多措并举支持住房租赁行业发展

吴佩玉　李睿

摘 要：国家密集出台了鼓励住房租赁市场发展的政策文件，提出建立起租购并举的租房制度，促进住房租赁市场健康发展。本文从培育市场主体、降低住房租赁项目建成成本、健全租房租赁法规制度等多个角度提出多措并举支持住房租赁行业发展的相关思路。

关键词：住房租赁 租购并举

习近平总书记提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，为深入观察落实党中央、国务院关于加快培育和发展住房租赁市场的决策部署，围绕加快推进租赁住房建设，增加租赁住房有效供给，满足不断增长的住房租赁需求，需要多措并举支持住房租赁行业发展。

一、鼓励国有企业组建专业化租赁平台

组建专业化住房租赁平台，是贯彻落实习近平总书记关于建立租购并举的住房制度重要讲话精神，创新路子推进房地产去库存工作的重要举措，对深化住房制度改革，转变住房消费方式，解决特定人群的住房需求意义重大。国有企业参与到住房租赁市场，可以充分发挥引领和带动作用，能建立起规模化的住房租赁平台，改善住房租赁市场乱象。但国有企业转型开展住房租赁业务的，应积极探索与专营企业合作，提高运营效率。例如广东省率先成立了省属专业住房租赁平台广东建鑫投融资住房租赁有限公司，该公司前身是省属棚改项目的投融资平台，有棚户区改造的运营经验。同时该公司发挥了省属企业的优势，将省属资源与地市政府资源相结合，在肇庆、清远、佛山、汕头等地建立起了市级专业化住房租赁公司，作为租购并举项目的实施主体，落地了全国首个租购并举项目，起到了示范效应。但需要注意的是，政府在推动国有企业参与住房租赁的过程中，既要留出余地给租赁平台开展市场化运作，保障和推动平台可持续发展，又要防止“炒房”现象，凸显平台的社会效益，确保政府公信力。

二、积极支持市场化主体参与住房租赁行业

市场化主体参与的方式有多种，比如通过自建或者收购房屋，自持租赁房屋物业开展租赁住房营运，也可以通过在市场上集中租赁房屋，开展租赁住房运营。目前，万科、旭辉、龙湖等房地产龙头企业已明确将住房租赁业务作为集团未来的战略发展方向。这些企业通过“限房价竞地价”的自持性商品住房、合作开发、利用库存商品住宅、改造商业用房、购买等方式开展租赁业务。

三、降低住房租赁项目建设成本

要想一个行业长期健康发展，就必须建立起市场化的行业运转模式，住房租赁企业要能市场化运作，就必须有稳定的现金流滚动发展。但长期以来，我国住房市场“高房价”与“低房租”一直处于并行模式，北上广深等一线城市的租售比都超过国际租售比警戒线。要靠租房的租金收入来覆盖高企的土地和建设成本，如果沒有相关政策支持，很难实现。因此，以上海为例，国内几个大中城市已经推出了租赁用地或者是规定了土地上的企业自持比例，自持部分可以用来建设租赁住房，这种“政策性用地”一般地价都比较低，这样可以降低住房租赁企业的拿地成本。比如上海市目前已经确定租赁住房用地25幅，多位于交通位置便利的中心城区或产业聚集区，土地采用“零溢价”、“定向招拍挂”等方式出让。不仅如此，还可以创新利用集体土地建设租赁用房，采取村集体与开发商联合经营、股份制的方式开展住房租赁业务，按照持股比例分配租金收益，国家也在多地开始试验该种模式。

另一种减低建设成本的方式就是争取金融机构的政策性资金，降低融资成本。金融机构也应该充分发挥金融支持的作用，创新相应的金融支持产品，以融资推动住房租赁行业健康发展，为住房租赁企业提供长期、低成本的贷款资金。目前国家开发银行、中国建设银行、中国工商银行等多家金融机构已经出台了相应的政策支持企业和个人的住房租赁融资，这些银行普遍采用的是银政合作或银企合作模式，给予住房租赁金融以及技术等全方位的支持。但需要注意的是，中央经济工作会议提出，防范金融风险是“三大攻坚战”之首，在以融资支持住房租赁行业发展的过程中，金融机构仍然要坚守风险底线，防范信贷风险。

不仅如此，政府还需在财政贴息、税费减免、发行公司债等方面给予住房租赁企业以政策支持，确保尽可能多层面、多渠道提供最优政策支持，使成本降到最低程度。

四、建立健全租房租赁法规制度体系

政府部门需要做好租房租赁有关法律法规的修订工作，规范市场行为，稳定租赁关系，推行统一规范的住房租赁合同示范文本，明确租赁双方的权利义务，推行住房租赁合同备案制，并逐步实现租赁合同网上签约。只有建立起市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，才能推动实现城镇居民住有所居的目标