基于层次分析法的房地产投资决策研究

陈楷宜 王衡

摘 要：针对房地产投资决策现状，进行科学合理的分析，并详细介绍研究基于层次分析法的房地产投资决策的重要性、影响房地产投资决策的主要因素，如房地产投资的类型、房地产的筹资方式、房地产的投资地点等，提出基于层次分析法的房地产投资决策要点，希望能够给相关工作人员提供一定的借鉴与帮助。

关键词：层次分析法；房地产；投资决策

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1004-7344（2018）30-0305-02

近些年来，伴随我国城市化进程的不断推进，房地产行业得到了快速的发展。为了保证房地产投资决策更加合理，房地产企业中的相关管理人员要运用合理的分析法进行分析，结合市场因素、国际因素对房地产行业的影响，做出更加准确的投资决策，进一步提升房地产企业的整体效益。鉴于此，本文主要分析基于层次分析法的房地产投资决策，从而保证房地产行业的稳定发展。

1 研究基于层次分析法的房地产投资决策的重要性

由于房地产业的附加值比较高，通过合理投资房地产，能够为企业带来非常大的利益，但是，想要获得利益，房地产投资商需要在房地产业中投入大量资金，使得房地产投资决策存在一定风险。对于房地产投资商来讲，在进行房地产投资决策前，要对市场经济动态有一定的了解，并结合以往的投资经验，制定合理的决策，保证自身利益最大化。通过研究基于层次分析法的房地产投资决策，能够帮助投资方更加全面的了解房地产行业发展趋势，制定更加科学合理的投资决策。

与模糊综合评价法与风险决策等分析方法相比，层次分析法能够更加直观的体现出房地产行业发展趋势，减小客观因素对房地产投资决策的影响。由于房地产投资决策属于灰色系统范围，在该系统当中，不仅有大家掌握的白色信息，而且包含大连的黑色信息，使得房地产投资决策中的各项因素与指标间独立性较差，关联性较强，形成灰色关系，增加了房地产投资决策难度，通过合理应用层次分析法，能够有效提升房地产投资决策的合理性，真正实现对目标决策，保障投资方的利益最大化[1]。

2 影响房地产投资决策的主要因素

2.1 房地产投资的类型

一般情况下，房地产投资的类型主要分为四种，分别是土地投资型、住宅投资型、各类大型商业设施与库存设施等等。由于房地产投资类型较多，在一定程度上增加了房地产投资决策难度，影响房地产投资决策工作的顺利进行。例如，房地产投资商在进行商业设施投资时，由于投入的资金加大，收益也比较大，投资方承担的风险也特别大。在投资住宅时，虽然投资方能够获得较多的纳税优惠，但是，资金投入的周期比较长，收益很可能下降。

由于房地产市场变幻莫测，市场需求不断变换，如果房地产投资决策不合理，会降低投资方的投资收益，影响房地产行业的快速发展。为了保证投资方的收益不断增加，投资方要结合房地产行业的运行情况，选择合理的投资类型，并结合房地产投资决策过程中经常出现的问题，制定合理的解决对策，进一步提升房地产投资决策的合理性。

2.2 房地产的筹资方式

房地产投资商不仅可以利用自有资金进行投资，还可以采用信用贷款等方式进行房地产投资，通过预售楼宇，发行股票等资金筹集方式获得资金。由于房地产的筹资方式不同，不同的房地产筹资方式筹资成本也各不相同，包括资金的使用期限与审批时间等，因此，房地产投资商要结合自身的实际情况，选择合理的筹资方式进行筹资。

此外，房地产的投资时机对房地产投资决策有较大影响，在宏观市场经济背景之下，房地产投资商结合市场经济的运行情况，选择合理的投资时机，能够有效提升房地产投资收益。在选择房地产投资时机的过程中，房地产投资商还要对产业政策进行详细分析，并结合房地产产业的收益周期，合理确定房地产投资时机。

2.3 房地产的投资地点

如果房地产投资地点不合理，会降低房地产投资商的收益，正确的投资地点，能够保证房地产增值，因此，房地产投资商要选择合理的投资地点，保证投资决策更加合理，进一步提升自身的利益。在选择房地产投资地点的过程中，房地产投资商要根据该地区的交通情况、基础设施建设情况，包括城市规划政策等，合理选择房地产投资地点[2]。

