浅析我国房产税改革问题及改革方向

钟惠平

房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。我国最早的房产税征收记载在中国古籍《周礼》上，所称“廛布”即为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐，均属房产税性质。1949年中华人民共和国建立后，政务院发布《全国税政实施要则》（1950年）将房产税列为开征的14个税种之一。1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。

由于房地产税税源相比于其他税种的水源更加稳定、广泛、充足，因而世界上绝大多数国家都征收房产税。中国也计征房产税，但是发展并不成熟，近年来，我国对房产征税进行了大刀阔斧的改革。

一、我国房产税征收的不合理处

1.税权划分不合理

我国房产税的立法权集中在全国人民代表大会及常务委员会，地方政府仅仅可以对房产税扣除部分进行因地制宜地确认，导致税权划分不合理，不利于调动地方政府的积极性和主动性，无法有效地发挥税收的调节和财政作用

2.房产保有环节征税的缺失

目前我国房地产征税具有在流通环节税种多、税负重的特点。我国房地产的流通环节多，流通中税种多导致这些成本和费用的承担都转移到了最后的购买者身上，但是在房屋的持有环节税负轻，刺激投资者囤房，投机氛围浓厚，房屋需求越来越紧张，进一步刺激房价攀升。因此，我国的房产税的征收没有压低不断上升的房价。反而加重了房屋刚性需求者的负担。

3.计税依据不合理以及配套设施不完善

我国现行房地产征税制度按照从价计税和从租计税，近年来，随着房地产市场的繁荣，房地产市场价值大幅度上升，租金收入也是如此。房产税的计税依据应该是房屋市场价值，而非是房产的原值。如果要解决这一问题，必须要建立统一的不动产登记制度，近年来，我国一直在推进这一工作的实施，但到目前为止，并未建立统一的房产登记制度。这为多套房产的持有人提供了避税空间。此外，我国房产也缺少专业、健全的评估机制，给应纳税者谎报房价，逃税的空间。

4.地方政府的盲目性

地方政府依靠盲目扩大政府收费权限和规模来保证政府职能的实现，导致房地产税费机构不合理，产生费挤税现象。我国土地实行国有制，土地出让金的征收，使得政府热衷于卖地，追求地方政府资金充裕。而由于政府的高价土地出让金，进一步促成了房产价格泡沫。消费者承担的高额房产价格中地价占了很大一部分。

5.法律法规的缺失，民众的税收意识淡薄

虽房地产发展繁荣，但是缺乏健全的法律法规规范房产税的征收。目前，我国现行房产税、城镇土地使用税适用的法律分别为《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，法律的级次不高，影响到法律的刚性和效力的发挥。而且，因为我国税制并不完全为民众所得知，还存在着许多隐形税负也不被人们所了解，人们对税收并不存在一个客观、公正的看法，导致税收意识淡薄，许多人为了避免自身财富的流失，采取避税手段，造成我国税收收入的流失。

二、国外房产税征收经验借鉴

1.美国

美国房产税是地方政府的一项传统税收。地方政府根据各自实际情况来确定税率并依法征收，而税收主要用于地方政府职能的实施以及提供公共品，满足公共需要的规模和质量水平。美国房产税的税率由州和地方议会根据本地财政需要制定，因此各地税率高低不等。同时，税率也可以随着经济周期的变化做出相应调整。在经济繁荣时期，房地产行业会更加繁荣，房价攀升，税源相对充足，此时政府可以通过降低税率防止房屋所有者或者使用人承担过大的税负。在经济不景气时，房地产行业相对疲弱，税源来源不足，此时可以通过提高税率来增大政府的财政收入，弥补财政赤字，防止公共服务的提供资金不足。

2.稳定的德国房产税政策。

在德国，房产税征收分为交易环节和持有环节。税负在交易环节较重，在持有环节较轻，可以有效地抑制投资者利用房地产投机的行为。德国还专门规划福利房用地，并要求开发商开发后以低价供给低收入家庭，解决了低收入人群的住房问题，保障了低收入者的福利。

3.俄罗斯

俄房产税实行差别税率，房产评估价格越贵，税率也就越高。如果一名自然人拥有多套房產，则以所有房产评估价格之和作为税基来计算房产税。换言之，拥有多套房产的纳税人将按较高的税率纳税。俄罗斯房产税税率由中央和地方政府共同确定，国家规定税率范围，地方政府则在国家规定的税率范围内自行制定该地区的房产税税率。俄罗斯特殊群体享受房产税减免优惠，如前苏联和俄罗斯英雄、卫国战争老战士、一级二级伤残人士、现役及退役军人、烈属、退休人员，等等。

三、改革方向

1.将房产保有人规定为纳税人

国外为了加速房产的流转，以房产的保有人为纳税人。房屋的使用人作为公共服务的实际享用着需要支付一定的房产税。长期以来，中国房地产的税收大部分集中于开发和交易环节，保有环节的税收较少，这是推动中国房价高涨的主要因素。因此，在保有环节上开征房产税，从一定程度上可以将房价这只“猛虎”控制在“笼中”。

2.明确征税对象，扩大征税范围

我国只对经营性房产进行征税。人们通过房地产进行炒房，赚取投资收益。哄抬房价，囤积房源，扰乱市场规律，损害消费者利益

3.构建完善的房地产价格评估制度

对房产进行征税必须要建立统一的不动产登记制度，近年来，我国一直在推进这一工作的实施，但到目前为止，并未建立统一的房产登记制度。这为多套房产的持有人提供了避税空间。此外，我国房产也缺少专业、健全的评估机制，给应纳税者谎报房价，逃税的空间。

4.实行累计超额税率

打击炒房行为，有效遏制高房价，以人均面积作为征税的衡量标准。按人均居住面积为标准，超房产税过了平均居住面积，就得缴纳房产税。人均房屋使用面积越大，税率越高，可实行累进税率制度。另外，要规定相应的减免制度。