房地产开发项目的融资成本及风险分析

刘彬

【摘要】目前的房地产行业发展比较快，就会给相关的项目开发带来挑战，因为房地产开发需要更多的资金进行运转，对此就要进行不断的融资，目前在我国存在着资金的链条常常断裂的问题。对此不断地化解其融资，实现资金问题的解决。目前很多的融资手段常常使用在房地产开发中，但是不同的方式都会有一定的风险，比如遇到政策风险、投资风险以及法律风险等，这都会影响融资。对此就要重视融资过程，尤其是融资风险原因等需要了解，进一步地才能采取积极有效建议实现整个融资过程顺利进行，可以促进资金的短缺问题的解决。本文就基于房地产在开发过程中，融资相关问题进行分析。

【关键词】房地产开发项目 融资成本 融资风险 分析

中国经济发展中关键的支柱之一就是房地产的发展，因为我国不断地深化市场经济，所以目前的房地产一直处于发展迅速形势，对此我国的经济发展还是依据房地产的好坏有直接的联系。但是在开发项目中，因为房地产的投入资金比较多、而且整体需要较多时间进行运营，对此当进行融资成本中就会出现更多的问题。只有更好低完成融资成本，实现其融资能力的提高，才有利于其房地产的顺利开展。对此下文将围绕风险以及融资成本进行具体分析。

一、房地产融资成本和风险的关系

因为债务占的比重有差异，而且资本结构也不同，所以对于投资股东以及所有者在融资风险上就会因为要求标准不一样，导致补偿的利益有所差异，就会处于不同的融资波动。融资成本也就是利益补偿，在融资的过程中，只有付出代价，才能取得融资成功。作为开发商，融资过程中的风险会受到融资成本影响。对此就要拿出合理的融资方案，达到融资成本以及风险平衡。融资补偿时，也就是用节省的成本代替，或者融资风险利益。其实当融资风险出现时，也可以考虑将其补偿形式利用于融资以及成本成本率进行说明。对此当风险调整，资本成本率/融资成本率=资本风险价值+时间价值，通过分析之后发现。变化过程中。两者价值趋向不同化。当调整结构，开发商融资成本明显呈上升趋势，或者下降都要考虑到反向变动影响，做好应对风险的对策。

二、房地产开发项目融资风险产生的主要原因

（一）项目资金投入巨大

无论开发商在何种阶段，都要源源不断地进行资金的投入，这是因为开发项目自身具有资本密集型特点。目前开发项目中，因为已经有资金投入，但是面临的融资风险是非常关键的。第一，现在炒房特别厉害，对此就要有大量资金对土地所有权进行购买。房地产开发时，因为不断地市场不稳定因素影响，带来了流动风险增大，而且经常在现金流中，可能出现断情况，影响营运。第二，房地产开发阶段，当筹集资金时会通过外部渠道进行，对此面临的问题是项目呈现出较高，融资风险中出现了偿还债务的风险。第三，项目投资持续很长时间，投资大量资金，而且我国在调控资金制度比较不完善，对此流动性怠慢，难以变现，而且银行不断增加贷款条件，导致出现财务风险，不断增大。

（二）开发项目管理复杂

房地产开发项目具有复杂而系统的特点，对此管理起来就会有以下两大风险。第一，决策风险。房地产开发项目因为不可重复，而且有很多问题出现在前期，如因为主观决断以及信息不对称导致了失误，立项以及项目选择时投资分析形势时不到位，对此做出决定往往损失巨大，风险难以进行管理，对此，主观决策失误导致难以弥补的损失出现，难以估计其风险发展。第二，成本管理风险。项目在开发阶段时，就会因为各种因素导致在预算成本结算时出现问题，主要是不断进行工程变更，而且长周期特点，市场不可控因素等，最后导致实际的报酬率受到影响。另外，由于开发部门因为交叉作业引发的重建，项目管理中，也会因为各个部门之间沟通协调不一致，局面难以进行掌控，就会有风险产生。

三、降低房地产开发项目融资成本及风险的建议

（一）增加房地产开发企业融资渠道

随着市场经济的快速发展，房地产企业起着不可忽视的作用。对此作为企业，应该基于房地产开发巨大优势，不断地清楚认识重要性，才能评估企业具有的可以发挥的优势。尤其是评估过程中基于自身特点分析，在融资的过程中积极地实现融资渠道的多元化考虑，对于目前的融资有全面了解，就可以结合自身选择融资方式。融资过程中，融资风险不容忽视，将其风险影响因素降低，将其单一融资方式逐步扩大化，实现融资渠道的增加，房地产开发企业才能正常运行，顺利开展开发项目。

（二）完善房地产开发企业的项目融資管理机制

正是因为开发房地产开发业务种，存在融资风险，而且风险很大。对此管理过程中，房地产企业应该统一化融资风险。对此就应该重视融资风险管理，几支就是要重点关注的方向。以评估可能在资金过程中出现的和准备出现的风险。对此针对风险做好措施应对。首先是如何辨别风险，进一步地控制风险。作为企业的经营者，一方面在融资风险上做好控制，另一方面应该对内部做好管控，具有风险意识，对此管理机制要进一步的完善。而且制定行之有效得措施过程中结合先进手段，以期融资风险频率上进行降低。此外，经营者还要重视提高风险管理技术提高。对此作为融资人员，不仅其融资专业理论知识扎实外，而且应该加以重视实践操作。利用比较幽冥得实操专家进一步的开展人员培训工作，根据目前市场的形势，当前房地产企业面临融资风险类型，让管理人员做好判断。加强实践能力，做好模拟训练结合融资风险，管理好融资风险，对此人员得综合素质培养业不容忽视。要不断地进行加强。

（三）提升企业核心竞争力，降低融资风险

房地产公司，在我国经济发展中具有举足轻重作用，考虑到自身投入大量资金而且经营周期长的特点，所以就会再融资上出现较多风险。对此为了规避风险，很多人都在选择用此方式。企业对此就应该实现融资机制得完善，将其自身企业形象进行树立，以便于投资者可以实现投资。而且企业要将过程中可能遇到的风险进一步地阻碍，实现其信誉保障。为了实现开发项目开展，合理地规划好融资资金。

综上所述，房地产企业目前在风险上做不到合理控制，主要是因为种种自身特点所导致的。对此就需要解决好筹集资金做好风险控制等问题的解决。通过本文的分析，只有明确其融资风险出现原因，进一步地对融资原因找出融资战略，才能有利于企业的长远发展。

参考文献

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