物流企业仓储用地土地使用税优惠政策解析

彭慧斌 厚兵

为促进物流业健康发展，《财政部税务总局关于物流企业承租用于大宗商品仓储设施的土地城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税［2018］62号，以下简称《新通知》）明确，自2018年5月1日起至2019年12月31日止，对物流企业承租用于大宗商品仓储设施的土地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。此前，为进一步促进物流业健康发展，经国务院批准，财政部国家税务总局于2017年4月26日发布《关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税［2017］33号，以下简称《通知》），对物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策进行重新明确。现就最新物流企业大宗商品仓储用地土地使用税优惠政策进行解析。

享受税收优惠的具体对象、幅度

物流是指经济活动中涉及实体流动的物质资料从供应地向接收地的实体流动过程，它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合、形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合性服务。城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，征收该税种的原意是为了保证对土地调控政策的协调一致，保护土地资源，促进集约节约使用土地。由于经营模式所致，大宗商品物流用地面积很大，所承担的城镇土地使用税的税负较重，在一定程度上制约和影响了物流业的发展。在制定物流企业城镇土地使用税优惠政策时，充分考虑了物流企业以仓储服务为主，在充分考虑物流企业特点的基础上，鼓励物流企业向社会化、专业化方向发展。本次减税政策的延续，对减轻物流企业税负，增加盈利能力将进一步产生积极作用。

《通知》规定，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。即对物流企业自有的仓储设施用地，不管是自用还是出租，只要是用于通知所规定的大宗商品存储，就继续给予减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税优惠。但考虑到我国物流业正处在快速发展过程中，有关体制机制有可能调整，延长优惠期暂定为3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。

提醒注意的是，此前，享受减免土地使用税的物流企业必须是自有土地，不包括承租、无偿使用非专业物流企业单位和个人的土地。但《新通知》规定，自2018年5月1日起至2019年12月31日止，对物流企业承租用于大宗商品仓储设施的土地，也可减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。

［案例1］甲物流企业2018年年初实际占用土地面积为20000平方米，其中自有的大宗商品仓储设施用地15800平方米，承租相邻企业乙公司闲置厂房4200平方米用于大宗商品仓储设施。甲物流企业涉及大宗商品仓储设施用地2018年应缴纳城镇土地使用税应是多少？（城镇土地使用税年税额为12元/平方米）

［解析］自2017年1月1日至2019年12月31日，对物流企业自有的大宗商品仓储设施用地；自2018年5月1日起至2019年12月31日止，对物流企业承租用于大宗商品仓储设施的土地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。甲物流企业涉及大宗商品仓储设施用地2018年应缴纳城镇土地使用税=15800×12×50%+4200×12×4÷12+4200×12×8÷12×50%=128400（元）。

归纳提示：纳税人享受其他土地使用税优惠政策的，不再同时享受此项减税政策。《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字［1988］第15号）规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。财政部国家税务总局《关于承租集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税［2017］29号）规定，在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集体经济组织承租土地的单位和个人，缴纳城镇土地使用税。

享受优惠注意三个政策界定问题

《新通知》明确“本通知所称的物流企业、大宗商品仓储设施范围及其他未尽事项，按照《财政部税务总局关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税［2017］33号）执行”。

1.享受税收优惠的物流企业的界定。《通知》明确，本通知所称物流企业，是指至少从事仓储或运输一种经营业务，为工农业生产、流通、进出口和居民生活提供仓储、配送等第三方物流服务，实行独立核算、独立承担民事责任，并在工商部门注册登记为物流、仓储或运输的专业物流企业。物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，但可享受《通知》中城镇土地使用税税收优惠的专业物流企业是指：至少从事仓储或运输一种经营业务，为工农业生产、流通、进出口和居民生活提供仓储、配送等第三方服务的物流企业；并且在工商部门注册登记营业执照文本中注有物流、仓储或运输的字样。

其中，仓储指通过仓库对商品与物品的储存与保管，是连接生产、供应、销售的中转站；配送服务，以现代送货形式实现资源配置的一项服务行为，几乎包括了所有的物流功能要素，一般的配送集装卸、包装、保管、运输于一身，通过这一系列活动完成将货物送达的目的，特殊的配送则还要以加工活动为支撑。

