如何实现国有物业资产的保值增值

黄浩涛

摘 要：随着经济技术的进步，国有企业的变革也得到应有的关注。在国有企业转变过程中，如何有效实现国有物业资产的保值和增值是评判一家企业变革成功与否的主要因素之一。本文主要先分析国有物业资产保值增值的意义，并探讨现阶段国有物业资产的保值增值发展状况和面临的困难，以及相对应解决措施，以供参考。

关键词：国有物业资产；保值；增值

引言

随着现在社会的发展，经济全球化进一步影响我国企业，我国国营单位作为原先社会经济中的支柱，目前国营单位如何适应时代发展需求，国有物业资产如何管理，长期以来一直是政府、单位和广大人民所关心的重点问题。其直接联系着经济体制的变革，影响广大人们群众的利益。但是，因为国有物业资产管理还不够健全、国有物业资产经营效率不高等，导致国有物业资产流失、产权登记不清、监管制度不顺等现象。以下将结合这些现状，分析并找出解决措施，以实现资产最大化经济效益。

一、国有物业资产保值增值的意义

从目前的社会发展来看，国营单位在社会经济之中仍然有着举足轻重的地位，在国营单位之中自身资产价值，对于其自身的发展与社会价值都有着重要作用，国营单位的资产保值是其自身价值实现的重要方式。国有物业资产保值增值主要指的是政府通过生产、运营，使得最终资产价值远远高于原有资产价值。国有物业资产的保值增值的首要工作应当是保值，值得注意的是这里的保值包含了资产数量、价值的不降低，还包含了由于通货膨胀导致了资产下降；然后，经过适当的运营，提高国有资产的价值，这里的增值主要指的是数量、价值、质量的提升。

二、国有物业资产保值增值遇到的困难

（一）产权登记率不高，且物业家底模糊

现在，少数地区物业资产掌握还不清晰，产权和产权登记还比较混乱。此外，有一些由地方政府出资，单位合营的建筑房屋，根据面积比例建设，在产权登记方面很难进行，从而导致产权划分不明确现象。而这种产权不清晰或者还没有登记在政府名下的资产，将很难进行有效管理，从而容易造成资产的流失或者损害。

（二）管理主体不明确，且监管制度不科学

国有物业资产管理主要有三大模式：第一，财政部门监督和管理的模式，例如，黑龍江省的安达市地区的资产管理，以及广东佛山地区等；第二，国有部门监督和管理的模式，例如，在上海、广西等地区的资产管理；第三，专业化管理单位监督和管理的模式，例如，香港、深证福田等地区的资产管理。不过，除了以上介绍的形式之外，大多数城市仍然没有一个统一管理的物业资产管理部门。又或者虽然设置了管理部门，但是由于比较混乱，使得管理主体不明确，监管制度也存在不科学的现象。

（三）缺少有效管理模式，使得效率低下

国有物业资产管理一方面是使用的是授权管理形式，另一方面也采取了有偿管理形式。授权管理形式是目前大部分城市选择的主要收单，其主要由行政机构的房地产政府物业管理单位授权，并得以运用，且此部分资产是不需要支付任何租金；有偿管理主要指的是行政机构运用物业资产需要根据所在地的租金支付方式，比如南宁、安达模式等。然而不管选择什么管理形式，其经营的手段是不尽相同的，如财政机构管理、国资部门管理、物流机构管理、地方性政府管理、街道管理等。这无疑在另外一个程度上导致管理的混乱，从而进一步制约着资产的优化配置和科学利用。

