浅谈中小房地产企业成本核算的难点与对策

于冰

【摘 要】近年来，我国商品房交易面积与交易金额整体呈上升态势，房地产行业占我国国民收入的比重越来越高。随着房地产行业不断受到国家宏观政策的调控，同时由于房地产企业土地成本、原材料成本和人工成本不断上涨，房地产企业面临的竞争日益激烈。因此，在不断提高市场占有率的同时，如何做好房地产企业的成本核算，直接关系到房地产开发企业的成本的管理水平，也关系到房地产开发企业利润的核算和税收的征管。本文针对房地产开发企业在会计核算中遇到难点问题，提出了解决的对策。

【关键词】房地产企业；成本核算；成本归集；成本分配

一、房地产企业成本核算的重要性

近年来，房地产行业不仅关系着国民经济，也牵动着千家万户百姓的神经，房地产开发行业在整个国家的重要性地位不言而喻。作为开发、建设并独立运营项目的房地产开发企业，其存在着开发周期长，成本核算复杂等问题。而成本核算的准确性则直接决定了销售定价是否准确，以及能否占有市场优势，同时也是防范风险强弱的关键因素。因此，房地产开发企业的成本核算是企业必须予以重视的问题，只有正视并解决成本核算中的问题，才能真正提高房地产企业会计核算的质量，提高自身的管理水平，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。另外，房地产开发企业的投资规模大，成本投入较高，行业的税负重，如果成本出现波动，对房地产企业的税负和利润影响较大；同时，房地产行业面对日趋严峻的政策影响和日益激烈的竞争趋势，也要求房地产开发企业更精准的核算成本，充分發挥企业的成本优势，才能使企业有长远发展和进步。

二、房地产企业成本核算的难点

1.房地产开发企业开发成本对象难以准确确定

房地产开发企业要想准确核算成本，首先需要合理的确定企业的成本对象。合理确定成本对象是正确组织成本费用核算的重要条件。房地产企业的成本计算对象，就是指为计算产品成本而确定的生产费用归集和分配的范围。是被计算成本的客体，是生产费用的归属对象和生产耗费的承担者，是计算产品成本的前提。但是会计准则中，并没有明确以何种方法来确定开发成本的核算对象。而税法中，国税发[2009]31号规定：房地产开发企业开发产品的成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的承担费用的开发项目。可以说，31号文的基础问题是成本对象的确定，否则，计税成本核算、扣除无从谈起。税收上，成本对象不但具有空间性，而且具有时间性，涉及计税成本能否扣除，何时扣除。

在实际工作中，由于各房地产企业的用地规模、开发周期、建设规模等不尽相同，房地产开发企业的开发产品种类多，成本组成项目复杂。另外，中小房企的财务人员核算水平的参差不齐，造成房地产开发企业成本对象的确定原则也是不尽相同；同时，房地产企业成本核算对象的原则和方法繁多，也需要根据企业的实际情况综合考量。

2.房地产开发企业成本归集和分配的规范性没有明确的标准

房地产开发企业对于开发产品的核算过程，实际上就是在房地产企业开发产品成本核算对象的基础上，对已经发生的成本费用在不同的成本项目之间进行合理的归集和分配的过程。因此，如何对开发产品进行合理的归集和分配是房地产企业成本核算的重要内容。房地产开发企业的成本归集就是将所发生的成本计入成本项目的过程，而成本的分配就是将计入成本项目的成本支出进行合理的分摊，并计入成本核算对象的过程。房地产企业通过成本归集和成本分配，甚至二次分配，可以反映出每个成本核算对象的实际成本支出，为正确计算销售成本创造条件。

不同性质的成本对象原则上适用不同的成本分配方法，不同的成本分配方法，也会影响到后期税金的缴纳，从而影响房地产开发企业的整体税负。另外，房地产开发企业所涉及的税种繁多，特别是土地增值税，属于地方税种，同时也是房地产开发企业税负比较重的一个税种之一，因各地执行税收政策的差异，也导致全国各地即便相同的项目，也会存在因分摊方法的差异，而导致企业税负的不同。如何合理的归集房地产开发企业的成本，选择适当的成本分配方法，也是在日常工作中企业需要综合考量的。

3.房地产企业的成本核算及时性和准确性不能保证

房地产企业的成本核算，涉及房地产开发企业的各个部门和环节，绝对不是财务部一个部门的工作。但是在实际工作中，大部分中小房地产企业的成本核算都是财务部一个部门在做，各部门之间没有形成一个有效的衔接，其它部门甚至把财务部门的合理要求，看作是故意为难和刁钻；同时，由于管理当局的认识局限，在以工程和销售主导的情况下，财务部门并没有直接给公司带来实质的收入，导致大部分的房地产开发企业的财务部在整个公司的地位不高，存在被其他相关部门牵着鼻子走，财务部门的合理诉求得不到支持和回应，从而使房地产开发企业的很多成本费用发票无法及时取得，势必会影响其成本核算的准确性和及时性。