2.大宗商品及仓储设施用地的界定。《通知》规定，本通知所称大宗商品仓储设施，是指同一仓储设施占地面积在6000平方米及以上，且主要储存粮食、棉花、油料、糖料、蔬菜、水果、肉类、水产品、化肥、农药、种子、饲料等农产品和农业生产资料，煤炭、焦炭、矿砂、非金属矿产品、原油、成品油、化工原料、木材、橡胶、纸浆及纸制品、钢材、水泥、有色金属、建材、塑料、纺织原料等矿产品和工业原材料的仓储设施。

即可享受税收优惠的专业物流企业大宗商品仓储设施只能是特定范围，其仓储设施必须是同一设施而不是多处、占地面积必须在6000平方米（含6000平方米）以上，且存储的是大宗商品。《通知》中列举的可享受减征城镇土地使用税储存的大宗商品，是指与人民生活和生产密切相关的商品。而与财税［2012］13号文件规定相比，《通知》未再将食品、饮料、药品、医疗器械、机电产品、文体用品、出版物等工业制成品纳入享受优惠的存储的大宗商品范围。同时应注意，仓储设施总占地面积是与上述条件必须同时具备的另一要素。《通知》中规定用于特定大宗商品仓储的设施总占地面积必须在6000平方米以上。低于该标准的，即使符合其他条件，也不能享受减半征收土地使用税的优惠。即单个独立的商品仓储设施占地面积小于6000平方米的不得享受税收优惠；单个独立物流园区土地占地面积大于6000平方米，但商品仓储设施占地面积未达到6000平方米的也不得享受税收优惠。这一要素要求，体现了国家鼓励整合物流设施资源的发展方向。

对于“同一仓储设施”的理解，不能简单地按照单张土地使用证载面积确定。在现实中，往往存在一个仓储设施占地拥有多宗《土地使用证》，也可能存在承租别人土地问题。对于仓储、物流企业的同一个仓储库点，无论涉及多少张《土地使用证》，只要自有和承租相连地块的储存设施和物流作业配套设施总体面积超过6000平方米，且满足政策规定的仓储用途的规定，都应当认定为“大宗商品仓储设施”，应予以减半征收土地使用税。

［案例2］A物流企业2018年年初同一大宗商品仓储设施实际占用土地面积为6300平方米，其中自有的大宗商品仓储设施用地4200平方米，承租相邻企业B公司闲置厂房2100平方米全部用于储存《通知》规定的大宗商品。A物流企业涉及大宗商品仓储设施用地2018年应缴纳城镇土地使用税如何计算？（城镇土地使用税年税额为12元/平方米）

［解析］《通知》规定，自2017年1月1日至2019年12月31日，对物流企业自有的同一仓储设施占地面积在6000平方米及以上大宗商品仓储设施，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。由于自有的大宗商品仓储设施用地4200平方米不足6000平方米，A物流企业不能享受减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税优惠；《新通知》规定自2018年5月1日起至2019年12月31日止，对物流企业承租用于大宗商品仓储设施的土地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。则自2018年5月1日起，A物流企业自有加上承租B公司用于同一大宗商品仓储设施土地达到6300平方米，超过《通知》规定6000平方米的下限，A物流企业2018年5月1日起可以享受减按50%计征城镇土地使用税优惠政策。该A物流企业涉及大宗商品仓储设施用地2018年应缴纳城镇土地使用税=（4200+2100）×12×4÷12+（4200+2100）×12×8÷12×50%=50400（元）。

归纳提示：享受物流企业大宗商品仓储设施用地土地使用税减税政策的纳税人，须同时符合以下条件：至少从事仓储或运输一种经营业务；工商部门注册登记为物流、仓储或运输的专业物流企业；拥有仓储设施用地并从事仓储、配送服务；仓储的商品包含财税［2017］33号规定的大宗商品；自有和承租同一仓储设施占地面积在6000平方米及以上。

3.大宗商品仓储设施占地范围规定。《通知》明确，仓储设施用地，包括仓库库区内的各类仓房（含配送中心）、油罐（池）、货场、晒场（堆场）、罩棚等储存设施和铁路专用线、码头、道路、装卸搬运区域等物流作业配套设施的用地。可见，不仅只有库区内的仓储设施用地可以享受减税，物流作业的配套设施用地也可以享受。

