三里屯里的精品酒店试验场

许冰清

2012年接到“城市宾馆”的改造需求时，德国建筑师事务所gmp合伙人Stephan Schütz对这个位于三里屯核心、建筑面积仅3万多平方米的小型项目展现出意料之外的兴趣。

城市宾馆是北京最早的涉外酒店之一。Schütz将自己的兴趣归因于几年前住在北京时对它的糟糕印象，“城市宾馆是中国对外开放后，北京快速城市化的结果。这也为它带来了所有城市化开发项目的共性问题—外观形态臃肿，不关注细节，更不讲究与城市文化的呼应关系。”

2 016年，改造项目完毕，一座名为“CHAO”的全新酒店出现在了城市宾馆原先的位置上。gmp为其重新设计了灰白色的简洁立面，高80米的塔楼剖面接近三角形。即便在夜晚，它也能从三里屯的众多建筑中被一眼辨识出来。更大的野心被隐藏在了酒店内部。在居住功能的客房之外，CHAO的低楼层公共空间被划分出了艺术中心、俱乐部、酒窖、书房、电影院、报告厅、联合办公等诸多功能。在文化氛围浓厚的北京，这样的配置使它顺理成章地成为区域内各类活动、展览的最佳承载者之一。

CHAO在公众视野中的首次大规模亮相，是承揽了著名生活方式杂志《Monocle》主编Tyler Br lé的首次中国之行沙龙。后者同时管理着一个名为Winkreative的广告创意设计公司，称CHAO是其少数中国客户之一—酒店门口那个由黄铜线条组成、复杂如鸟巢的logo就是合作成果。

这场原本只计划邀请60人至70人的非公开活动，因为Tyler Br lé和《Monocle》的名声，最终挤入了300多名媒体记者、忠实读者和生活方式品牌负责人。在沙龙现场，对中国一向不够感冒的Tyler Br lé也表示确实在这位新客户的场子里看到了中国市场的潜力—“这是我们在中国的第一个大型地产项目。我们这次和不少参加活动的品牌建立了联系，希望能和其中一些有更多合作。地产、航空、媒体是我们最感兴趣的合作领域。不得不说，中国航空公司的那些航班看上去就像凝固在了1970年代一样。”

在中国，在北京，在三里屯，多点开花的城市化改造开发所带来的“新旧夹杂”之感并不罕见，甚至可以说是常态。沿着日益繁华的东三环一线向南铺展却抵不住老化步伐的高星涉外酒店，又是其中最有代表性的业态。

作为改革开放的先行试点行业，中国第一批现代意义上的标准酒店项目，几乎都是中外合作的产物。1980年代引入半岛、假日、雅高等国际酒店管理品牌，将现代酒店的管理理念带入了中国。城市宾馆、凯富酒店、兆龙饭店，这3座位于三里屯商圈内的传统酒店项目，都带有这样的时代印记。

其中，城市宾馆由北京外企服务集团与香港远东酒店建设公司共建；凯富酒店则由美国CHOICE酒店集团旗下品牌开发；落成于1986年的兆龙饭店，更是因为“香港船王”包玉刚的捐赠，以及邓小平的亲自督办及题名，在中国酒店历史上名噪一时。

捐资兴建一座旅游酒店的想法，源自于宁波籍企业家包玉刚1978年第一次来到北京却因本地市场酒店资源奇缺、随行人员无法入住的经历。他当时提出以1000萬美元为国家旅游总局兴建饭店和办公室，却在之后的3年内都因“姓资姓社”的争论而搁置下来。

直到1981年，兆龙饭店项目才正式确定，时任中央军委主席的邓小平亲自接过包玉刚面呈的1000万美元支票，并欣然同意他希望以父亲包兆龙的名字命名这家酒店的想法。这在国门刚刚开启的中国内地，称得上是一个颇受海内外关注的风向标事件。

现在在临近三里屯的团结湖地铁站旁，你仍能看到这座由国人自主设计建设、一度因为质量问题返工的老酒店，不过其浅褐色的石材立面和镂空的金字塔状楼顶，放在如今的酒店设计中实在称不上时髦。

