破解“租房贷”怪圈

文 《法人》记者 肖岳

一方面是租客切实的需求，另一方面是在租房市场占据绝对信息优势的房屋中介，如何通过外部监管提高双方之间信息的透明度，从而实现“房屋是用来住的，不是用来炒的”，是尚待行业内外共同探讨的话题

随着近期央视等媒体的曝光，“租房贷”这一房产租赁行业若隐若现、游走于灰色地带的产品，开始曝光在公众面前。在媒体报道的案例中，不乏租客始终被蒙在鼓里，仅仅认为自己通过押一付一的方式租了房，却未料到自己已经背上了“贷款”。

从租房贷的构成上而言，主要涉及租客、房屋中介、网贷平台和房东，其中租客和房东往往成为受害者。此前媒体报道的案例中，租客或消费者通过房屋中介看房选房后，房地产中介向租户提出付款方式可以“押一付一”，而不必“押一付三”，这使得部分租户认为可以缓解手中资金紧张现状，掉以轻心，从而与中介指定的金融平台，通过贷款方式缴纳房租，而租户并没想到，这仅仅是噩梦的开始。

相关案例中，房屋中介倒闭、跑路者众，房东因中介失联而收回房屋，租户租的房子没了，但身上的债还在。继续还贷等于白白出钱，不还贷则可能在征信上留下污点，租户往往陷入两难的窘境。

而除了以上案例，更有甚者，房地产中介直接向租户以公司规定为名，提出不支持现金交房租，只能通过公司平台扣款，隐瞒了贷款真相。租客在办理了相关手续后，直到收到信息后，才发现是被中介办理了分期贷款。

面对“租房贷”泛滥的现象，对于长租公寓的资金流向进行监管，并且建立透明的租赁市场机制，才是缓解这些风险的可参考途径。

缺乏安全保障“被贷款”

“要提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理，加强社会保障体系建设。按照兜底线、织密网、建机制的要求，全面建成覆盖全民、城乡统筹、权责清晰、保障适度、可持续的多层次社会保障体系。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”这是习近平总书记在党的十九大报告中指出的。

此后“房子是用来住的，不是用来炒的”更是深入人心，同时也将成为近几年住房制度改革的主要内容，而想使得“房住不炒”得以落实，则有赖于租购并举模式和多主体供给以及多渠道保障的共同作用。

从租赁市场而言，近期租房贷和长租公寓更是随着媒体的关注，站到了风口浪尖。

首先，就长租公寓本身而言，与传统的个体租赁相比，其由专业的公司运营住房租赁服务，随着2017年各地楼市政策密集出台，租赁市场得以大力发展，也带动了“长租公寓”的发展。

作为“租房贷”而言，从2015年伴随着消费金融出现，更以“租房分期”产品为代表。

“租房贷”之所以屡屡出现，也与房屋中介在租赁市场中处于强势地位不无关系

中研普华研究员邹志丹在接受《法人》记者采访时表示，“租房贷”本身其实也是网贷的一种新形示，有别于网贷连接个体和个体并通过互联网平台实现的直接借贷的是，“租房贷”本身是用户通过平台贷款的过程，但现阶段最大的问题往往是由于监管的缺失，导致大部分“租房贷”是在租户不知情的情况下，莫名地“被贷款”，被房屋中介消耗了信用价值。

“手握租户个人征信资料来变相‘替’中介贷款，中介手握这笔无息贷款，仅仅需要按照约定分期付给房东一定定金，往往真正的风险都被转移给了租户和房东。”邹志丹说道。

威诺律师事务所主任杨兆全则在接受《法人》记者采访时表示，首先“租房贷”属于网络小额贷款，是网络借贷的一种新形态，同时“租房贷”也是长租公寓运营企业（房产中介）利用承租人个人信用信息向网络借贷平台公司借款的一种网贷新形态。

上海汉盛律师事务所高级合伙人李旻在接受《法人》记者采访时则直言，目前许多长租公寓为了解决自身对资金的需求会选择ABS的方式来融资，但由于ABS的发行受到严格的监管且耗时较长，很多长租公寓选择和网贷机构合作，一是处于监管空白，二是资金到账较快，但由于缺乏相应监管，危险性也相对较高。

