研究房地产工程项目的全过程管理控制

摘 要：房地产工程项目在建设过程中，不仅要保证质量，而且还要保证后期在使用过程中的安全性和稳定性。为了实现这一根本目的，就需要对工程项目的全过程进行有针对性的管理，提出符合实际要求的措施，保证全过程管理水平的有效提升。因此，本文针对房地产工程项目的全过程管理进行分析，并且提出合理的控制措施，在保证房地产工程项目施工质量的同时，能够推动房地产行业的未来可持续发展。

關键词：房地产；工程项目；全过程；管理控制

中图分类号：F299.23 文献标识码：A 文章编号：1004-7344（2018）32-0002-02

房地产行业在现代社会的发展过程中，其整个发展势头比较良好，受到了人们的广泛关注和重视。房地产行业已经逐渐成为我国非常重要的支柱型产业之一，房地产行业的快速发展，不仅能够带动国民经济的增长，而且还能够为现代社会在规划建设过程中提供符合实际要求的建筑物。在现代社会发展过程中，建设工程项目无论是在投资规模或者是在投资领域上都在不断扩大，投资的来源也在逐渐朝着多元化的趋势发展。工程项目在建设过程中，由于会涉及到很多方面的内容，所以会不同程度对很多因素产生影响，比如环境、经济效益等。在房地产工程项目建设过程中，不仅要保证工程项目在加强过程中的质量，而且还要保证房地产项目在后期使用过程中的安全性和稳定性。其中，最重要的一点就是要对整个项目采取有针对性的措施，实现科学合理的管理，这样不仅能够满足建设单位的实际需求，而且还能够提高全过程管理水平。

1 房地产工程项目前期工程项目的管理和控制措施

在房地产工程项目建设初期的时候，需要提前将会涉及到的内容进行妥善处理，这样有利于保证整个施工的顺利开展。

（1）需要对投资机会进行研究，并且在各种不同类型的土地资源上开展有针对性、公平性的竞投。在投资之前，要对市场的实际变化情况进行调研，在这一基础上，可以对投资机会进行对应研究。这样不仅有利于从中选择出良好的投资方向、区域以及相对应的产品，而且还能够与实际情况进行结合之后，保证项目建议书编写具有合理性和有效性。

（2）要对项目进行全程的策划，保证项目能够按照相对应的流程来进行实施，为项目的施工效果提供有效保障。房地产产品本身具有一定的特殊性，所以从立项开始，一直到规划、设计以及各个环节的生产、最终产品的销售等，这一系列的服务都需要对其进行全过程、全方位合理的策划。将项目的全程策划贯穿于整个项目在开发过程中的全寿命周期当中，这样不仅有利于实现房地产工程项目的合理开发，而且还能够保证全程策划的有效性和针对性。在全程策划相关工作落实时，在其中体现出的工作内容与项目其他阶段相互之间会呈现出一种交叉的状态。同时，其中还会涉及到很多方面工作内容，包括市场调研、产品定位等，这些都是房地产工程项目在前期管理过程中需要重视的内容。

除此之外，还要对项目进行有效的立项处理，在立项过程中，会涉及到很多工作内容，其中包括对产品类型进行仔细的划分和定位等，对与项目相关的一些可行性研究报告进行仔细的分析、编制以及报批等。这些工作基本上都需要在建设前期的工程项目管理当中完成。

2 房地产工程项目施工阶段的管理控制措施

房地产企业虽然现阶段的整体发展势头比较良好，但是房地产市场在发展过程中，其竞争越来越激烈。房地产企业要想在市场中占据有利位置，提高其综合竞争力，就需要从各个角度出发，在保证房地产工程项目施工质量的同时，还要尽可能节约成本的投入。在保证经济效益有所提升的同时，能够促使其在市场中的综合实力得到有效提升。施工企业自身所作出的一系列选择，对工程项目的施工质量而言，具有直接的关联作用。建筑行业相互之间的竞争越来越激烈，对甲方而言，能够带来一定的便利条件。甲方可以通过市场竞争机制科学合理的利用，对招标、投标制度进行合理的制定，并且将其严格执行。在针对各个施工方案进行选择时，要尽可能择优选择，这样不仅有利于促使施工水平得到有效提升，而且还能够采取有针对性的管理措施，实现对整个施工企业的监督和控制。

（1）在针对相关单位的资质进行审查的时候，需要审查的内容其实有很多，其中包括施工单位、材料供应商等，这些都是在施工过程中不可避免会涉及到的单位，所以要对这些单位的资质进行严格有效的审查。施工单位在针对工程项目进行具体建设的时候，要与实际情况进行结合，同时甲方要发挥出自己良好的职能和监督作用，对施工条件、施工流程、施工技等进行严格有效的监督和控制。与此同时，建设单位应当建立符合实际要求的分包方和合格供货方信息库，在该信息库构建和具体应用过程中，要保证信息库当中的所有信息具有一定的真实性和有效性[2]。在招标过程中，可以在信息库当中，搜索出符合实际工程项目的供货方和承包方。通过这种方式，不仅能够从根本上保证招标工程在实施过程中具有规范化和延续性特征，而且还能够为房地产工程项目的施工打下良好基础。

