叶檀：未来国人的投资机会在哪里

史亚娟

上海财经大学高等研究院8月8日发布的一份《警惕家庭债务危机及其可能引发的系统性金融风险》研报指出，中国家庭债务逼近家庭部门承受的极限。另外，西南财经大学一份研究报告显示，中国工薪阶层家庭资产结构中房产占比过重，高达78.2%；金融资产却占比过少，只有13.2%。这说明，一旦房价大跌，中产阶层将受到很大冲击。那么，如何正确看待物价上涨带来的人民币国内购买力下降现象？除了投资房地产，如何做好现金和资产的合理配置？远期看如何理性地投资房地产？

人民币兑美元下跌，但整体可控

《检察风云》：国家统计局最新统计数据称，2018年7月居民消费价格同比上涨2.1%。其中食品价格上涨0.5%，消费品价格上涨1.8%……您如何看待近期物价上涨现象？

叶檀：近期涨得最高的都是跟民生密切相关的商品。根据农业农村部的数据，猪肉价格涨了，另外鲜蛋、蔬菜价格都开始上涨，黄瓜价格涨得也很快，且上涨的幅度高达百分之二十几，这跟每个老百姓的菜篮子都密切相关。

很多人问我猪肉价格还会不会继续上涨，要不要囤一点猪肉在家里呢？我认为完全有必要。

为什么这么说？有两个方面原因：

一是以前猪肉价格很低，很多养殖户就开始杀猪，但是现在猪肉价格开始上涨了，猪肉供不应求。

二是猪也要吃东西。受中美贸易摩擦的影响，猪饲料的价格开始上涨，大豆、豆粕、玉米这些商品，从期货价格来看，都处在上涨的过程当中。猪吃的东西价格上涨，它的价格是不是也该上涨？如果不涨，养猪户现在都亏得一塌糊涂。所以我预计今年下半年，乃至很长一段时间内，猪肉的价格会保持上涨。

《检察风云》：物价的普遍上涨，说明人民币国内购买力在下降，势必会带来人民币对于美元的大幅下跌。如何理性看待人民币跌涨问题？如果人民币汇率持续走低，要换美元吗？

叶檀：人民币汇率问题对什么会产生影响？如果是在国内生活，其实受人民币汇率下跌的影响不大。但如果你的孩子到美国留学，对你肯定有影响。

从政治的角度来说，人民币汇率是可控的，所以对于最近的人民币汇率下跌大家不要害怕。

为什么？首先，中国的金融机构是在香港的离岸市场操作的，中国如果担心人民币汇率下跌的话，就会让香港离岸市场的人民币汇率大幅上升。如果我们想提升人民币，中国大型银行最好的办法就是抛美元，买入人民币，这样就会提高人民币的汇率。人民币跌的时候，我们的银行还在买入美元，说明美元外汇储备比人民币汇率重要多了。中国的外汇储备下降了吗？没有。

另外，人民币隔夜拆借利率和三个月拆借利率保持稳定，没有大幅飙升，说明我们对于人民币兑美元下行乐观其成。大家都说要换美元，换了美元之后干什么？很多人并不知道。可能会在美国买房子，或者购买美国的债券。美国债券只有两年期，利率很低，放50万美元在美国的富国银行，一年拿到的利息也非常少。所以你要存美元的话，只有一种可能性，汇率会继续大幅上涨，换成人民币从而赚取汇率差。这个要实现有点困难。

值得注意的是，人民币汇率下跌，只是兑美元下跌，人民币汇率区间正常，人民币兑其他主要贸易国家的汇率保持稳定，这样整个中国的货币，整个中国的进出口这一块就可以保持稳定了。

持有现金，还是持有资产

《检察风云》：美元和人民币您已经说得很清楚了，这是一个配置的问题，且如果是全对冲的货币，最简单配给方法是各持有50%。这样一来，到底是持有现金还有持有资产呢？

叶檀：对于“到底是持有资产还是现金”，我觉得肯定是资产。如果是手上持有大量现金，还不如囤牛肉面，机场一碗牛肉面售价48元～108元；上海街头，一碗兰州拉面18块钱，而在1986年只要3毛钱一碗。

