楼市巨轮或将转向

宋慧芳

8月24日，内蒙古呼和浩特发布公告称，全面停止房地产去库存调控措施，由此成为全国第一个告别去库存的城市。正如四年前，呼和浩特第一个取消楼市限购，喊出去库存的口号，从此拉开了楼市去库存的序幕一样。

中原地产研究中心数据显示，楼市库存数据已经跌至50个月最低，已连续超过4年下调。从整体看，全国性的去库存周期已经完成。去库存任务的结束，意味着之前致力于去库存的政策也将退场。

不过，化解房地产库存，促进行业平稳健康发展，是业界持续关注和研究的热点。上海易居房地产研究院联合上海市房产经济学会、上海市人民政府决策咨询研究基地张永岳工作室于日前共同举办专题讨论时形成了相关观点，认为化解库存不搞“一刀切”，要有的放矢、因城施策。借鉴发达国家经验教训，扩大研究思路。论坛期间，上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳认为，库存问题的解决，既改善房地产市场的供求关系，也有效化解相关金融风险。这一切符合供给侧结构性改革的大方向，也有助于房地产长效发展机制的更好建立。

成效突出

上海易居房地产研究院流通所所长崔裴此前曾发布《房地产库存问题研究》报告，对“房地产库存”作了界定：房地产供给侧持有的、可流通但尚未完成流通，或者尚未被终端需求者使用的房地产。

商品房待售面积是反映房地产库存水平的指标之一。据国家统计局数据显示，2011年末，全国商品房待售面积为27194万平方米，四年后的2015年末，商品房待售面积涨幅超2.6倍，至71853万平方米。2015年12月，中央经济工作会议将“化解房地产库存”作为2016年经济工作五大任务之一。自此，房地产库存成为社会各界高度关注的问题。

其实在中央正式定调之前，2014年6月20日，面对楼市下行、库存高企，呼和浩特率先“取消限购”，开启楼市去库存之路。随后2014年6月到9月全国多个城市相继取消或大幅松绑限购，2014年11月央行开启降息周期，并在2015年上半年实施宽松货币政策，而在2015年3月底、9月底和2016年初三轮政策刺激下，需求一路走高，库存持续下行，楼市彻底被搅活，其中以南京、厦门、合肥、苏州为代表的“楼市四小龙”脱颖而出，在2016年上半年率先开启上涨之路，其声势浩大，甚至一度超越一线城市。

然而，此时三四线的高库存问题仍旧相当严峻，资金在一二线城市反复进出，却不愿给三四线城市让利分毫，去库存的政策初衷仍未能体现。

于是，在始于2015年末的这轮“去库存”中，对于三四线城市的去库存问题，棚改货币化安置成为重要手段。

2016年末到2017年，央行以PSL向政策性银行发放贷款，政策性银行再以棚改专项贷款，支撑三四线城市的棚户区改造，三四线政府获得贷款资金之后，从而有钱进行货币化安置，拆迁户拿到现金之后，就有了入场的资本。不断地拆建、补贴，三四线楼市被彻底激活。

据易居研究院发布的百城库存报告显示，2015年以来，全国百城库存规模呈现持续性的下跌态势，近三年，全国去库存普遍取得了较好的效果。截至今年7月底，百城新建商品住宅库存总量为42369万平方米，环比减少0.6%，同比减少8.0%，当前百城库存规模相当于回落到了七年前即2011年11月的水平。

其中，一、二、三四线城市新建商品住宅库存总量分别为2259万平方米、21715万平方米和18395万平方米，环比增幅分别为4.5%、-1.5%和-0.2%，同比增幅分别为3.1%、-11.3%和-5.1%。

对于去库存效果，国家统计局在今年7月中旬举行的上半年国民经济运行情况新闻发布会上表示，去库存成效突出。

楼市转向

根据上海易居研究院的报告，截至2018年7月底，全国100个城市的新房库存去化周期仅为9.6个月，明显低于12-16个月的合理区间。可以说现在的楼市已经进入了”缺货”时代，以前供大于求已经转变成了供小于求的情况。对于目前这样的市场状况，有专家就表示建议地方停止去库存。

上海市房产经济学会会长沈正超认为，库存问题是房地产理论研究需要关注的重要问题，其本质是供需关系问题。上世纪九十年代以来上海房地产市场发展的实践反映，供应不足→供求平衡→供应过度，是交替出现的市场现象，有一定的规律性。认真研究库存问题，找出其变化规律，制定相应的预警和管理对策，对于促进房地产市场健康发展具有重要意义。他还认为，造成房地产商品库存过多的原因是多方面的。因此，“去库存”也应因城施策，切忌生搬硬套国家规定。他提出，当前一线二线城市在“去库存”的同时，特别要防止出现新的库存。

8月24日，呼和浩特市在其官方网站上挂出《我市将多措并举调控房价稳定房地产市场》的通知，明确把“稳地价、稳房价、稳预期”作为调控总体目标，全面停止去库存调控措施。同时，将保证全年土地供应量达到5000亩，其中普通商品住房供地比例不低于70%；加大保障性住房供应力度，继续落实商品住房开发项目配建3%的公共租赁住房任务。

对此，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市，目前的去库存任务已经基本完成。在因城施策背景下，或将有更多城市跟进退出去库存政策。

8月中旬，中国人民银行武汉分行行长王玉玲在《中国金融》刊文称，近年来，随着棚改货币化进度提速，三四线城市广泛采用棚改货币化安置模式，大量资金进入房地产开发商手中，在去库存的同时形成了新的住房供给能力，获得大量现金的拆迁户又具有较强的购房需求和能力，从而推动三四线城市出现房地产供需两旺局面，部分城市房地产市场呈现过热苗头。棚改货币化本轮去库存任务现阶段已基本完成，应适时考虑退出。

此后的8月29日，长春发布通知，取消棚改项目货币化安置购房奖励政策，鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。作为促进三四线城市去库存最大“功臣”的货币化安置为主的棚改模式，如今也将“功成身退”。

“对于房价涨幅居前的三四线城市，应该停止土地拆迁的货币化补偿政策，减少或停止棚户区改造的货币化安置。住房市场平稳的城市可采取逐步退出去库存政策的方式。”中国社会科学院金融所房地产研究中心主任尹中立认为。

据查阅，当前东北、西北和西南省份对棚改货币化依赖度较大。官方数据显示，2017年末大多數省市棚改货币化安置比例升至50%以上。如：吉林、黑龙江、安徽均超55%，青海72%，陕西77%，湖南83%，海南89%，辽宁97%。部分地区还将货币化安置比例提高至100%，原则上不再新建棚改安置房，如江苏22个县、宁夏回族自治区部分市县区等。

“很多城市实质上都已经进入了补库存阶段，呼和浩特是其中的一个典型。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，类似东北、山西、四川、宁夏等省市区域，未来房价也会上涨，部分去库存的政策会减少，相对应地则会增加很多补库存的政策，包括积极供地和进行限购等措施都会出台。

在补库存方面，中原地产首席分析师张大伟认为，除了加大土地供给、增加市场化库存，也应增加政策性土地供应，如增加回迁房安置房比例、建设人才住房等。