论强制公证废止后不动产继承登记的风险防控

景志强

摘要：不动产继承登记事关当事人切身利益，责任重大，稍有不慎就可能登记错误，登记风险极高，基于此，本文分析了不动产继承登记存在的问题和登记范围，并提出了不动产继承登记的建议，以期为不动产继承登记提供借鉴和思考。

关键词：强制公证；废止；不动产继承；登记；风险防控

2014年不动产统一登记试点工作开始启动，多个城市先后被安排作为先行试点，并取得了成功，自2015年3月1日起施行《不动产登记暂行条例》后，全国陆续开始成立不动产登记机构。由于不动产登记机构组建时间较短，工作人员素质参差不齐，甚至有些工作人员之前从未做过不动产登记的相关工作，再加上相关培训时间不够，对登记流程和登记要件熟悉不够，无法应对较为复杂的不动产登记继承登记等事务，极有可能在登记的过程中存在这样那样的瑕疵，从而导致登记失误，被法院认定错误登记，引发行政赔偿。虽然各地情况错综复杂，但总体来说给予不动产登记工作人员的成长时间太短，尤其是强制公证废止后不动产继承登记极易发生登记错误，所以笔者针对强制公证废止后不动产继承登记的情况，提出自己的问题和建议。

1.问题的提出

《不动产登记操作规范（试行）》（国土资规[2016]6号）颁发后，不再要求不动产继承登记强制公证，1991年司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（以下简称《联合通知》）第一条规定宣布废止，强制公证废止后不动产继承登记风险陡增。因为不动产统一登记是一个新生事物，体制机制还不完善，遗留历史问题多，所以现实中不动产继承登记问题层出不穷，千头万绪。没有公证不动产继承登记要求登记人员具备相当程度的专业知识和业务能力，但实际工作中工作人员认识能力和知识结构参差不齐，甚至有些工作人员之前从未做过不动产登记的相关工作，再加上相关培训时间不够，对登记流程和登记要件熟悉不够，无法应对较为复杂的不动产登记继承登记等事务，极有可能在登记的过程中存在这样那样的瑕疵，从而导致登记失误，被法院认定错误登记，引发行政赔偿。

2.不动产继承登记范围

不动产继承登记涉及继承人的继承顺序、法定遗产份额和共同共有的不动产处分权。根据我国《继承法》第二章第10条规定：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。”由此可见，第一顺序都有继承权，一般是除去配偶占的50%，剩下的一般是所有继承人平均分配。我国《婚姻法》第二十六条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产”。笔者讲述亲身经历的一个案例，一对夫妻有六个子女，他们共同拥有一处不动产，丈夫死后，妻子法定拥有该不动产的4/7，剩余的3/7由六个子女平均分配，妻子和其中几个子女意图出售和变卖不动产，并且提供了虚假证明继承人只有他们几个，而其他几个不知情的继承子女恰恰是反对出售和变卖不动产的，这样一登记存在很大的风险，极有可能被这几个子女起诉，承担行政赔偿的风险。如何最大限度地避免风险，笔者提出以下建议。

3.不动产继承登记建议

面对错综复杂的不动产继承登记，是摆在所有不动产登记人员面前的一道难题，如何抽丝破茧还原事情本真，需要登记人员有较高的知识体系和业务能力，而这又不是短期可以解决的，所以笔者根据自己工作实际，提出如下建议。

3.1由政府购买公证服务，为继承人免费办理公证

根据《不动产登记操作规范（试行）》等法律法规的规定，登记人员受理后主要是形式审查，而不需要实质审查。但在实际不动产继承登记中，一些人家庭继承人关系比较复杂，甚至有的家庭继承人有时会伪造证明材料或隐瞒不动产继承实际情况，需要具体分析，如果不去调查仔细核查把关，极容易导致错误登记。同时不动产登记工作人员有的有法律基础，有的几乎对这方面一无所知，缺乏相关的敏感性与专业性，这也带来一定的登记风险。为了防控不动产继承登记风险，不动产登记机构势必要拉长审核的时间，审查许多书面材料，并且要投入不少时间、精力和经费，从某种程度上来说，有可能比公证所要花费的还多，更不“经济”。公证处有多年房产继承公证的经验，有标准的公证程序和专业队伍，能有效运用公证法律手段对当事人的情况进行调查，有效预防矛盾纠纷、减少诉讼，保障经济社会发展。但公证所需费用不菲，为了更好地服务群众，推进法治政府建设，建议政府与公证处达成购买公证法律服务协议，实实在在地服务民生，为广大群众提供便民优质高效的公证法律服务，依法加快不动产继承登记。

3.2引入保险机制，为登记人员购买商业保险防范登记风险

《不动产登记暂行条例》（中华人民共和国国务院令第656号）第五章第二十九条规定“不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。”这对于保护登记物权人及其利害关系人的合法权利，确保登记资料的正确和登记的效力，维护交易的安全都有着重大的制度保障价值。但由于权利人向不动产登记机构“直申”不动产继承登记，手续烦琐等待时间长、隐患风险大，可以积极借鉴国外相关立法经验，通过从登记费用中提取一定比例的费用、国家拨付一部分经费以及不动产登记机关行使追偿权所得款项来设立专项不动产赔偿基金，加大保险参与的力度，并引入保险机制来完善不动产错误登记的赔偿机制，这样一方面能保障登记群众和单位利益，另一方面也能保护登记人员和登记机构的合法权益。引入不动产登记保险机制并不是笔者首创，据笔者在一次会议上与江西赣州不动产登记中心主任罗明交流后了解到，江西赣州不动产登记中心已在这方面先行先试，2017年4月他们与太平洋保险公司签署首份不动产登记责任险协议，这标志着他们为全国不动产登记机构提供了可借鉴的模式。如果能把降低不动产登记机构风险、保障合法权利人利益和减少保险公司赔付概率结合起来，由保险公司实施第三方监控，不动产登记机构指派专门人员调查，逐步实现对各类风险因素的识别、预警、追踪和化解，定会达到不动产登记机构、权利人、保险公司“三赢”的效果。

33建立不动产继承登记催告公示制度，创新不动产继承登记模式

不动产相关法律法规不要求对登记事项作实质性审查，只作形式审查就可以了，而不动产继承登记自身的复杂性决定了很多登记需要实质性审查。为了确保不动产继承登记的公信力，减少整个社会的交易成本，降低不動产登记机构风险，可以积极借鉴我国台湾地区“土地法”的相关成熟经验，创新不动产继承登记模式，建立不动产继承登记催告公示制度。不动产继承登记催告公示制度主要包括不动产继承登记催告程序的申请人、处理机构及启动、发布、异议处理、效力和影响等五个方面，经过这些严格的程序，极大地降低了形式审查的登记风险，有效地解决了申请人与相关厉害关系人的权利义务的合理配置，也兼顾了减轻不动产继承登记人负担和保证不动产继承登记公信力两个方面的问题。

不动产登记政策性强、涉及面广、关联度高，为了让人民群众更快更多地分享改革红利，不动产继承登记要加快增进配套措施，探索多种发展方向，创新登记模式，更好地满足人民群众的登记需求。笔者提供的三种模式仅作引玉之砖，希望同行及相关专家们提出更好的模式，以更好地满足一线登记的需求。