于2.0，排在经营业绩首位，发展前景较好；而在经营状况较差的上市企业中，中弘股份的F值为-1.41，小于-1.0，经营业绩排名垫底。由此可知，房地产行业上市企业经营状况存在两极分化，经营业绩有好有坏。

具体来看，综合排名靠前的公司，其偿债能力和盈利能力都较强，如排名前列的中国高科、中交地产、广宇发展、新城控股、嘉凯城等，而排名靠后的房地产上市企业，在盈利能力、偿债能力方面的总体水平均低于行业平均水平，如亚太实业、宁波富达、津滨发展、ST山水、中弘股份等，说明偿债能力因子和盈利能力因子在各因子中占主导地位。

四、对策建议

1.提高盈利能力和偿债能力

从综合评价模型可以看出，盈利能力、长期偿债能力、短期偿债能力所占权重分别为35.63%、25.38%、24.00%。因此，企业可以通过提高盈利和偿债这两大能力，从而实现企业财务业绩的提升。盈利能力反映企业赚取利润的能力，可以使企业长期立足于市场，保障资金链的稳固。盈利能力越强，股东所获取的报酬越高，企业价值越大。偿债能力反映企业偿还债务的能力，偿债能力越强，企业日常生产经营活动的保障力度就越大，对于上市公司来说其股票价格甚至会受到影响。毛利率与企业盈利能力息息相关，可以通过不断优化产品结构以及对成本进行有效控制来实现毛利率的提高。

2.提升品牌影响力

目前，国内房地产行业发展还不稳定，在很大程度上依赖于市场环境和区域环境等状况，具有很强的环境依赖性。在这种局势下，房地产企业之间的竞争异常激烈，因此，扩大品牌影响力成为当今的重中之重。良好的品牌声誉和口碑可以为房地产企业吸引大量客源，形成规模效应，进一步降低交易成本，促进良性循环，最终减少社会成本，增加社会效益。

3.产品优化

房地产是一种特殊的商品，与普通经济产品一样，产品质量是决定企业经营状况好坏的关键因素。然而创新的缺失已成为我国房地产企业发展道路上的主要阻碍，因此若想适应房地产企业的飞速发展，关键是要具备独特的优势和创新点。可以通过发展具有创新特色的建筑产品、优化服务质量、培养高水平高素质的专业人员等措施提高企业的核心竞争力，从而提高企业综合能力。

4.优化企业内部风险控制制度

在企业的整个发展过程中都存在风险，风险产生的同时也伴随着机会的出现。企业应当建立一套完整的风险管理系统，对风险进行预测，设立专门的岗位进行风险管理并合理分配人员职责，从而使企业在面临风险时，有条不紊地进行既定防范流程，从风险中获取机会，促进企业长久稳固地发展。

五、研究的局限性与不足

一方面，同传统评价体系相比，因子分析法虽然削弱了主观赋权的不准确性，但是由于主观认识具有局限性，所以分析结果仍然存在一定程度的偏误，没有办法保证财务信息绝对有效。

另一方面，影响企业财务状况的因素不仅仅局限于财务指标，财务人员的管理和技术水平、国家经济政策等非财务指标也会影响企业的财务状况。由于因子分析模型仅选取企业财务指标进行研究，并有没有综合考虑企业的竞争力、创新力、企业服务等方面，因而具有局限性。