（2）由于工程项目在建设过程中会涉及到很多方面的内容，任何一个环节如果出现问题，那么都会对整个项目施工质量产生影响。一旦某一个环节出现问题，那么甲方势必要在其中担负起相对应的责任，不仅要保证相关工作的协调，而且还要对各个环节的施工进行有针对性的组织和落实。施工图纸在施工阶段是非常重要的一部分内容，基本上所有的施工环节和施工技术等，都需要依靠施工图纸。所以在针对施工图纸进行制定和具体利用的时候，要与实际情况进行结合，尽可能保证施工图纸中的内容符合实际要求。同时在针对施工图纸进行会审以及具体交底的时候，要对施工图纸中的设计问题进行分析，尽可能及早的对这些问题进行发现和处理[3]。除此之外，还要让施工单位意识到工程项目在建设过程中的重点和难点，这样有利于在施工时，对这些难点部分给予更多的关注和重视，从而保证这些施工难点的质量。在施工过程中，要采取有针对性的措施，对关键部位、薄弱环节等进行严格有效的把控，这样不仅能够及时发现隐藏在其中的安全隐患，而且还能够为施工质量提供有效保障。

3 房地产工程项目的工期阶段管理控制措施

工期管理是房地产工程项目在建设过程中非常重要的一部分，如果房地产工程项目在建设过程中，无法按照规定的期限完成施工内容，那么不仅会导致施工成本的增加，而且还会影响整个施工质量。因此，加快房地产工程项目的建设进度，其实是在保证工程项目质量已经得到有效保证的基础上才能够实现。通过工期的缩短，不仅能够促使房地产工程项目尽可能快速的投入到使用当中，这样不仅有利于促使房地产开发商的经济效益得到有效提升，而且还能够提高项目的全寿命周期。在针对一些进度滞后情况并不是很明显的工程项目进行具体操作的时候，可以适当要求施工单位对施工管理进行不断强化。通过这种方式，不仅有利于对各个工序相互之间的连接和实施进行准确有效的安排，而且还能够在其中适当增加与实际情况相符和的劳动力。这样不仅能够弥补工期带来的一系列损失，而且还能够对工期进行严格有效的控制。除此之外，在针对一些进度滞后情况比较严重的项目，已经无法利用组织技术或者是与其相关的一些经济措施来进行处理[4]。那么在针对这一现象进行具体处理的时候，应当对进度计划进行重新的编制，制定出符合实际要求的进度目标，根据新的进度计划对整个工程项目进行有效控制，这样才能够保证全过程管理水平的有效提升。

4 房地产工程项目的监理阶段管理控制措施

在房地产工程项目建设过程中，要想保证工程项目的建设质量，而且还要在规定的期限内完成施工，就需要意识到监理工作在其中的重要性。为了保证监理工作能够在实践中得到有序的开展，需要提高对监理工作人员的要求。监理工作人员不仅要具有专业理论知识，而且在实践操作方面的水平也要能够达到一定标准和要求，这样才能够针对房地产工程项目的各个环节进行科学合理的管理和控制。监理单位要对监理工作人員进行培训，与监理工作人员的实际情况进行结合，对其开展有针对性的培训。这样不仅能够促使监理工作人员的专业技能水平得到有效提升，而且还能够及时更新监理工作人员的知识，让其能够对最新的形势有一定的了解[5]。这样不仅能够将自己的监理作用充分发挥出来，而且还能够实现对房地产工程项目的有效管理，如表1所示。

监理工作人员不仅要经过一系列专业培训之后才能够进入到岗位当中，而且还要有相关的资格证书。专业工程师必须要有工作经验，同时还要遵循持证上岗的基本原则。现场监理机构在构建的时候，要组织一些具有丰富理论经验和实践操作经验的监理工作人员。这样不仅能够促使整个监理机构的水平得到有效提升，而且还能够针对一些特殊、紧急事件进行妥善处理。除此之外，在房地产工程项目的具体施工过程中，还要对监理工作的制度进行制定，并且对监理规划方案的执行情况进行定期抽查，根据实际情况，还可以利用不定期检查的方式。这样不仅能够促使监理工作人员的工作得到有效落实，而且还能够尽可能避免监理工作人员在日常工作时的随意性。

5 结束语

在针对房地产工程项目进行开发和建设时，由于会涉及到很多方面的内容，任何一个环节如果出现问题，都将会导致整个项目受到影响。因此，要采取全过程管理控制的措施，实现对整个项目的全过程管理，这样不仅能够实现对各个环节质量的有效控制，而且还能够尽可能降低房地产工程项目的成本投入，实现其经济效益的有效提升。

参考文献

[1]郭晓光.房地产工程项目实施阶段工程造价的有效控制[J].科技与企业，2016，10：72.

[2]马 睿.房地产工程项目实施阶段工程造价的有效控制[J].经济研究导刊，2018，20：161～162.

[3]毛 飞.有关房地产项目工程造价控制的问题探究[J].城市建设理论研究（电子版），2018，01：13.

[4]宋 科.对房地产工程造价全过程控制的研究[J].江西建材，2014，06：238.

[5]刘德兴，杨 燕.房地产项目全过程造价管理控制分析[J].住宅与房地产，2017，21：25.

收稿日期：2018-10-1

作者简介：丁修平（1978-），男，高级工程师，大学本科，主要从事工程建设及管理方面工作。