三、健全国有物业资产保值增值机制的有关措施

（一）注重国有物业资产的产权登记和限制

首先，政府部门要尽快安排专员调查国有物业资产数量。各级国有物业资产管理也需要确定法律实体，优化管理机制，并基于财政机构和专门部门管理，尽可能的盘点所有国有物业资产，盘点之后要做好财产注册的工作。所有国有物业资产的产权需要统一登记，或者变更成专业的管理单位名称，从而在法律角度上降低资产损失；其次，政府部门要做好有关财产管理的基本工作。在进行盘查知乎，还需要将物业资产进行分门别类，并做好总账工作。比如，创建会计，做好账目匹配工作。条件允许的地方可以创建“国有资产信息管理体系”，设置统一的、健全的国有资产数据库，并健全数据的研发和维护工作，利用现代化科技进行实时监管；第三，解决历史遗留问题。因为历史或者其他客观因素，导致国有资产产权即使在清晰的基础上，由于计划或者设计功能的转变，无法登记产权，从而最终在时间的推移之下导致的产权不清晰现象。土地规划单位要结合实际状况，走绿色发展道路，以最终提升国有物业资产产权登记率。

（二）理顺国有物业资产管理制度

财政单位对于国有资产颁布了两项“暂行办法”，并创建了统一的财政领导、岗位分工、单位使用状况的管理系统结构。根据国内外物业资产管理措施，笔者认为立法部门还应当进一步完善我国物业管理质量，优化管理机制。首先，明确各财政机构管理职责。从实际调查中可以发现，财政单位颁布的两项办法涉及到了综合管理职责，但是对于地方性国有物业资产管理是否移交给财政部门管理还缺少明确的规定，以至于管理混乱；其次，明确国有物业资产管理专门单位的职责。就国外实际发展状况来说，发达国家已经创建法定的管理单位，而我国也应当设置专门的管理单位。因此，各级政府应当结合实际状况，选择“财政单位——直属部门”形式，或者“财政单位——管理部门”的形式。财政单位和专门部门可以授权国有物业资产运用到各个领域企业当中，行政部门享受使用的权力，然而却没有调整、出售、租赁等权力。行政单位在管理和运用中也需要承担相应职责，以及日常的维护，以确保国有物业资产一直处于保值状态。

（三）完善国有物业资产管理制度

我国现阶段对于国有物业资产管理法律地位还远远达不到国际水平，因此，政府物业资产管理范围应当成立专门小组，以填补此项空白。首先，应当创建一级的国家法律。集合财政单位办法的两项办法，使得国有物业资产标准化、规范化、科学化发展；其次，各省市级政府从立法角度创建地方性规则制度。在国有法律还没有确定之下，各地可以结合实际状况，促进政府财政管理机制系统的创建。就立法角度而言，可以创建全新的物业资产管理产权登记和争议调解、监管、处罚的要求。明确资产管理的主体、以规则为本、有法可依、有法必依；最后，各级政府应当加强对物业资产管理规章机制的探讨。只有不断的总结、不断的经验，才能创建最有效的管理体系。

（四）保值的基础上增值

利用已经闲置的物业资产租赁，以获得更多的经济价值。现在，对于国有物业资产最常用的方式是公开招标。创建盈利性的国有物业资产竞争制度，明确公开招标各项要求和操作步骤，以解决现有问题。在这个过程中，首先，租赁的资产要做好统一管理工作。行政单位不得私自使用国有资产，倘若需要必须进行公开招标。物业租金应当财务“两线收支”的形式，并统一移交给财务部门管理；其次，租金的价格不得低于政府规定价格。不同的地区，其租赁价格也不一样，但是商业用途的一定要在政府指导下操作；最后，政府公开招标必须由专门的单位组织。国有物业资产租赁活动必须由专业的团队或者正度采购单位统一计划，并制定销售计划，进行统一的产权交易管理。不管是选择租赁还是出售，都需要严格按照要求操作，并明确国有资产招标的公正、公开、公平。

结束语

从目前我国社会发展状况来看，在收到全球经济一体化的影响，相关企业需要加强自身竞争力，才能更好的推动社会进步。而国营单位在社会经济之中一直有着举足轻重的地位，帮助其实现发展也是目前社会的需求。国有物业资产管理体系的创新是彻查政府非经营资产的主要方式。本文主要结合实际装了，总结各级部门建议，探讨如何有效实现物业资产的保值和增值。全国人大常会会还将国有物业资产机制的立法和审议作为创新点，只有确保机制的创新，才能有效确保国有物业资产的管理，并在保值的基础之上实现增值。

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