当前市场环境下房地产企业融资的现状与对策

【摘要】作为一种最有代表性的资本密集型产业，房地产行业对金融行业所提供的资金支持有着极大的依赖性，但是纵观我国当前房地产市场，却存在着多种影响企业生存、可发展的严重性问题，最有代表性的当属融资问题。基于以上背景，本文对房地产企业融资现状展开分析，在分析当下房地产企业融资问题同时，提出通过强化企业、优化市场、创新融资手段等对策，确保房地产可以应对市场中的多项风险，获得良好的发展前景。

【关键词】房地产 融资 市场环境 现状 对策

自2011年全国多个城市，以国家房地产调控指示为基础，出台了一系列十分严厉的贷款利率上浮、房地产限购政策以来，前些年始终处于疯长状态的房地产市场慢慢的归于平和，从进入2012年以后，资本市场环境迅速恶化，各种成本快速上升，直接造成了房地产行业多数企业都面临着资金不足的风险，很多房地产企业都出现了资金链断裂、陷入财务危机的现象，这种现象直接造成的后果就是施工企业款项拖欠，银行贷款呆坏账现象，对社会经济发展造成极大的阻碍，因此，有效解决房地产企业资金问题，是整个房地产行业迫在眉睫的问题。

一、当前市场环境下房地产企业融资现状

如今趋势下，房地产的经济已然成为了社会经济发展的基础保障。然而，国家在2010年下半年就开始相继出台了一系列调控措施，如存款准备金率的提高、加大土地供应等，市场经历多次调控之后，银根逐渐收缩，很多房地产企业出现财务危机问题、严重威胁其的生存和发展的空间。

在2011年市场泡沫被捅破，社会人群投资越来越谨慎，很多违规的企业都走向了灭亡的道路。随着房地产竞争越发激烈，融资环境日益恶劣，是否进行融资、如何开展融资、选择何种融资方式才能够为企业带来正面影响，已经成了整个行业必须面对，且急需解决的问题，很多房地产企业表示，在恶劣的融资市场环境下，单纯的内部融资造诣无法保证企业的生存，更多的都要依靠外部融资。

（一）银根大幅度收缩，信贷越发严格

作为最有代表性的资金密集产业，房地产发展自改革开放以来的迅猛发展势头，离不开银行的金融资本支持，伴随着商业银行逐步对信贷结构加以调整，将个人住房贷款业务作为银行企业未来重要的利润增长点以及发展战略，这一现行径大力推动了房地产行业的腾飞。然而当市场进入2008年以后，市场的竞争越发激烈，同时在住房金融、住房快速发展的背景下，越来越多的违规信贷行为出现在市场之中，对资本市场造成了严重的负面影响，造成了大量的信贷风险。国家为了有效控制信贷风险，要求各大商行提高了开罚款的发放门槛，个人房贷、企业贷款越来越严格，无形中就大幅度推升了房地产企业的准入门槛，对房地产行业造成了极大的冲击。

（二）过高的资本市场门槛

随着货币市场融资越来越困难，房地产企业将目光投向了资本市场。当前形势下，我国房地产企业中的上市公司数量极少，这一现象正说明了证券部门该行业IPO审核的严格程度，在这种政策绷紧的环境下，房地产公司很难走上市融资这条道路。同理，海外市场的上市也大致相同，即对中国房地产企业上市融资的行为多数都给予冷漠的态度。其实，我国的房地产开发企业，历年来就从未受到过海外股票市场的关注和亲来，因房地产产品的异质性、地域性都很强，相对其他行业来说评估的难度太大。

（三）融资渠道欠缺规范性

根据市场需求，越来越多的基金形式投資公司、房地产信托、私募基金等多项业务逐渐诞生，而事实上，自2008年央行提高商业银行房贷门槛以后，信托企业就已经开始大量、频繁的与房地产行业进行亲密接触。根据有关部门调查后，数据显示，当今的房地产行业，已然成为了信托行业最为主流，甚至是决定生存的产品之一，每年房地产通过信托筹集的募资都以几何形式增长，已经占据了信托所有产品中的40%以上，由多家上市房地产公司，如深国、金地等联合组建的实际华夏集团，已经开展了阶段性股权投资、房地产投资基金等业务，虽然金融新业务不断的涌现，给了房地产开发企业提供了大量的融资机会，然而这种不规范的融资方式却存在着极大的风险[1]。