对它抱有感情的人自然能说出一些特别眷顾它的理由：这里有过北京第一家台湾餐厅，也有过三里屯区域内最好吃的东南亚菜；酒店客房以前常有剧组入驻，许多1990年代有影响力的电视剧剧本，比如曾造成“万人空巷”的中国第一部室内剧《渴望》，都是在这里写出来的；兆龙饭店的副楼很早就有过一整层的“北大青鸟健身”，透过落地窗经常能看到别人挥汗如雨的样子……虽然有深厚的历史背景，相比于北京城里的大牌连锁酒店，兆龙饭店无论硬件条件还是管理水平都逐渐落于下风。2000年代初随着其他高星单体酒店一起加入首旅集团管理后，这些问题也未能得到充分解决。

现在，总部设于香港的资产管理公司北资本决定参与进来，自己动手改造这栋“老古董”。2017年年底，北资本以“法律能够允许的最长租期”，从首旅集团手中买下了兆龙饭店未来的长期经营权，以数亿元的投入开始对其重新定位及改造。

“兆龙饭店不是一个非常大体量的项目，却有着非常好的地理位置。我们对它的硬件改造，会更加强调项目的通透性；至于项目的新定位，则会是一个内容的载体，比如办公、零售、餐饮、活动、展览、服务，这些都可以是我们的内容提供方。”北资本市场负责人陈佩仪对《第一财经周刊》表示。

走进被围挡包围的兆龙饭店工地，低区空间的结构调整已经初见成效—原先较矮的中庭内，一个打通3层楼、占地百来平方米的活动空间已经被辟出；运营方北资本的名字，将会出现在修改过方向的主入口处；副楼一层已经贴上了即将入驻的眼镜店的logo，其余空间未来将有一家联合办公品牌入驻；楼前的停车场和楼后的院墙都已被拆除，未来这里会是能够直通到附近写字楼的开阔绿地和快速步道；而沿这条路前往地铁站的公司人，未来能在酒店一层的餐厅集合区享受到新鲜的啤酒和小食。

至于硬件条件早已老化的客房，北资本表示将在不调整原有建筑结构的基础上，将客房设计为更为清新、明快的自然风格，同时加大客房内家具的灵活性，并增强电视、投影等高科技设施，以实现消费者可能越来越多要利用酒店开展商务活动的需求。“在这个酒店中，我们销售的是客房的用途，和在里面享受到的服务，所以设计房间的原则也来源于此。”陈佩仪对《第一财经周刊》表示。

在几个改造好的行政客房内，陈佩仪与同事已经体验过这种思路带来的惊喜感。“房间内的沙发、桌椅都是可以轻松移动的，不像是许多精品酒店要将想法‘藏起来的思路，新的设计会让客人一进去就能意识到这是可以自己重新归置的空间。一般客房内客纳三五个人开会是没问题的，最多我们尝试过12个人共处一室，也不觉得拥挤。”

北京仍是一个对于优质酒店资源饶有兴趣的核心市场。仲量联行《2018中国酒店目的地报告》显示，北京高端酒店市场的业绩正在持续回暖，更强的商务、会议及休闲旅游客源需求，以及高端服务业的发展，都是这个曾经因“八项规定”出现陡然下滑的行业所面临的利好。

在拿下兆龙饭店的改造方案前，北资本在美国已经尝试过一个类似的酒店运营案例，而这次设计的许多想法，也来源于曾经满世界飞、住过许多好酒店的北资本创始合伙人刘嘉霖自己。

在创立这只新基金前，刘嘉霖在中国投资有限责任公司的一部分工作就是针对全球房地产资产的投资，相比在全球各地直接收购优质大宗的物业以期获得稳定的保值收益，自己不惜工本从头做起并管理一个小而精的酒店，实际上是个更为繁复的工作。

从这个角度来说，即将于2019年年中重新面世的兆龙饭店，将会更接近于一个新型酒店管理思路的样板空间—一旦这种轻资产运营的模式能够成功，就有了对外快速输出销售的价值。

CHAO酒店的运营团队同样秉持了这种想法。在这家公司的对外介绍中，创始团队成员包含了洲际股权投资基金前总裁、花旗建设集团董事，以及在洲际和凯宾斯基工作过的酒店总经理。对于创造中国自己的精品酒店运营模式这件事，他们显然有许多想法。

传统酒店最核心的客房部分，已经不再是绝对重点。在能满足多种需求的空间组合之外，如何用更多优质的活动—按照品牌创始人李浩然的说法，应该是更多“內容”—来激活空间和流连其中的消费者，才是CHAO运营过程中的关键所在。