另外从我们的租金来看，原材料价格大幅上涨，租金大幅上涨，啤酒、方便面、榨菜的价格都上涨，这显然是通货膨胀的结果。所以这时是要现金还是资产，毫无疑问是资产！

《检察风云》：现金、资产之外，黄金有投资价值吗？

叶檀：黄金的价格从2008年金融危机以来一直是被人操控的，黄金最高的价格也没有超过每盎司1250美元。为什么会被控制住？這个确实是美联储干的。如果美元要保持信用，不管美元指数是跌还是涨，美元指数高黄金价格也不应该涨。买一点黄金放在家里，除了晚上睡觉拿出来的时候摸在手里心里开心之外，并没有什么其他作用。所以，我不建议投资黄金。

远期如何投资好房地产

《检察风云》：西南财大一份研究数据显示：我国工薪家庭资产结构中，房产占比78.2%，金融资产占比13.2%，房产占比过重，如果房产税出台，大部分居民的财富将遭遇严重缩水。您如何看待这种隐忧？

叶檀：现在，一方面是物价高了，另外一方面钱没有地方去，然后大家就开始担心通货膨胀，大家就要找一个储蓄罐，尤其是居民，他会找一个储蓄罐，这个储蓄罐主要就是房地产市场。所以大家但凡一担心通货膨胀，心里一紧张，就开始买房子。

包括今年，我觉得房地产贷款额也是很大的。很多居民长期贷款，中国居民财富的拥有量超过70%是通过房地产市场来呈现的。

我现在很担心一件事情，就是说大家一紧张就去买房子，然后贷了很多款，居民的家庭债务上升，然后大家手上的财富又都是房地产。那么大家有没有想过一件事情，如果真的有一天房价大跌了，你怎么办？估计房价跌30%，就有很多人受不了了。

《检察风云》：在房地产调控日趋严厉情况下，房地产税何时出台成了大众关注的对象。作为长效调控机制，它对房地产市场的威力不言而喻。如何预判房地产税的到来？对投资客的建议是什么？

叶檀：房产税的推出目前还没有明确的时间表，但是国家已经多次释放出了信号。征收房产税一定要符合城市发展实情，不能一刀切。

总的来说，房产税推出的软硬件条件开始具备了。2018年8月16日新闻，国务院通知在2019年6月底前，所有直辖市、副省级城市和省会城市全面实施“互联网+不动产登记”。这个信息很重要，前面的障碍已经扫清了，而且现在正是房地产全国大调控时期，一定会发挥房产税的长久调控机制。

房产税是政府最大的调控工具，如果税收普遍征收2%以上，对房地产将有明显影响。特别是有3套以上的投资或炒房者，房子越多，交税越重。就像我曾经说过的那样，大地主、投资炒房客，到了出手的时候了，留给大家转手的时间不多了，对普通老百姓来讲，买到合理房价的房子那就是最好的。

《检察风云》：从更长期，比如从10年看，国人如何投资好房地产？

叶檀：谈到房价，我们知道香港的房地产市场一直在涨。但是现在香港购房客交了定金后宁愿不要定金而违约的情况已经出现了，而且不止一单。内地的房地产市场部分也已经进入转折周期。上次有个人跟我说，想卖上海市中心的房子，以前根本不愁卖，但是现在挂牌出去之后，一个月之内降了20万还没有人买。

上海、长沙、厦门这些地方，以前两个月就能卖出去，现在如果不降价的话半年之内没人看。房价没跌，但是它处于冻结状态。这个时候在北京如果还想投资房地产，一定要看城市里边租金回报率高的好楼盘，一定要看地铁边上或大学边上的小房子，要么买租金回报率最高的房子，要么不要买。

以前中国人买房子的时候根本不看租金回报，北京租金回报率1%都不到。以前买房，今年500万买进，明年800万卖出，挣个差价就可以。但现在今年500万买进，明年550万都不一定卖得出去，而且现在还限购限售。

海南三年才能拿到房产证，五年之内不准出售。在海南锁定八年，八年之后谁知道发生什么，金融市场最不确定的就是时间，“长期来看我们都会死”，这句话的背后的含义就是，从长期来看风险都是不确定的。

编辑：郑宾 393758162@qq.com