上海市中青年就业人员住房需求的影响因素分析

张 昊

（上海工程技术大学 管理学院，上海 201620）

引言

党的十八大会议以来，以习近平同志为核心的党中央在对我国城镇化发展趋势的分析中提出，要牢牢把握城镇化是现代化的必由之路这一指导思想，并指出人口城市化将成为中国经济的主要增长点。改革开放以来，我国京津冀、长三角和珠三角三大城市群的快速发展为我国整体的城镇化建设做出卓越的贡献，1978—2016年，不到三十年的时间，我国的城镇化率从17.9%提升到57.35%。但在这喜人的数据背后，实际上按照实际户籍人口来计算，却不足40%。城镇化率越来越高，户籍制度也需要随其发展而为了经济的进步做出改变。在人口持续大规模迁入的时代背景下，一向对户籍管控最为严厉的上海的户籍制度到2009年为止已经历了四次改革。户籍制度的松动，主要由于更好地吸引外来人才，更好地推动上海发展。为了让广大社会骨干可以长期为上海的发展做贡献，这一群体的住房问题更应该被重视并加以解决，让他们落户上海并在这里安居乐业。因此，这类群体住房问题的解决也是上海长期发展中的重要工作。

为解决这一问题，本文以上海市中青年就业人员为调查对象，研究该群体的住房需求。该群体大部分拥有较高的学历以及较突出的工作能力，在上海各行各业从事着促进上海经济发展的工作。即使收入高工作稳定，但仍有制约其购房的因素，例如高房价和交满五年社保才能购房的限制。本文在学习和借鉴国内外已有理论和实证研究的基础上，结合实地调查得到的数据，分析研究上海市中青年就业人群的住房现状和可能存在的影响因素，选取考察指标并提出假设，并根据假设量化这一群体的住房需求，借助软件SPSS20.0进行数据分析并得出关于中青年就业人群住房需求的影响因素。研究结果显示，该群体的户籍、学历、公积金缴纳情况等是产生影响的主要因素，而收入情况在短期内造成的影响较小。该研究结果可以为政府采取措施满足上海市中青年就业人群住房需求，解决其住房问题提供一定参考。

一、研究模型和样本数据

（一）文献综述

已有研究表明，当代中青年就业人员是拥有以“市场与保障并行”为取向的目前住房政策的对象，以及又经常处在目前住房保障体制照顾不到的尴尬地段的双重角色。因此，他们的住房状况对于评估完善我国目前的住房政策以及保障体系有重要的参考价值。

在对就业人员住房需求影响因素研究中，各专家学者把目光聚焦于信贷规模、储蓄余额等经济因素，或是社会环境、所在城市的城市化进程以及个人预期等非经济化因素。更有研究者认为，我国现阶段住房需求的日益增强是由于近年来国民收入的提高、消费意识以及消费结构的变化，还有住房政策等因素造成的。

目前在对住房需求进行研究的文献中，大部分是从宏观角度出发，对影响住房需求的因素进行分析研究。而通过微观角度，通过对特定研究人群进行数据的实时收集并分析，找出该人群的住房需求及影响需求的因素，对政策的完善和对市场的引导监管更具有针对性。

（二）变量选择

本文主要解决的是上海市中青年就业人员的住房需求问题研究及其影响因素分析。在变量的选择上充分考虑到中青年就业人员的特征和住房需求，主要选取目标群体的个人特征、家庭因素、社会因素及其他因素来作为自变量，来考察其购房需求造成显著影响的因素（见表1）。

（三）研究假设的提出

表1 变量汇总表

通过查阅相关文献，结合当前实际情况以及对中青年从业人员的基本特征有较深入的了解后，本文对上海市中青年住房需求的影响因素：H1工作单位发展越稳定，个人可支配收入越高，越有能力购买住房，购房需求越强烈。H2住房公积金作为购房资金的主要来源，已缴纳住房公积金的群体的住房需求更强。H3学历越高的人，对房地产市场以及购房政策越是有远见，越会提早买房或准备买房。H4老上海人购房需求没有新上海人以及即将获得上海户籍的准上海人的购房欲望强烈。H5未婚的人会因婚房需要而产生较强的住房需求，已婚已育的人比已婚未育的人对住房的需求更大。

（四）研究方法和数据来源

本文研究采用社会调查法，采用设计问卷并发放给目前对象的方式来收集数据。本次问卷调查范围为上海市松江区、杨浦区和长宁区，调查对象为在上海市工作的1970年后生人，调查时间为2018年4月，共发放并收回问卷212份，其中有效问卷180份，有效问卷率85%。

二、上海市中青年就业人员的住房需求影响因素

（一）SPSS数据分析

本文在研究上海市中青年就业人员的住房需求影响因素时，主要选择以中青年的个人、家庭和社会因素为变量来考察。在确定变量之后，本文采用SPSS20软件进行分析，首先对模型变量进行统计性描述（见表2）。

表2 自变量说明及统计性描述

从表2中各项标准差数值结果可以看出，此次调查样本差异较大，对不同层次中青年就业人员覆盖面较广。

参考相关性分析的结论，为深入验证上海市中青年就业人员住房需求的影响程度，以是否有意愿购房为因变量（有=1，否=0），设定的10个变量为自变量，进一步进行Logistic回归分析在此次问卷中。研究中，运用SPSS20.0统计软件，采用全部进入的方法，将影响变量全部进入回归模型（如下页表3所示），用于考察各个因素对中上海市青年群体住房需求的影响程度。

由表3中可以看出，在是否有意愿购房的因变量中，受访者的户籍状态和学历影响最为显著，其次入沪时间、公积金缴纳情况和婚姻状况影响较显著，然而可支配收入对受访者的住房需求并未产生较大影响。

