销售乏力、银行支持减弱、有息负债高企、资产转让频现数说房企生存现状

孙庭阳

在决策层调控决心空前的背景下，今年三季度的房企，特别是龙头房企的日子过得怎么样？《中国经济周刊》记者希望从销售、融资、拿地等数据一窥房企的生存现状。

销售乏力，三季度龙头房企频降价

《中国经济周刊》记者梳理了国内在A股、H股上市的2017年净利润排名前20位的房企每月公布的房地产销售金额、销售面积和销售单价数据。企业公布的销售数据，比单个楼盘的价格变动更为全面，也比国家统计局公布的城市平均数据更能体现房企的销售状况。

据《中国经济周刊》记者统计，9月，20家房企的销售单价（总销售额/总销售面积）为14527元/平方米，相比于去年同期的14108元/平方米有所上升，但比8月微降85元；比7月下滑1203元，降幅达7.11%，相当于每百平方米的房子降价12万元。

具体到各家房企的情况来看，以2018年7月的数据为基数，8月，20家房企中有11家销售单价环比下降，下降数值最大的是华润置地（1109.HK），达9498元。招商蛇口（001979.SZ）、绿城中国（3900.HK）等房企均在单价下降之列。某一家公司售价下降，可能与当月销售楼盘的品质有关，但20家房企中过半数降价，则有着一定的普遍性了。

再看9月的数据，相比7月，销售单价下降的公司达到了14家，中国金茂（817.HK）、招商蛇口、金地集团（00383.SH）等4家房企的销售单价更是连续两个月下降。

三季度房企销售端低迷的表现不仅体现在销售单价上，更体现在总销售额上。

历史上，排除1月和2月合并统计的因素，6月往往能够形成一个年度销售高峰，以各年度6月的销售数据做标尺，可以评判下半年房企销售的火热程度。

据国家统计局数据，7月、8月全国商品住宅期房和现房单月销售额分别是9723亿元和9503亿元，相比起前两个月1.07万亿元和1.52万亿元，缩水幅度巨大。9月份最新数据尚未公布，我们可以通过20家上市房企数据来预判一下。

20家房企今年三季度各月總销售额的数据，均逊于往年。记者还注意到，2016年，9月总销售额略超过当年6月；2017年，9月总销售额与6月相差12%；而今年9月总销售额距离6月的数值有22%的差距。7、8两月，20家房企合计总销售额相比6月下滑幅度也高于往年。

可以说，今年三季度，特别是进入9月以来，房企销售数据不如前两年，而这或将直接影响房企的销售回款。

银行支持减少、自筹资金增多，房企开发资金承压

据天风证券研究所研究报告，房企开发资金构成中，最大一块源于销售回款，占比在44%左右，紧跟其后的自筹资金占比39%，还有16%来自银行贷款。

在销售回款受销售低迷影响的情况下，房企开发资金来源的另外两条主要渠道的表现又如何？

从今年3月份以来，房地产开发资金中，来源于国内贷款的累计值同比变化幅度已经连续5个月为负，下降幅度从1.6%到7.9%不等，今年7月至8月的降幅分别是6.9%、6.6%，可以理解成银行对房企支持力度在下降。

上一次银行对房企的贷款连续下降发生在2015年3月到2016年2月，连续11个月下降。彼时，各地曾迎来房地产降库存，并伴随着房价上涨，2016年9月底，以北京为代表的地方政府陆续出台调控政策，房地产业进入调控政策密集出台的时期。

银行贷款对房企支撑降低时，房企自筹资金就得提升，如果增长幅度不能填补银行贷款下降的缺口，就难以支撑房企开发的现金需求。

国家统计局数据显示，从2017年10月开始，房企自筹资金累计一直呈现同比增长态势，同比增长幅度已经从2017年10月的微增0.3%，上升到今年8月的增长11.2%。

发债是房企自筹资金的重要途径，《中国经济周刊》今年7月曾刊文关注房企发债融资是否变难的问题，数据显示，被监管层中止项目整体占比并不算太高，但是中止项目数量从5月中旬以来有所增加，在2018年，资产证券化、租赁专项债券以及基金合作将是企业融资的突破口。

