基于现金流的房地产企业财务风险研究——以云南城投为例

李健生

（昆明佳湖房地产开发有限公司，昆明 654199）

引言

财务风险指的是企业无法按期支付到期债务而倒闭的可能性。企业只要有负债就有财务风险，通常都需要用现金来偿还到期债务。现金对于企业来说，就如同人体中的血液，是企业生存发展的关键因素，如果企业没有了现金流，就如同人体没有了血液，就会导致企业因资金链断裂而亡，即发生财务风险。房地产企业具有涉及面广、环节多，资金占用量大，且资金占用时间长、资金流入与流出不均衡的特点，如何合理地安排资金，保证企业资金链的安全，不仅事关房地产企业的日常运作，更关系到房地产企业的生死存亡。同时，房地产受国家宏观调控影响比较大，特别是一些一、二线城市，由于房价上涨过快，国家出台了一系列调控措施抑制房价的过快上涨，如提高首付比例、贷款利率，提高房地产企业贷款门槛等，这些都导致房地产企业资金链紧张，发展前景不明朗。在这种大环境下，房地产企业更应加强自身现金流的管理，使企业保持正现金净流量并满足其正常的经营和发展需要，避免房地产出现财务风险。

一、基于现金流的云南城投财务风险分析

（一）公司现金流量结构分析

1.现金流入结构分析。从表1可看出，2015—2017年，云南城投总现金流入逐年增长，尤其是2017年较2015年增长了1倍。但从现金流入的结构来看，2015—2017年，筹资活动的现金流入都超过了企业总现金流入的60%以上，说明该公司的现金流入主要依赖于企业筹资活动，公司有较强的外部融资能力。同时，企业的经营活动现金流入2017年略有增长，经营活动有一定的改善。

表1 现金流入结构分析 单位：亿元

2.现金流出结构分析。从下页表2可看出，2015—2017年，云南城投总现金流出逐年增长，特别是2017年，较2015年增长了近1倍。从现金流出的结构来看，2015—2017年，筹资活动的现金流出逐年增加，2016年和2017年都超过了企业总现金流出的60%以上，说明该公司未来还款压力较大；而从经营活动现金流出来看，经营活动现金流出逐年减少；从投资活动现金流出来看，总的流出比例变化不大，金额上有所增加，说明公司在2017年找到了一些新的投资机会。

表2 现金流出结构分析单位：亿元

3.净现金流分析。从表3可看出，2015年，云南城投净现金流量为负数，但2016年和2017年净现金流量都是正的。特别是在经营活动方面，2017年经营活动净现金流由2015年和2016年的负数变为正数，说明该公司经营活动较2015年和2016年有一定的改善。但从筹资活动来看，筹资活动的净现金流由2015年和2016年的正数变为负数，说明企业未来将面临较大的还款压力，当年筹集到的资金主要运于外部还债。

表3 现金净流量分析单位：亿元

（二）偿债能力指标及风险分析

反映公司现金流动性和偿债能力的指标主要是现金比率（=货币资金/流动负债）和经营净现金比率（=经营活动现金净流量/流动负债），表4为云南城投近三年的现金比率和经营净现金比率。

云南城投2015年和2016年经营净现金比率为负数，说明公司无法靠经营获取到足够的现金流偿还到期流动负债和到期的债务。2017年公司的经营净现金比率虽然为正数，但是只有9.49%，说明公司资产的流动性较差，公司存在着较大的到期债务无法支付的财务风险。

表4 偿债能力分析

（三）获取现金能力及风险分析

反映公司获取现金能力的主要指标是：销售现金比率（=经营现金净现金流量/主营业务收入）、全部资产现金回收率（=经营现金净流量/资产总额）、每股经营活动产生的现金净流量（=经营活动现金净流量/普通股股数）。其中，销售现金比率反映了企业通过销售获取现金的能力，全部资产现金回收率反映了企业全部资产获取现金的能力，每股经营活动产生的现金净流量反映了公司每股盈利的现金支付保证能力。

表5 现金获取能力分析

云南城投公司2015年、2016年销售现金比率、全部资产现金回收率、每股经营活动产生的现金净流量都是负的，说明公司经营活动获取现金的能力较弱，处于入不敷出的状况，需要靠外部“输血”才能维持企业的日常经营活动；2017年虽为正数，但销售现金比率也只有25.49%，主要是部分在建工程转入销售期，但靠经营获取现金能力仍不足，且三年总体上经营活动现金流量处于不稳定状态，说明公司经营活动创造现金能力不够稳定，公司存在较大的经营风险。