三、规范房地产企业成本核算的对策

1.根据不同情况合理确定房地产开发企业的成本对象

根据国税发[2009]31号文，房地产企业计税成本确定的原则如下：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。一般来说，房地产企业要想准确核算开发产品的成本核算对象，应在遵从税法原则和基本会计准则的基础上，结合本公司项目的实际情况，合理确定适合本项目的成本核算对象确定方法，该方法一经确定，在一定的会计期间之内，不能随意改变。在实际工作中，一个公司单独开发一种产品形态的也很少，大多房地产开放企业，基本都存在同一项目既有普通住宅、又有商铺、车库、地下人防等。不同的产品形态，建筑成本相差很大。一般有以下几种确定方法：

（1）以项目整体作为成本核算对象，待项目建成后，再按一定的标准在各产品形态之间进行分配。这种情况下，如果不单独核算各产品形态的成本，而将项目整体作为成本核算对象，会导致单位建筑成本在各产品形态上的平均化，由于不同的产品类型，即便在同一地段，销售价格也会相差很大，特别是在海南的下面市县，很多住宅的售价甚至远高于商铺，这样会导致其成本和收入的不配比。同时，在后续进行土地增值税清算的时候，按照现行的税收政策，也是需要按不同的产品形态分开进行清算，所以如果不单独核算各产品形态的成本，也会一定程度上增加企业的税收负担。

（2）直接按不同的功能确定成本核算对象。即将普通住宅、非普通住宅、商铺等各自作为一个独立的成本核算对象计算出各自的单位成本。这样既能满足会计信息的可靠性要求，又能保证成本和收入的配比。同时，在后期土地增值税清算的時候，也便于直接取数，避免成本的二次分摊。但是，该种方法需要财务部门和工程部门高度的协调，在项目成立之初，就明确下来。

2.明确房地产开发企业成本归集和分配的方法

房地产开发企业开发建造的开发产品应按建造成本法进行计量和归集。其中，对于应计入产品开发成本的费用，属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象；如建安成本、前期工程费等。对于不能分清成本对象的间接成本，应按受益原则和配比原则分摊至各成本对象，如基础设施费、公共配套费用的分摊。房地产开发企业应根据项目的具体情况和各地的税收政策选择合适的分配方法。

比如，海南省在土地增值税的清算时，就明确土地成本的选择必须按照占地面积法来确定。所以，房地产开发企业的财务要想做好企业的成本核算，在遵循企业会计准则的同时，还需要多关注相关的税收政策，才能更好的做好企业的成本核算工作。

3.通过加强内部各部门的衔接提高会计核算的及时性和准确性

在公司开展税收普法教育，并在公司财务管理制度中明确规定，各项交易必须取得合法有效的发票和凭证，要求从事对外交易和事项的员工，应当把取得发票与完成工作同等对待。属于款项支付的，在付款之前必须取得合法有效的发票；属于费用报销的，没有取得合法有效的发票之前一律不予报销。特别是营改增之后，选择增值税一般计税方法的房地产企业，对票据的合法性、真实性、及时性有了更高的要求，如果不能及时取得合法有效的扣除凭据，不仅会多交企业所得税和土地增值税，增值税进项税额也不能及时进项抵扣，因此而交了过头税的话，后期即便可以退税，也存在很大的困难性。

加强与工程部、预算造价部门的衔接，根据工程进度及时与施工企业进行工程结算，确保房地产开发企业会计核算的及时、准确和完整。近年来，施工企业对于工程结算拖拉导致房地产开发企业开发成本久拖不结，似乎已经成了习惯。根据《企业会计准则-基本准则》的规定：“企业对已经发生的交易和事项，应当及时惊醒会计确认、计量和报告，不能提前或拖延”。对于企业会计准则的此项规定，必须引起房地产企业财会部门的高度重视，提高会计核算的及时性；加强与销售部门的沟通，凡属于销售部门的支出，都要及时准确的取得合法有效的凭证，确保费用能及时入账。

四、结论

房地产企业的会计核算是一项复杂的工作，这就对房地产企业的财务人员也提出了更高的要求，既要协调好公司内外的各种关系、又要有过硬的会计功底和税务知识，同时还要坚持不断学习，合理把握会计政策和税收政策的差异，才能做好房地产开发企业的成本核算工作。

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