但应注意，《通知》强调，对物流企业的办公、生活区用地及其他非直接从事大宗商品仓储设施的用地，不属于优惠范围，应按规定征收城镇土地使用税。各类工业、商业企业非物流企业的内部仓库不属于《通知》的优惠范围，应按规定征收城镇土地使用税。同时，根据日常管理实践，在建或未投入使用的仓储设施用地，由于还不具备存储大宗商品的条件，不能有效发挥其仓储功能，相应占地应按规定征收城镇土地使用税，仓储设施用地从投入使用的次月起享受税收优惠。专业物流企业将自有土地出租给其他物流企业从事仓储服务可享受税收优惠；专业物流企业将土地整体出租或部分出租给其他单位和个人从事非仓储服务不得享受减税优惠。对于物流企业大宗商品仓储设施用地与非仓储设施用地划分不清的，不得减征土地使用税。

［案例3］C物流企业自己拥有土地12000平方米。该企业2019年年初同一大宗商品仓储设施实际占用土地面积为9500平方米，其中各类仓房（含配送中心）占地5000平方米、油罐（池）1000平方米、货场2000平方米、晒场（堆场）1000平方米、罩棚500平方米；另外企业内道路占地500平方米，并有600平方米装卸搬运区；其余自有土地全部为办公、生活区用地。C物流企业2019年应缴纳城镇土地使用税多少元？（城镇土地使用税年税额为12元/平方米）

［解析］上述储存设施9500平方米和道路500平方米、装卸搬运区600平方米均属于《通知》规定的仓储设施用地。根据《通知》与《新通知》规定，2019年12月31日前，对物流企业自有和承租的同一仓储设施占地面积在6000平方米及以上大宗商品仓储设施，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。其余自有土地全部为办公、生活区用地不属于优惠范围，应按规定征收城镇土地使用税。则C物流企业涉及大宗商品仓储设施用地2019年应缴纳城镇土地使用税=（12000-9500-500-600）×12+（9500+500+600）×12×50%=80400（元）。

归纳提示：在实际工作中，纳税人提请备案时需提供企业经营情况说明（简要说明本年度经营情况、土地的自用和出租情况、面积、城镇土地使用税税额、大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税减免金额以及在计算具体减免金额时物流企业的办公、生活区用地及其他非直接从事大宗商品仓储的用地面积减除情况等）。

需按规定办理减免税备案的手续

随州市税务局最近积极开展电子税务局的推广使用工作。图为该局税务人员辅导纳税人利用手机登录电子税务局办税。（图/文：省税网）

《通知》明确，符合上述减税条件的物流企业需持相关材料向主管税务机关办理备案手续。即确定物流企业大宗商品仓储设施用地减半征收城镇土地使用税属于备案类。因此，符合条件的纳税人享受此项优惠不需税务机关审批，但是应依法按期进行纳税申报并报送纳税人的相关证照复印件、减免税审查备案表、土地使用权证等相关证明材料以及税务机关要求提供的其他资料，向主管税务机关备案。未按规定备案的，一律不得享受减税优惠。提交资料清单主要如下：减免税审批（备案）申请表；营业执照；上年度主营业务收入科目帐页复印件；土地权属证明以及占地情况平面图（用地规划图、建设施工图等）；各类仓储设施的竣工验收报告；土地出租（承租）合同及纳税证明；对外租赁土地用于仓储的，应出具承租方用地的使用情况说明。

需要注意的是，根据自2015年8月1日起施行的国家税务总局修订后的《税收减免管理办法》规定，备案类减免税是指不需要税务机关核准的减免税项目。备案类减免税的实施可以按照减轻纳税人负担、方便税收征管的原则，要求纳税人在首次享受减免税的申报阶段在纳税申报表中附列或附送材料进行备案，也可以要求纳税人在申报征期后的其他规定期限内提交报备资料进行备案。纳税人随纳税申报表提交附送材料或报备材料进行备案的，应当在税务机关规定的减免税期限内，报送以下资料：列明减免税的项目、依据、范围、期限等；减免税依据的相关法律、法规规定要求报送的材料。纳税人对报送材料的真实性和合法性承担责任。