二、当前市场环境下房地产企业融资的对策

（一）强化企业自身治理

在当前竞争激烈、融资环境恶劣的条件下，需要投资者的财务约束外加银行机构约束、资本市场约束、经理市场等多种约束机制联合产生的作用，对企业经营者行为在职权分离的环境下进行有效的控制，以确保投资者的利益。此外，针对融资机构扭曲的现象，国家应针对这一现象建立合理、高效的结构优化机制，在将对企业的监督强化同时，强化房地产企业的预算约束，并以实际情况为基准监理利润分享的计划，进而让房地产公形成合理的约束、激励机制，让经营者勇于开展有意识负债筹资活动。与此同时，在对房地产融资结构进行决策期间，要在充分考虑当前影响同时，考虑未来的各种影响因素，结合全局来指定有利的、长远的战略决策，确保企业可以进行平稳的发展。

（二）优化融资市场环境

对一个房地产企业融资行为进行有效的约束，市场环境起着决定性的作用，在帮场化资本市场环境下，企业不仅会受到投资者的约束作用，同时还会收到市场化融资成本的约束作用。于此，对上市企业的融资市场环境加以改造，是对上市公司的融资行为加以约束的重要举措。在改造融资市场期间，必须将发行的市场化改革进一步深入推进。发行市场盈率定的太高，是上市公司将共票融资认作是无成本资金的重要因素，若发行市场的盈率定的过高，上市公司再此条件下就能够融得巨额资金，就会造成发行成本看上去很低，因此，为了确立正常的资金价格形成，发行价应该是通过融资者、投资者互相竞的结果。

（三）创新融资手段

在融资手段方面，为了确保企业资金充足、可供企业生存并呈持续发展，房地产企业应该积极探索银行之外的融资手段，例如开展房地产企业合作模式，在合作中各企业取长补短，充分运用各企业资深的优势，在具体项目上以合作模式进行工程项目开发，如此便可以有效避免因项目规模太大而引发的资金周转不灵现象、开发中断现象，为项目顺利开展做出保障。例如泰达集团，于2004成功入驻万通地产，将万通增发的3.08亿股全额收购，增资扩股后，用后万通27.8%股权，超越了万通占有的26%，一跃成为万通第一股东。再例如万科、南都的并购行为，使万科集团一跃成为了中桥控股的苏州、上海南都第一股东，同时也参股可中桥也参股的浙江南都。这一次并购行为，不仅一步完成了万科的区域发展布局，还使万科在产品市场方面，一举打入了国内高端市场。

（四）完善融资结构机制

在房地产行业，对企业融资结构的决策，属于企业发展战略的重要组成部分，因此应当将融资结构与发展战略进行相互协调，使融资结构不断适应企业发展战略提出的要求。对于一家房地产企业来将，企业的融资决策，需要随着融资环境、资本构成情况、市场供求关系这三者不断变化的过程中也适时将决策加以变动。在实际操作期间，房地产开发企业对融资方案的选择，在选择最佳融资结构的基础上，必须要求可以对企业的资本结构有优化的作用。与此同时，融资影响因素也在随时变化，在融资影响因素出现变化期间，企业结构也会随之进行改变，而企业的资本结构也在随着这些动态的变化进行不断的改动。

三、总结

在资本融资市场恶劣的环境下，融资手段，是房地产企业赖以生存和发展的重要举措，为了有效在竞争激烈的市场中占有一席之地，并活的更加广阔的发展前景，就要求房地产企业从自身入手，强化监督，监理合理的激励、约束机制，合理优化融资市场环境，对传统的融资手段加以穿行，并搭理完善融资及结构的机制，确保企业不会陷入经济危机，获得健康、可持续发展。

参考文献

[1]吴星.我国房地产开发企业融资模式、现状及对策研究[J].财经界，2017（2）：70-70.

[2]赵瑞杰.我国房地产企业融资现状与融资策略探讨[J].财会学习，2017（23）：218-218.

作者简介：乔丽平（1983-），女，河南郑州人，就职于河南绿地中原置业发展有限公司财务部，会计师，大学本科学历，研究方向：财务管理。