那么，房企手中可供销售的住宅数量又怎样？

据国家统计局数据，截至8月底，商品房住宅待售面积2.64亿平方米，相较于2016年2月峰值4.66亿平方米，已经下降了43%。对比库存面积，和现在库存商品住宅面积接近的时间点是5年多之前的2013年1月。

从房企角度看，库存量减少，一方面可以理解成积压的资金在减少，库存房源已经逐渐变现成资金。另一个层面也可以理解为，依靠减少库存来增加资金调度的余地越来越小。在过去，如果要有新增资金使用，在银行贷款减少、自筹资金成本高的背景下，将手中现房降低利润率销售，加快资金回笼，是可选办法之一。

偿债压力大，房企债务迎集中兑付期

中国房地产业协会会长刘志峰8月底谈道，房地产企业的负债率连年高企。今年上半年，房企资产负债率达到了80%，少数房企由于杠杆率过高，无法支撑企业的规模扩张，最终导致现金流枯竭和债务违约。

今年中报公布后，某公司负债下降，公司在半年报中强调其为利好，称“实现总负债水平和负债率大幅下降”。

恒大研究院发布的报告显示，截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿。数据表明，未来4年是兑付高峰。2018下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后总计仅0.9万亿。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期；公司债2015—2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。

短期借款、长期借款和应付债券都属于有息负债，是需要支付利息的债务。业内通常会以有息负债占全部投入资本比例，来监测公司发生债务风险、资金风险的概率。这个比例大于50%时，意味着有息负债大于权益资本，债权人风险就比较大。

《中国经济周刊》统计，20家上市房企中，在2017年中期时，就有18家此指标高过50%；到2018年中期，除中国海外发展（0688.HK）外，19家公司此指标都超过50%，超过80%的就有4家，这意味着投入运营的资金里，超过80%都是要付息的，会直接导致利息成本高企。

房地产资产转让频现，房企要改行？

当宏观环境发生变化时，企业就要寻求各自的出路，而龙头房企往往成为市场风向标之一。

9月中旬，曾经为四大房企“保招万金”之首的保利地产（600048.SH）宣布更名“保利发展”，公司的发展战略也升级为“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”，今后将重点发展两翼功能。

除了调整企业发展战略，记者注意到，一些企业，特别是央企、国企正在实打实地出让房地产资产。

据北京产权交易所统计，1—8月，北京产权交易所成交的68宗房地产企业国有产权转让项目中，央企有38项，成交金额为130.34亿元。

例如，航天科技旗下航天置业转让北京航天恒润置业22.60%股权；中航国际控股公司转让中航万科有限公司60%股权；中国冶金地质总局山东局转让山东正元置业有限责任公司100%股权及债权等等。

成都安仁华侨城仁里文化旅游开发有限公司（下称“仁里文化”）在北京产权交易所挂牌转让100%股权。华侨城集团公司是仁里文化的大股东，通过旗下的华侨城西部投资有限公司出资2.1亿元，持股70%。今年1月9日，仁里文化以底价竞得成都大邑县安仁镇集镇区两宗土地，总成交价约2.02亿元，总用地面积约163亩。

天津津诚国有资本投资运营公司（下稱“天津津诚”）是天津国资委出资设立的国有独资公司，持有天津房地产集团有限公司100%股权，现在正在天津产权交易所挂牌，进行增资扩股混合所有制改革，改革之后，天津津诚将持有天津房地产集团35%的股权，新股东持股65%。天津房地产集团有限公司是天房发展（600322.SH）的大股东。天房发展作为天津市最早成立的房地产综合开发企业、国家房地产开发一级资质企业，如果新股东是民企，股权转让后，天房发展的实际控制人将不再是天津市国资委。

有卖就有买，喊着“活下去”的万科，其子公司斥资32.34亿元与同行业上市公司的全资子公司签署《股权转让及合作协议》，合作开发。

新的市场环境下，房企新的洗牌可能刚刚开始。