城市地价水平与土地利用效率关系研究

林瑞瑞 ，梁小亮 ，梁 颖，陈鸣飞，耿 槟

（1.中国土地勘测规划院，北京100193；2.浙江财经大学公共管理学院，浙江杭州310018；3.浙江财经大学东方学院，浙江 嘉兴 314408；4.中国移动通信集团设计院有限公司，北京100080）

随着我国城市化进程的加快，土地作为城市发展的载体所起到的作用日益凸显。然而，城市快速扩张过程中出现的一系列问题，如土地供求矛盾的愈演愈烈、土地浪费现象严重等，制约着城市持续、快速、健康的发展。提高土地利用效率成为解决现行我国城市发展存在问题的基本途径，是构建社会主义和谐社会的必然趋势。而土地价格作为市场配置的重要手段，其通过调节供求关系引导土地资源的合理配置，促使土地集约化程度的提高。因此，研究城市地价水平与土地利用效率之间的相互关系，对促进城市用地的合理利用，实现城市可持续发展具有重大的意义。目前，国内外学者对土地价格、土地节约集约等内容均展开了一系列的探讨，包括土地价格的规律演变[1]、土地价格与房地产价格的关系分析等[2]，以及土地节约集约潜力研究、土地节约集约评价等[3]方面，而对于土地价格和土地节约集约之间的研究则比较少，多集中在某种土地价格形态与土地集约利用方面，比如住宅用地价格与土地集约利用的关系[4]等。因此，本文以全国为研究范围，选取4个直辖市和27个省会城市为例，采取回归分析模型，分析城市地价（综合地价、商业地价、居住地价、工业地价）对土地利用效率的促进作用以及土地利用效率对地价的反作用，并结合空间表达，深入探讨其在空间上的分布特征，为促进城市集约化用地提供一定的依据。

1 研究理论方法

1.1 城市土地利用效率评价因子的选取

本文在选取指标时主要遵循科学性、综合性、代表性以及数据可得性的原则，结合已有学者的研究成果[5-7]，分别从经济效率、社会效率和生态效率三个方面选取与土地利用效率联系较紧密的指标（表1）进行综合分析。

1.2 评价指标权重的确定

目前国内外关于确定多目标综合评价指标权重的方法主要有德尔菲法（Delphi）、层次分析法（AHP）、熵值法、模糊聚类分析法等。在综合评价中，一般认为熵值法能够深刻地反映出指标信息熵值的效用价值，因此，应用此研究方法[6]对城市土地利用效率进行评价。

假设存在n个参评对象，m个指标，则可得到评价系统的初始数据矩阵X：

式1中，xij表示第i个样本第j项指标的数值。由于各指标数值量纲不同，因此需进行标准化处理。

（1）数据标准化。由于指标的性质不同，并且结合本研究实际，对正向指标和逆向指标采用不同的标准化处理方式，公式为：

（2）信息熵值e和信息效用值d。

1.3 数据来源与处理

本文选取4个直辖市和27个省会城市为代表进行深入研究。土地数据主要来源于2016年各城市统计信息网，社会经济生态方面数据主要来源于各城市《2016年国民经济和社会发展统计公报》，地价水平值数据来源于中国地价监测网。

根据式（8）计算各评价指标的权重（表1），并且运用式（9）-式（10）计算得出城市土地利用效率评价值。

表1城市土地利用效率评价因子

表2城市土地利用效率对地价水平影响线性函数拟合结果

表3城市地价水平对土地利用效率影响线性函数拟合结果

2 结果与分析

2.1 城市土地利用效率对地价水平的影响

利用Eviews3．1的方程估算功能，以城市土地利用效率为自变量，城市地价水平为因变量，选取线性函数进行拟合，结果见表2。

从表2可看出，城市土地利用效率与地价水平具有较强的相关性，相关系数分别达到0．6118、0．7254、0．6617、0．5354，且城市土地利用

效率每增加1，则地价水平（综合、商业、居住、工业）分别增加20180．97元 /平方米、39481．75元 /平方米、28046．37 元 / 平方米、1126．39 元 /平方米，由此可看出，城市土地利用效率对地价水平具有促进作用。土地作为生产要素之一，其投入必然会带来产出的增长。特别是随着投资追加等因素的影响，土地的利用效率会得到提高，即会获得级差地租Ⅱ的报酬，因而土地的价格会得到提高，从表3可以得到进一步验证。但是由于土地报酬递增递减规律的作用，在现有技术条件下存在边际产量为零的临界点，在此之后，资本、劳动的投入已无利可图，如果在该点上，地价继续上涨，那么作为利益主体的土地使用者，则不会倾向于购买高价的土地。

