项目融资在大型住宅房地产开发中的应用

宋靖华

[摘要]项目融资是另外一种融资方式，它是我国重要的金融工具之一，其性能良好，产生作用明显，能够有效地减少风险发生，将其引进大型工程项目建设资金筹集环节中去是很有必要的。但是，结合目前的实际情况可以看出，在相关的房地产企业中，特别是在大型住宅建筑开发过程中，项目融资的作用并没有得到充分地发挥。本文主要针对目前项目融资在大型住宅房地产开发中存在的问题进行了分析，提出了一些建议，以此扩宽房地产企业融资渠道和应用范围，减少房地产企业融资风险出现的机率。

[关键词]项目融资；大型住宅房地产开发；应用情况

文章编号：2095 - 4085（ 2018） 02 - 0068 - 02

当前，我国加大了对大型住宅房地产项目开发的力度，而大型项目的开发，正好说明了需要投入大规模的资金，因此，当前房地产开发商面临的主要问题便是通过何种渠道获得充足的资金，而项目融资经过长时间应用和发展，逐渐成为了大型工程项目建设资金筹集较为成熟的融资手段之一。

1 项目融资的内涵、运行机制和应用领域

1.1 项目融资的内涵

项目融资就是实现对新项目的合理构建，对目前已经存在的部分项目进行收购，在此基础上展开融资，因此，被人们称之为项目融资。我国学者在定义融资项目的时候，主要以特定的经济项目为融资对象，以项目的收益做资金来源渠道。这一模式和传统融资模式相比较而言，特点表现在以下几点：

（1）对投资风险进行控制；针对于大型项目在进行投资的过程中，经常会面临各种投资风险问题的发生。而通过项目融资的落实，可以严格遵守风险分担的基本原则，这样就能对投资过程中存在的各项风险因素实现合理的配置，并非是由项目投资人员独自承担项目产生的所有风险，以此减少投资人员的压力。

（2）以项目为融资导向；开展项目融资的重点在于项目资产和现金流量，这是最为关键的一点。对于项目贷款人员而言，在项目建设期间，在偿还贷款方面要想现金流量的作用充分的发挥出来，由此可以看出，项目的融资投资、资金以及结构和资产价值之间关系密切。

（3）资产负债融资。对于相关的工作人员而言，需要对相关的项目融资风险分担条件进行全面的了解，但是贷款人员针对于债务的管理工作还具有明显的局限，具体主要是受到现金流方面的影响。因此，在投资者的资产负债表当中，可以将项目融资作为一种非常重要的的贷款方式，这样不仅可以实现融资，同时还能够提升投资效率，使投资人员有充足的资金参与更多的活动。

（4）无追索和有限追索；在对债务进行偿还的过程中，有可能会出现资金不足的现象，当出现这种问题时，贷款人员就需要在一定的时间之内对资金进行追索。不仅如此，在项目中无论出现何种突发状况，贷款人员在对资金进行追索的过程中，都只能追索借款人员自身资产以及现金流量以内的财产。

1.2 项目融资的运行分析

通常情况下，根据设计情况可以将项目融资的内容划分为以下几个方面：分别是投资方面、融资方面、资金方面以及信用方面等。

1.2.1 项目投资结构

这一结构，主要是指项目投资人员对资产权益的拥有形式和法律合作关系。结合我国目前普遍存在的投资项目进行分析，通常情况下可以划分为公司型合资结构与信托基金结构两种形式。

1.2.2 项目的融资分析

在项目融资过程中，相关的投资人员可以在这一阶段中获取到一定的资金，它在项目融资中占据主要的位置。当投资人员在设计过程中，选择合理的融资结构，以此实现融资目标。经常应用的项目融资模式为产品支付、bot以及abs等，同时，也可以在满足投资者需求的基础上组合这几种模式。

1.2.3 项目的信用担保结构

在项目融资中，其安全性属于其中非常重要的一项因素，分别是由项目自身的经济状况进行担保，其主要的担保个体为项目的投资人员。将涉及到的担保形式进行有效的结合这样就构建出了完善的项目信用担保结构。在项目融资设计工作实施的过程中，需要在开发商以及银行等其它部门达成共识的情况下进行设计。通过对比不同方案，合理调整，选择出最为有效的方案。

1.2.4 项目的资金分析

在项目融资资金中涉及到的内容比较多，通常情况下包括了股本资金、准股资金与债务资金等三个方面。这三个组成方面中具有非常明显的联系性，相互促进，其中债务资金是目前所面临的一项主要问题。通常情况下，在项目融资中的债务资金方式都是采用商业银行贷款的方式来进行的。资金结构从很大方面上受到了投资结构的限制，因此，选择合理的资金方式，能够减少投资人员的资金输出，提升经济效益。