二、云南城投现金流管理中存在的财务风险问题

第一，公司盈利能力不足，经营活动现金流偿债能力差。通过财务报表和上面的计算分析可看出，云南城投2015年和2016年净利润均为负数，2017年虽为盈利，但从主营业务收入规模（行业排名24，共122家）与净资产收益率（行业排名102，共122家）在行业排名来看，公司的盈利能力明显落后于同行业其他公司，2017年净资产收益率为5.1%，行业平均为7.9%，同时利润三年来也极不稳定。就目前的经营与盈利能力，公司很靠经营获取到足够的现金流偿还到期流动负债和其他到期债务，公司存在着较大的财务风险。如何提高企业盈利能力，是云南城投现阶段迫切需要解决的问题。

第二，公司过于依赖外部融资，财务风险大。公司现金流主要依赖于外部融资解决，外部融资数额增长较快，且筹资活动的现金流入主要用于筹资活动的现金流出，公司存在借新债还旧债的问题，一旦外部融资环境发生变化，如遇到国家对房地产行业较为严厉的调控措施，例如国家收紧信贷政策，公司极易因无法筹集到所需的资金偿还到期债务，导致资金链断裂破产，因为公司存在较高的财务风险。

第三，公司投资能力较弱，公司缺乏新的“造血”机能。从现金流出结构可看出，云南城投投资活动的现金流出来占比很小，三年平均下来只有7.76%，明显偏低。出现这种情况有两种可能，一是公司没有好的投资项目，二是公司没有资金投资，公司资金链紧张。无论是哪一种情况，对公司的未来来说，都是一种不好的情况。公司未来没有新的价值增长点，缺乏新的“造血”机能，可能只能靠外部“输血”来维持公司的运营，一旦没有了外部“输血”，就可能因资金链断裂而亡，公司的财务风险很高。

三、基于现金流财务风险管理的建议

第一，将现金流管理与公司发展战略有效结合。房地产公司应首先准确分析公司的内外环境因素，弄清自身优劣势，找准行业定位，在此基础上明确公司的发展战略。同时，在明确的公司发展战略下，并考虑公司自身资金状况，制定符合公司发展战略的现金流管理目标，将公司现金流管理由管理层上升到战略层。只有这样才能做好投资布局，掌握好日常开发节奏，有效保持现金流的平衡，避免资金的大进大出、不平衡现象的发生，降低财务风险。

第二，通过多元化及科学合理的投资，挖掘新的利润增长点。房地产项目受国家宏观调控影响较大，以净资产收益率来看，云南城投2017年净资产收益率为5.1%，上市房地产公司的平均净资产收益率为7.9%，而非金融类上市公司平均净资产收益率9.49%，说明房地产公司盈利能力较其他公司普遍偏低，而云南城投的盈利能力更差，公司存在着较高的经营风险。一个公司的生产经营能力是很难在短期内得到有效改善的，要提高公司抗风险能力，房地产公司就必须培育和发展新的利润增长点，可以通过参股或其他投资方式投资市场需求大、发展前景好的项目，通过多元化发展战略促进公司的快速发展。

第三，加强公司现金预算管理与控制，提高资金使用效率。房地产企业应从全过程控制公司的现金活动，用科学的方法从开发项目所需资金的预测、筹资计划的制订到资金的回收等进行科学合理的估计与预测，制定详尽的现金预算并进行有效控制。通过控制和调节企业经济活动中各阶段的现金流入量与流出量，可以及时、准确地保证现金在公司及各项目间的调度。通过现金预算管理与控制，可以及时发现现金流转过程中存在的问题，并及时进行相关调整，避免损失的发生，同时还可以缩短资金的周转期，提高资金使用效率。

结语

从外部环境来看，房地产企业受国家宏观调控政策影响大；从行业内部来看，房地产企业具有资金需求量、资金占用周期长、资金进出不均衡、盈利能力较弱的问题，这些内外环境因素与问题都对房地产企业的现金流管理提出了更高的要求。房地产企业可以通过制定符合公司发展战略的现金流管理目标、多元化发展战略、科学合理的投资决策，以及通过现金预算与控制提高资金的使用效率等措施，科学合理地安排资金，保证企业资金链的安全，进而有效控制与降低企业财务风险，实现可持续发展。