房地产企业成本核算存在的问题及对策

武晓娣

[摘 要]房地产企业开发周期长、资金投入大、成本构成较多，相应的风险也高于其他行业。因此，确定正确的成本核算对象和选择合理的成本分摊方法在房地产企业财务管理中尤为重要。房地产成本核算的准确性，对产品定价、税务筹划、利润指标的实现起着关键性作用，是企业里一个重要的研究对象。

[关键词]房地产企业；成本核算；税务筹划

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.30.157

随着国家对房地产行业宏观调控的不断加强，房地产市场的竞争日趋激烈。房地产企业要想实现长期稳定发展，就必须提高财务管理水平，实现精细化的成本管理。为了实现房地产企业的收益增加和长期发展，探究房地产企业成本核算的问题和对策，就成为完善成本核算的重点之一。

1 成本核算在房地產企业中的意义

房地产企业是指对城镇使用土地进行开发，对房屋建筑进行售卖改造或是出租转让的行业。房地产企业的成本构成包括：土地费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费及开发间接费用（包括项目资金成本、现场施工管理费用等）。具体如下：①土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用。②前期工程费，指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。③建筑安装工程费，指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。④基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出。⑤公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠予地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。⑥开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

房地产投资项目具有资金投入大、投资风险高、开发周期长、核算环节多等特点，房地产开发行业的成本组成比其他一般行业的成本组成都要复杂得多，成本核算在财务管理中的意义非常重要。这就需要房地产企业在整个开发过程中进行事前、事中、事后的全成本管理。包括拿地前的成本预测、开发过程中的成本核算及开发完成后的清算管理。成本核算则为重中之重。

2 成本核算在房地产开发企业中存在的问题

国家对房地产成本核算方法特别是各项成本的分摊方法没有具体的规定，只是在财会〔2013〕17号财政部关于印发《企业产品成本核算制度（试行）》的通知中对成本核算对象和成本分摊方法做了原则性的规定，没有详细的操作细则。目前各企业只遵循国税发〔2009〕31号文对土地成本、公共配套成本及借款费用做了统一的处理。其他各项成本由企业自行确定，各自处理差异较大，主要存在以下问题。

（1）房地产开发成本核算对象的问题。

合理确定成本核算对象才能顺利进行成本核算，大型房地产开发项目开发周期长、资金压力大，一般都会采用分期开发的方式，开发业态也多样化，成本核算对象可选择性较大。另外，并不是所有的房地产开发企业在进行成本核算时，都能够把所有成本涵盖的对象考虑全面。因此，在成本核算对象的分配上，就会出现一些不容忽视的漏洞。由于成本对象确定比较复杂，在实际操作过程中会出现过粗或者过细的状况，划分过粗会导致核算不准确，进而影响各业态的定价及利润水平，也不利于成本分析及管理；划分过细会导致分配工作量加大。

（2）房地产开发企业成本核算的归集与分配问题。成本核算对象一旦确定之后，房地产开发企业就是根据核算对象进行成本归集与分配，因为在具体的规定中只给出总体的成本分配思路，没有具体的实施方法，就导致各企业在实际操作中，以追求当期利润为目标就少分摊成本，以降低税负为目标就多分摊成本；在各产品业态成本分配方面，销售好价格高的产品业态多分摊成本，滞销或价格低的产品业态少分摊成本；在完工与未完工产品之间也存在分配不均的现象；在公共配套费的分摊上也比较随意，导致会计信息披露不准确、成本分析资料不可靠、不完整。

（3）房地产开发账面成本不能反映真实成本。房地产企业的开发成本核算周期，也会因为各种因素的影响发生变化，核算周期不稳定受到多方面的影响。目前房地产企业账面确认成本多以支付多少工程款收到多少对方发票为依据，收到多少工程及材料发票则计入多少开发成本，归集的成本与工程实际进度不匹配；在实际操作中，收入确认的差异也会影响成本结转，有些以开发产品实际交付业主为原则确认收入同时结转成本；有些以收到全款且开发产品已办理竣工验收为原则确认收入同时结转成本。另外，房地产开发项目在完工时还会存在一些未结算工程，虽然有些企业会预估未结算部分，但是没有明确的预估方法，会导致利用预估成本来人为调节利润，等等。这些都会使得在某一时点上企业的报表数据不能真实反映企业的资产和负债情况，不能真实反映某一期间的利润，也不符合权责发生制的会计核算原则。

3 房地产开发企业成本核算的策略

（1）房地产企业必须明确成本核算对象。正确划分成本核算对象是准确核算成本的基础，在房地产企业当中，成本核算对象的分类方式很多。企业应综合考虑交付时间、产品业态、产品结构等因素合理确定成本核算对象，可将同一交付时间的产品划分为一类成本核算对象，这种划分与项目的开发周期匹配，而且有明确的节点和相关的证照支持，更有利于合同管理和项目管理；可以根据业态如住宅、商业、办公、车位等划分成本核算对象；可以根据产品结构如：高层、洋房、别墅等划分成本核算对象。在实际操作中，成本对象的分类可通过在科目中设置辅助核算实现。

（2）房地产开发企业成本的合理分配。房地产企业成本分配有建筑面积法、占地面积法及预算造价法三种方法。对不同的成本项目应采用不同的成本分配方法。

土地成本一般采用占地面积法进行分配，分期开发的，首先按本期全部成本对象的占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，再按某一成本对象占地面积占本期全部成本对象占地面积的比例进行分配，占地面积法能解决不同容积率产品的土地成本分配配比问题，如同一开发用地上，有别墅，有高层，如果按照建筑面积法分配土地成本就会导致别墅类产品分配的土地成本过低，不能为产品定价提供合理依据，也不符合收入与成本配比原则。

前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费应根据合同及工程进度归集成本，按照建筑面积法在各成本对象间进行分配。

资本化借款费用属于不同成本对象共同负担的，按照预算造价法进行分配，这也要求企业具有较高的预算管理水平。

（3）合理预计房地产项目的完工进度和结算成本。由于在进行成本核算时会有时间上的差异，从账面成本很难看出实际成本。这要求房地产企业要定期根据完工进度预估成本，使账面成本数据与工程进度匹配。对于已完工未结算的成本对象需预估后续将发生的成本，作为计算开发产品成本的依据。在工程结算后，要对预估成本冲销，按照结算差额计入相应成本对象，使得各成本对象的成本完整、可靠。

（4）房地产开发企业应当制定全面的成本核算制度，提高成本核算人员的专业能力。

房地产企业应当根据自身开发项目的特点，合理制定成本核算制度和原则，一经确定，不随意变动。房地产成本核算相对于其他行业较为复杂，在成本核算中需要考虑会计、融资、税务等一系列专业，亦要考虑到可能出现的风险因素，要求企业必须加强员工综合素质和能力的培养。

4 结 论

综上所述，在房地产开发行业中，企业所面临的风险评估和成本预测有着很大的挑战，这需要科学有效的方法进行专业推断，不断进行修正完善。但由于个人知识欠缺，以上提出的问题以及对策可能不够全面，还望谅解。

参考文献：

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