1.3 项目融资的应用领域

项目融资应用于石油等资源开发区域中。在上个世纪30年代，世界爆发经济大危机，这一现象的发生影响了企业资产稳定运行，资产状况恶化，如果依然采取以往传统的融资方式，那么将加剧企业发生问题的严重性。项目中的管理人员以及投资人员在对贷款进行归还的过程中，通常都是采用产品支付协议的方式来进行，由此可以看出，贷款银行在对资金进行获取的过程中，并不是从产品销售的成本当中得到的，而是由将来所产出成品中或者是由产品的收益中获取成本。此种贷款方式是一种新型的方法，它和借款人员自身信誉度担保的方式相比较而言，可靠性更高一些。经过几十年发展之后，基础设施建设项目加大了对项目融资的关注度，逐渐引进了这一模式，随着基础设施建设项目的不断扩大，简单的依靠财政预算、政府帮助是不行的。项目融资的初选为基础设施项目提供了新的融资渠道，将其引进一些大型投资项目中去，获得了不错的效果。

2 我国大型住宅房地产开发实施融资项目的重要性

2.1 可以减少房地产企业融资压力

推动企业发展的基础是充足的资金，房地产行业本身就具有一定的密集性，对于资金方面有着非常高的要求，但是资金在回转过程中经常会受到各种因素的限制。因此，在资金方面呈现出了非常强的依赖度和需求。当前，我国加大了宏观调控力度，为企业带来了巨大的資金压力。项目融资的出现，可以缓解这一现象，提升贷款比例和财务杠杆系数，拓展融资规模。

2.2 有利于转换我国房地产业务发展模式

在房地开发中，主要包含两种模式。第一，全能开发模式，它是以开发商为重点，开发商的工作需要落实到整个项目当中，其中包括了土地的获取、项目的建设以及后期的管理等方面。并且在房屋建设完成之后，开发上还需要负责后期的销售工作。这就导致项目所需要的时间比较的长，开发商为了可以使自身的经济效益得到明显的提升，通常不能接受收益分享的原则。第二，在运行模式中，市场化资产运行模式在其中起到了重要的核心作用，并且各方面都相对独立、类型不同，特点是专业化程度高，每个环节都要在完成任务之后获取利润。在经过了长时间的发展之后，还没有实现对各项职责的合理划分，其可以划分为全能开发模式。在遵循分散风险、分享收益的原则上，可以转换现有的全能运作开发模式。

2.3 有利于降低房地产企业信贷风险

在融资环节中，现有的房地产融资模式还不具备合理的风险分担制度，由实际情况可以看出，房地产企业对于资金有着非常高的需求，同时在融资过程中还发挥着重要的主体作用，需要对所有的债务进行承担。在宏观调控的背景下，以往传统的银行贷款资金融资方式受到了限制，严重影响了企业的后期发展。另外，项目融资的另外一个特点是分担风险，项目融资的各个參与方在满足各方利益需求的基础上，分担责任，进而减少风险出现机率。

2.4 属于房地产金融市场发展的基础条件

结合我国房地产金融市场目前的发展状况来看，与房地产之间存在一定的差异，主要是因为没有认识到市场配置工作的重要性，这就导致房地产企业面临资金缺少的现象。因此，将融资投资落实到房地产企业中，可以提升资本市场运行效率，发挥出资本市场原有的作用。

3 大型住宅房地产开发实施项目融资的运行程序

地产企业的项目融资与另外的一项项目融资相比具有相似性，它主要包含以下几个流程。

3.1 投资决策分析

在房地产投资工作实施之前，需要对整个项目的可行性进行深入的分析，在内容方面主要包含对国家相关法律法规的分析、对于市场需求的预测、对资金的考虑以及各种风险的评估。因为项目融资呈现出了非常明显的性能，所以将重点内容放在了对风险的防范方面，从而实现对项目资金的准确评估，得出收益估计值，制定详细的投资决策。

3.2 加强对融资决策的分析

在对融资进行筹资的过程中，对于是否采用项目融资，还是取决于对项目资金的需要，对于债务责任的分担和项目的融资数量，就目前情况来说，还应当聘请融资顾问来为其进行分析和比较，相应的提出了融资的合理方案，这样对于项目的投资有着重要的作用。

3.3 对融资模式进行合理的选择

对相关的房地产开发商而言，需要在对项目融资方式利用的基础上进行整合，其中项目融资起到了非常重要的风险评估以及总结等作用，通过这种方式，是可以对项目经济进行全面的分析，从而能对项目债务的承担能力以及风险因素等进行明确，通过这种方式可以为项目结构的安全性提供良好的保障。另外，在对融资方式进行选择的过程中，房地产开发商需要与融资方之间落实好相应的谈判工作。

4 结语

在大型住宅房地产开发企业中，要引用新型的项目融资模式，通过加大对房地产项目融资的研究，以此推动房地产企业的发展。

参考文献：

[1]姜永铭，史闻东，项目融资在大型住宅房地产开发中的应用[J].技术经济与管理研究，2013，（02）.

[2]王磊.项目融资在大型商业房地产项目中的应用[D].山东大学，2016.

[3]李运闯.STP策划在大型居住房地产项目中的实证研究[D].西安建筑科技大学，2017.