3 基于层次分析法的房地产投资决策分析

3.1 构建合理的层次结构模型

影响房地产投资决策的因素比较多，为了保证房地产投资决策更加准确，房地产投资商可以根据各项投资因素对投资收益的影响，结合项目特点，制定多个投资方案，保证房地产投资决策过程中出现的问题得到有效解决，进一步提升房地产投资决策的合理性与科学性。房地产投资决策层次结构模型见图1。

在制定房地产投资决策方案时，房地产投资商要重点注意以下问题：①结合房地产投资规模，确定最终的投资总额。②根据房地产投资时机，对房地产产业政策进行合理分析，包括政府有关部门提出的金融政策，根据房地产产业周期特点，合理确定房地产投资时机。③根据房地产投资地点，确定房地产的筹资方式，准确计算筹资成本，并结合自身的偿还能力，确定资金的使用时间，保证房地产投资决策工作得以顺利开展。通过合理应用层次分析法，能够保证房地产投资决策更加科学，房地产投资商要对每一层特征进行向量计算，并对各层进行合理的检验。

3.2 判断矩阵的构造

对于一些大型房地产投资商来讲，通过构造合理的判断矩阵，能够更加全面的掌握房地产行业发展趋势，保证房地产投资决策更加科学合理。在构造判断矩阵的过程当中，房地产投资商要重点注意以下问题：①结合专家评审组提出的意见，对原有的房地产投资决策进行优化。②按照0.1～0.9之间的数量标度，将影响房地产投资决策的各项因素进行综合对比，得到最终的隶属度，构建更加完整的判断矩阵。各个影响因素对目标层的判断矩阵见表1。

除此之外，房地产投资商还要建立相应的评价矩阵，结合不同的指标等级，对各项评价表进行投票，保证总体评价更加合理。将层次分析法应用到房地产投资决策当中，能够帮助房地产投資商更好的了解房地产投资决策过程中经常出现的问题，并结合房地产投资决策现状，制定更加合理的解决对策，进一步提升房地产投资决策的准确性。

3.3 案例分析

某项目位于大型风景区内，项目建设重点突出了“人文性”、“生态性”居住理念，致力于打造良好的绿色生态住宅区。该项目总占地面积为480亩，总建筑面积为195478m2，总投资额为15亿人民币。由于该项目建设规模比较大，使得房地产投资商的投资决策难度不断增加，为了保证房地产投资商得到更好的投资收益，房地产投资商要利用先进的层次分析法进行分析，制定合理的投资决策，不断提升自身的经济收益。

对于房地产投资商来讲，要具备良好的风险识别能力，并结合房地产投资决策过程中可能出现的风险，提前制定好相应的防范措施，保证房地产投资决策风险得到更好的控制，减少降低房地产投资决策风险的发生概率。在该房地产项目当中，房地产投资商要结合该住宅区的地理位置，确定最终的投资额，根据该住宅区的交通情况与城市板块规划现状，合理选择筹资方式，不断提升房地产投资决策的合理性[3]。

4 结束语

综上，通过详细介绍基于层次分析法的房地产投资决策，能够帮助房地产投资商更好的了解房地产投资决策现状，保证房地产投资决策工作得以顺利进行。对于房地产投资商来讲，在实际工作当中，要不断学习先进的房地产投资决策知识，并结合房地产投资决策影响因素，合理选择投资项目，推动我国房地产行业的稳定发展。

参考文献

[1]张 平，马 力，翟博文.房地产投资风险的灰色模糊评价研究[J].技术经济与管理研究，2018（04）：22～25.

[2]于金秀.基于层次分析方法的房地产投资环境比较分析[J].中国国际财经（中英文），2017（24）：239～240.

[3]张云起，梁璐茜，冯 漪.基于盲数理论的房地产项目投资决策研究[J].山东财经大学学报，2017，29（01）：62～72.

收稿日期：2018-8-27

作者简介：陈楷宜（1992-），女，汉族，广西苍梧人，助理工程师，本科，主要从事教师的工作。

王 衡（1992-），男，汉族，广西北海人，本科，主要从事恒大地产开发部经理的工作。