戴德梁行：城市更新持续升级北京写字楼市场潜力攀升

文/本刊记者 冯京津

9月26日，全球领先的房地产服务商戴德梁行举行以“探索城市新格局”为主题的2018年三季度媒体抢听会，会上回顾了北京写字楼市场在本季度的表现，探讨存量市场下如何焕发城市生命力。与此同时，戴德梁行于当日正式发布《互联网行业推动北京写字楼市场发展》报告。

优质项目入市或推动未来写字楼市场租金上涨

2018年第三季度，中粮置地广场、太平金融中心入市，为北京全市写字楼市场带来约93,000平方米的新增面积，全市甲级写字楼总存量攀升至1,048.6万平方米，全市空置率环比上涨0.8个百分点达7.9%。而核心商圈空置率则继续保持低位，仅为3.4%，较上季度上涨0.3个百分点。

由于核心商圈有限的新增供应和可租赁面积，本季度核心区写字楼市场租金继续保持坚挺，有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币442.4元，环比上涨2.8%。就整体市场而言，尽管有新项目不断入市，但由于业主对自身项目的定位较高，并不急于采取降低租金的方式来提高入驻率，所以暂时并未对租金造成下行压力，至此全市写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币403.4元，环比上涨2.2%。

2019年，核心区“中服地块”将迎来供应高峰，中国人寿金融中心、正大中心、三星中国总部大厦、中信大厦、清华美院五大项目将相继入市。戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示：“新项目的入市将拉动北京中央商务区乃至核心区市场空置率小幅上升，市场租金在未来三年将随着优质项目的入市而有被进一步推高的可能。”

政策利好与优质资本加速城市更新

在北京土地供应不断收紧的大背景下，以一种可持续发展的方式来进行更新和改造是城市更新项目面临的重要挑战之一。对此，戴德梁行北中国区项目及建筑顾问部主管、董事陈彬表示 ：“在北京的核心区域，商业用地的供给越来越少，拿地的成本也越来越高。这样的形势，恰恰为大量的经营状况不太理想的项目（如酒店， 百货商场，购物中心，工业厂房设施等）带来了复兴的机会。吸引社会资金，根据市场需求，对老旧项目进行改造成为地产开发的热点，也必将成为未来长远趋势。北京市政府出台的一系列政策，总体上对正面清单类的城市更新项目是支持和鼓励的，同时对行政审批手续进行了极大的简化。对房地产开发的从业单位而言，城市更新为项目管理、设计、施工等关联行业创造了新的发展机会。”

与此同时，如何推进位于城市中心老旧建筑的升级改造、盘活存量资产及物业资源，进行功能升级和资产管理，也是本次会议的重要话题。戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵在会上谈及资本在城市更新中所扮演的角色时强调：“目前资本市场在变化，资管新规的细则将于近期落地，这对规范资本市场有着深刻而长远的意义。资本在地产市场上起着根本性作用，新规带来的去杠杆、资金荒等现状将会加速市场优化买家结构及组合，拥有成熟资产管理能力的买家将会在这一轮资本市场的波动中胜出。而这些优质买家也将是未来城市升级的重要推手。由此而言，资本在城市更新中起到‘加速器’的作用，将会帮助城市更好的完成升级改造。”

互联网企业推动区域租金上涨

北京，早已成为中国的科技创新中心，众多互联网企业在此聚集和快速成长。根据戴德梁行发布的《互联网行业推动北京写字楼市场发展》报告显示，北京互联网企业主要分布于上地商圈、中关村和望京-酒仙桥，办公面积在北京互联网企业的占比分别为35.6%，31.6%和25.4%。租金水平、产业的聚集效应、政策支持以及便利的交通和配套设施，促使大量互联网企业选址于这些区域，推动了该区域的租金上涨。因此，互联网企业已成为北京写字楼市场需求的重要组成部分。

戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部主管、高级董事严区海指出：“互联网企业半数在未来一年存在扩招计划。对于未来办公地点的选择，绝大多数倾向于中关村，望京-酒仙桥和上地这三个商圈。这些互联网企业的聚集和扩张，将为这些区域的写字楼市场发展注入巨大潜力。”