“和媒体所做的内容不冲突，CHAO要做的是体验性的内容，而空间是一个基础。内容，进一步解释，就是体验+故事，才是最能黏住人的。”李浩然曾对媒体这样表示。

当然，具有设计感的空间，本身就带有极强的吸引力。在gmp的改造方案中，位于酒店二层的“日光礼堂”是一个重点项目。包裹的混凝土拱形结构支撑起礼堂的双层屋顶，外层为玻璃顶盖，内层则是木质栅格。在天气好的时候，日光可以通过格栅射进入大厅，呈现出富有戏剧性的光影效果，“日光礼堂”因此得名。包括前文所述Tyler Br lé的沙龙，以及出版品牌“理想国”近期举办的“室内生活节”，都将这里作为主要活动场地。而与日光礼堂在同一层的讲座会场，建筑师原研哉、戏剧导演Robert Carson也都曾是座上宾。

在开业初期，CHAO一度尝试将绝大部分营销预算拨给这类艺术和文化活动，以寻找种子客户。CHAO酒店总经理William Latour对《第一财经周刊》表示，从酒店方面观测到的情况来看，这些活动的参与者与酒店的消费者画像重合度非常高，他们十分乐于在餐厅、酒吧、艺术中心等空间中探索体验。

而一旦充分认同这种“生活方式”所带来的乐趣，消费者就有望成为经营者最能牢牢掌握的核心用户群体。CHAO提出过一个年会费近千元的社群计划，囊括了许多活动和空间消费的优惠福利。而在CHAO的未来发展方向中，还包括更轻量化的“孵化器”模式，以酒店为核心，放射状在城市中布局一系列健身房、舞蹈室、录音棚、印刷社等文化服务类场所为入驻会员提供服务。

“开业前我们几乎没有什么可以参考的对象，虽然附近已经有了瑰丽、瑜舍、威斯汀等，但调性跟我们想要的不一样，我们更像是一个经营社群的公司，优势是利用原来楼宇内丰富的活动空间来举办三里屯和周边主力消费人群感兴趣的活动，住宿空间则是为了配合和承载这些活动。”此前接受媒体采访时，William Latour曾这样表示。

他所提到的“瑜舍”，是三里屯太古里综合体项目中的设计型酒店，也是太古地产 2008年自己操刀在内地完成的第一个酒店项目。日本设计师隈研吾为其拿出了一个闹中取静、现代与古典风格组合得恰到好处的设计方案：酒店外立面全部采用玻璃幕墙，配以绿色调的窗帘，夜间看上去是一个漂亮的发光盒子；宽敞的房间是日式风格，配上了竹制的浴缸和红色的中式漆箱；完全打通的中庭空间，放置了一系列难以理解的现代艺术品；地下空间的餐厅、泳池等设施则是中西混搭，光线昏暗而隐秘。

作为当时国内罕见的“设计型精品酒店”，瑜舍的意义并不完全在于教育北京的酒店市场。它在很长一段时间内的主要任务，还是为奢侈品林立、却容易被忽视的三里屯太古里北区吸引人气。

时任太古地产中国区行政总裁的Guy Bradley曾在2013年接受媒体采访时强调，瑜舍酒店之于北区商场“非常重要”。虽然无法提供具体数据，但他的直观感受是，入住这家酒店的顾客拎着购物袋的比例非常高。“这种酒店和零售业的关联很重要，对于销售会有很好的提振。这样的做法在香港很奏效，所以有理由在内地也同样可以运用。”

但就如同酒店房间里偶尔会“吱吱呀呀”响的地板那样，今年已年满10岁的瑜舍酒店，吸引力也不如刚开业时那么大了。有些在瑜舍建造之初就留下来的设计不周之处，也逐渐暴露了出来，比如商务空间过少。酒店最初并没有考虑到三里屯区域内的会议、活动需求会增长得如此迅猛。

2017年，如恩设计受邀将瑜舍位于地下一层的一间餐厅改造成名为“Bei Space”的多功能办公空间。为了解决采光问题，这里建设了一整面由玻璃制成、压铸有北京传统建筑用砖纹样的墙面；储物架则被设计为小推车的样子，便于移动以满足场地需求。

更大的变化也即将到来。《第一财经周刊》从接近太古地产的消息人士处获悉，针对瑜舍的大规模改造计划很快就将展开。由于聘用了新的国际设计师事务所，“新的瑜舍肯定会和现在的样子大不相同。”