2.2 城市地价水平对土地利用效率的影响

利用Eviews3．1的方程估算功能，以城市地价水平为自变量，城市土地利用效率为因变量，选取线性函数进行拟合，结果见表3。

从表3可看出，城市土地利用效率与地价水平具有较强的相关性，地价水平（综合、商业、居住、工业）每增加1元/平方米，则土地利用效率相应的提高1．85×10-5、1．33×10-5、1．56×10-5、2．54×10-4。由此可看出，城市地价水平对土地利用效率的提升具有推动作用。土地、资本、劳动作为三个重要的生产要素，在其他条件一定的情况下，当地价水平

较高时，其余要素资本、劳动则相对较低，作为“经济人”而言，决策者必然会轻土地重资本、劳动，自然而然，随着资本、劳动要素投入的加大，单位用地上的土地产出则会增加，土地利用效率也会相应提高。

2.3 城市地价水平与土地利用效率的相互作用关系

图1城市土地利用效率与地价水平值频数分布直方图

图2城市土地利用效率与地价水平值空间分布图

为进一步分析城市地价水平与土地利用效率的关系，在利用SPSS11．5进行频数分析（图1）的基础上再进行空间（图2）上的剖析，以期能直观的反映出两者的变化趋势。

土地利用总体效率主要集中在 0．22～0．53 之间（图 1a），超过这个范围的点较少。而从地价水平来看，其频数呈现分布偏左的特点。综合、商业、居住、工业地价水平分布频繁的区段分别是3333～6666元 /平方米、5000～10000元 /平方米、0～10000元 /平方米、500～750元/平方米，除此外，其余区段则零星分布（图1b、图1c、图1d、图1e）。结合城市地价水平与土地利用效率的空间分布图分析，可看出土地利用效率整体分布较平稳，处于较高水平（＞0．5）的城市集中在东、中部两大经济带，而处于较低水平（＜0．3）的城市则分布在中、西两大经济带。而且地价水平（综合、商业、居住、工业）也呈现与土地利用效率较类似的变化趋势。地价水平值较高的城市基本上位于东部经济带，如综合地价水平值大于10000元/平方米的为福州、杭州、广州、上海、北京；商业地价水平值最高值为北京的50757元/平方米；居住地价水平值大于10000元/平方米的为南京、福州、杭州、广州、上海、北京；工业地价水平值最高的为北京的2526元/平方米。反之，地价水平值较低的城市多位于西部经济带。由此对比可看出，土地利用效率和地价水平较高的城市绝大部分位于东部经济带，而较低水平的绝大部分位于西部经济带，而中部经济带则基本处于中等水平，与我国经济发展梯度呈现类似的变化趋势。也可看出，地价水平与土地利用效率两者基本呈现正相关，东部经济带经济发展水平较高，土地利用较集约，从而导致地价的攀升，而地价升高反作用于土地利用，引导土地利用效率的进一步提高，而西部经济带经济发展缓慢，土地利用粗放，地价水平低，进一步制约土地利用的集约化。

3 结论

城市地价水平与土地利用效率存在相互作用关系：土地利用效率较高，从一个侧面可表示为集约利用程度较高，从而产生集约地租，而土地价格是地租的资本化形式，因此，地价水平也会相应较高；反之，在其他条件不变的情况下，作为生产要素之一的土地的价格上升，相应的劳动、资本等生产要素价格则会下降，从而单位面积上的资本、劳动数量投入的加大，土地利用效率则会提高。由此可总结出，地价水平与土地利用效率具有正方向的相互作用。

城市地价水平与土地利用效率的分布存在地域上的差别：从我国省会、直辖市城市分布来看，这两项指标的变化呈现东部经济带→中部经济带→西部经济带的梯度下降趋势，可知地价水平与土地利用效率这两项指标与经济发展水平存在一定的相关性。

鉴于地价水平与土地利用效率具有正方向的相互作用，在市场竞争机制条件下可运用地价手段激发土地利用效率的提高，在适当提高地价水平的条件下，土地使用者为了获得更大收益，必然会通过更加合理的投入、更加合理的规划，从而也能更加合理的利用土地，提高土地节约集约利用水平。因此，可以在价格手段的作用下，提高土地利用效率，引导城市利用由外延扩张向内涵挖潜发展。