表3 Logistic回归分析结果

续表

（二）研究结果的归纳性分析

将本次调查的研究结果进行总结，并结合描述性分析结果可以归纳得出以下结论。

1.户籍状态是影响上海市中青年就业人员购房需求的重要因素。刚刚拥有上海户籍的受访者较已拥有上海市户籍较长时间的老上海人，对于房屋的购买需求更强烈。未拥有上海户籍的受访者也想在上海有立足之地，但并未因上海市严格的限购令而放弃购买住房的愿望。

2.学历程度对上海市中青年就业人员的住房有较大的影响。拥有本科及以上学历的人较其他人员的购房需求更强。拥有较高学历的群体对于房地产市场的发展具有较其他人更敏锐的见解和判断，同时也具备一定的理财能力，有较强的意愿和能力购房来满足住房需求。

3.住房公积金的缴纳情况是影响住房的主要因素。对问卷获取的数据做交叉分析可以看出，在71%有购房意愿的受访者当中有84.2%的人是已缴纳住房公积金的。这一结果表明，企业公积金制度的贯彻落实有助于满足目标群体的住房需求（见表 4）。

4.婚姻状态也是影响中青年就业人员购房的重要因素。这一研究结果非常符合中国人传统的安家置业的思想，即有家庭就要有属于自己的房子。此外，有部分人群即使结婚时没有购房需求，但是养育子女之后从长远角度考虑到孩子的教育问题、生活问题，通常会产生住房需求。

表4公积金与调查人群住房需求的交叉分析

5.个人可支配收入的多少不会影响中青年就业人员的住房需求。由于我国目前商品住房供求关系的矛盾，房价已经不能与一般人的收入水平相提并论，工资收入远远不能和高额的房价相对等。一些真正有住房需求的中青年群体，现阶段没有能力自己解决住房问题，但是从长远角度出发，这一群体还是会有购房需求。但从严谨角度出发，从查找的文献资料以及社会现状来看，这一结果多指短期的住房需求，即在短期内住房需求与中青年群体的工资收入的相关性被弱化，并不能绝对说明可支配收入与住房需求不相关。

三、相关政策建议

我国的房地产行业由于今年来的快速发展越来越成为拉动经济发展的主要因素，住房作为房地产业的重要组成部分，也同样促进着我国经济的发展。同时，住房作为大多数人群生活中最重要、最基本的物质保障，是传统意义上来说人们完成“安居乐业”不可或缺的一部分。因此，研究上海中青年就业人员的住房需求，对于上海市房地产市场以及社会经济的健康发展有着重要的意义。

第一，构建合理化的房地产市场价格体系。住房作为经济商品其价格理应遵循商品经济的规律，但就目前形势来看，在我国市场经济发展中的房价已经越来越脱离理论价格形成畸高价格。很大一部分原因是我国金融市场不健全，没有足够多可供投资的金融产品造成的，投资者由于投资需求得不到满足而把目光转向房地产行业，“炒房团”由此诞生，造成房地产市场供不应求的虚假繁荣假象。政府应采取措施积极应对，控制房价、挤出在房地产市场牟利的高额利润并构建保障房体系。同时，做好市场监管工作，重拳打击高房价和投资投机炒房行为，规范房地产市场。

第二，完善住房保障制度。住房保障制度的存在是为配合城市化进程，解决城市化带来的社会不公平现象。住房保障制度不是单纯为了降低房价而产生的，而是为尽可能满足老百姓基本物质需求，是配合城市化的开展而存在的长期工程。因此，考虑到中青年就业人员多在市区工作，改变传统意义上保障性住房多定点于郊区等偏远地区的现状，根据就业人员工作地点的分布改善保障性住房的选址，以人为本，完善住房保障制度。

第三，建立多层次的住房需求保障体系，满足不同程度人群住房需求。在上海市中青年就业群体中各成员的学历、户籍状况、经济状况等方面都存在较大差异，不同人群对于住房的需求甚至同一人群在不同时期对于住房的需求都是不一样的。因此，要以实际情况为依据将中青年就业人群按层次分类，研究建立多层次的住房保障体系以满足不同程度人群的住房需求。

第四，树立并引导正确且新型的住房观念。中国自古以来就有“安居乐业”的传统观念，这一传统观念迄今为止影响了几辈人。随着市场经济的不断发展，我国的住房分配制度已经由1994年住房改革前的住房实物分配方式转变为1998年的住房货币分配，在改革后几十年房地产业发展的过程中，国民的工资收入已经远远赶不上房价的上涨，但是人们对于拥有自己的房子的观念仍为改变。因此，转变青年住房观念是必要的，包括拥有的数量、面积、何时购买等。这种观念的改变需要政府给当代中青年提供完善的住房保障制度以及推进住房保障的实际措施，积极引导这一群体由传统住房观念向新型住房观念的转变。

第五，全面落实并完善住房公积金制度。住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金，其最根本功能是住房保障。从通俗意义来讲，公积金制度是政府通过给职工增加了一定的住房工资来解决其住房问题。但就我国住房公积金制度的发展现状来看，该制度还未做到全面覆盖和各行业均衡发展：未覆盖进城务工人员和下岗再就业人员，非公有制企业职工缴费比率不高等。经本次调查可以看出，公积金的缴纳与否与上海中青年就业人群住房需求的满足有很强的相关性，因此在住房公积金制度的完善上要扩大住房公积金的缴纳范围，保障各行各业就业人口的权益。管理部门要督促企业为职工建立公积金账户，并加大监管力度，随机随时抽查企业公积金缴纳情况，对于少缴或不缴的现象进行惩罚。