此外，李旻指出，在租房贷现有的模式下，租客与金融机构之间的贷款合同效力是独立于租赁合同的，且金融机构实际已支付了全部贷款，从法律角度而言，即便租客退租或者被赶出公寓，其仍负有归还贷款的义务。因此，对租客而言，存在以贷款形式缴纳的押金和房租无法退还的风险。而对于房东，长租公寓一般按月或按季支付房租，一旦公寓运营方资金链断裂，房东在无法及时收回房子的情况下也存在租金的损失。

一切源于房屋中介强势

“租房贷”之所以屡屡出现，也与房屋中介在租赁市场中处于强势地位不无关系。更有甚者，一些长租公寓更是直接对租客提出，只能通过相关网贷app才能进行租赁操作。

李旻在接受《法人》记者采访时表示，由于租房市场是典型的卖方市场，不管对方是房屋中介还是房东，租客往往处于相对弱势的地位。作为消费者，租客应当享有选择支付方式的权利，租金必须通过合作平台支付事实上剥夺了租客选择的权利，可以向有关部门进行投诉。

另外，也有一些陷入“租房贷”怪圈的租客，主要是由于手中资金紧缺，往往选择了中介推荐的“押一付一”，而一旦中介发生变化，如被并购和倒闭，消费者往往因为此前的网贷而陷入僵局，甚至要偿还双份贷款。

李旻指出，这也要求消费者或租客，在租赁房屋时不要相信工作人员的口头承诺，所有的约定均以书面协议为准。尽量选择大的平台，同时了解中介与房东的合作模式，中介是将几年内的房租一次性支付给房东还是按月或按季支付，如果是按月支付风险就相对会比较高。最后，具体到签约和支付租金时，要看清条款中押一付一的方式是否为贷款形式，在条件允许的情况下，尽量不要选择贷款或一次性支付过长时间的房租。

杨兆全也就消费者或租客如何避免陷入“租房贷”怪圈提出了几条建议。他指出，首先，承租者在租房时要尽量选择资质好、可信度高的房产中介；其次，承租者不能轻信中介工作人员的口头承诺，必要时予以录音保存证据；最后，仔细认真阅读落实到书面租赁合同上的合同条款，特别留意“金融机构”“分期服务”“信用评价”等字眼，慎重签字。

“另外，签订合同时约定解除租赁合同时则终止借贷协议，消费者有权停止向房租分期平台还款。身份证复印件可注明仅用于租房用途。”杨兆全最后说道。

租赁市场透明机制待建

“我觉得，租赁市场如何建立一个透明的机制至关重要。”邹志丹在接受《法人》记者采访时表示，近年来，房地产市场逐渐由售转向租售并举，因此也进一步促进了房屋租赁资源的增加，但同时相关监管与约束立法并非尽善尽美，比如对于房屋租赁市场的约束、房屋租赁双方权益保障以及出现纠纷时，如何快速解决租赁纠纷等机制也是有待完善的。

同时，邹志丹指出，如果国内的金融机构，对于长租公寓的资金流向进行监管，某种程度上，也可以降低“租房贷”等乱象的出现，因为金融机构监管可预防长租公寓企业过度使用外来资金进行投融资操作，从而将资金使用限定在一定的比例，即使出现资金链问题，也能保障租户与房东的基本利益。

杨兆全则指出，国内的金融机构应对于长租公寓的资金流向进行监管，需要相应的政策支持。可借鉴深圳市互联网金融协会8月27日发布的《关于防范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险提示》互联网金融平台严禁与违法违规从事长租公寓业务的中介服务商开展类似“租金贷”业务合作，进行资金监管，从而保护承租人合法权益，并促进金融市场的稳定。

“长租公寓在合规的前提下，引入消费金融一方面降低了租客的房租负担，另一方面也为运营商带来了沉淀资金，本来应当是双赢的结果。但由于信息不透明，中介采取欺骗性的手段，在租客不知情的情况下签署了贷款合同，强制租客以贷款的形式付租金。因此有必要从政策层面要求对长租公寓运营方对贷款履行如实告知义务，并提供多种房租的缴纳方式。”李旻最后说道。