楼市“严打”不手软

阿晖

治理房地产市场乱象专项行动，代表了楼市调控的继续升级，房地产市场开始了严打时代。

在全国部分地区，一段时间以来，房地产市场乱象丛生，比如优先关系户、“曲线”收取号头费、捆绑销售、对购房者“挑肥拣瘦”……这不仅让刚需购房者感觉“很受伤”，也给房地产市场埋下了风险隐患。

针对愈演愈烈的房地产市场乱象，今年6月28日，住建部会同中宣部、公安部等七部委，联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，重点针对投机炒房、房地产黑中介、违法违规房地产开发和虚假地产广告四个方面，于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

从住建部等七部委的通知来看，上述被打击对象的违法违规行为，包括了投机炒房团伙操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等；“黑中介”打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房等。这些乱象和怪象频频见诸媒体，各种违规违法的伎俩，让购房者、租房者屡屡“中招”，也引发了公众强烈的不满。

在治理专项行动的名单中的30个城市中，主要是一二线和部分三四线热点城市，北、上、广、深四个一线城市全部在列。治理房地产市场乱象专项行动，代表了楼市调控的继续升级，房地产市场开始了严打时代。这也使得这轮的房地产市场调控有了些较以往不同的味道。

炒房捂盘乱象丛生

房地产的乱象不是近期才有，每一轮房价暴涨之后，主管部门都会查处一批典型案件，对市场进行警告。不过，这轮行动的打击对象，首当其冲的是投机炒房团伙，这是与此前几次市场整肃很不同之处。根源在于，炒房和各种真真假假的“抢房”现象，成为了这轮房价上涨的重要幕后推手。

今年5月，杭州两个新楼盘开盘，两个新盘都执行政府限价和摇号选房，其中一个楼盘均价每平方米18000元左右，而周边二手房价已经超过3万元。大量市民在開发商指定银行排队等候购房诚意金冻结，队伍长达一公里，有购房者因为等候时间过长而晕倒。

6月，深圳华润城润府三期开盘，尽管购房需要交200万元诚意金，但大量购房者仍然在雨中排队。“千万富翁排队淋雨”的原因是，这个楼盘开盘均价8.55万元/平方米，最低则是7.53万元/平方米。周边二手房价最高已经到了13万元/平方米，对购房者来说，抢到一套就能“赚”几百万。

《扬子晚报》前不久曾用大量篇幅曝光了南京不少楼盘捂盘惜售、变相收筹、虚假宣传等一系列违法违规行为。

南京市民反映，位于汉中门地铁站附近的汉中公馆在领取401套酒店式公寓房源销售许可后，并未一次性公开全部准售房源，而是分批次销售。明明有很多小户型可售，却声称已卖光了。经查实，汉中公馆售楼处并未在10日内一次性公开全部可售房源，将东西向部分房源进行了捂盘。

南京河西扬子江大道上一家名为“涵碧楼”的楼盘，公然在广告中有直指房价上涨的明确字眼，存在误导。这则广告的说明称：“河西楼板价45000元/㎡，二手房倒挂翻涨至60000元/㎡，涵碧楼指日可待。”南京市工商局工作人员表示，房子不是炒的，公然如此宣扬房价会上涨，此类宣传已经涉嫌违反广告法。

南京市民陶先生前段时间跟朋友去禹洲金陵朗廷看房子。“房子还没开始卖，售楼员说正在申报价格，预计8月底开盘。让我们办张银行卡，存2万元，说是做验资用，开盘的时候就能享受5000元的优惠。”陶先生说。

正好当时陶先生带的银行卡里有2万多元，可以供售楼处查验。但售楼员却说不行，陶先生必须在售楼处现场开卡，存入指定银行才有效。“我们没拿到销许，不能收认筹金，这2万元也就是开发商做个买房诚意测试。你存2万元进卡，卡是你的，钱也还是你的，但有这个记录。其一，确定你是有诚意买房；其二，验个资，也能知道你的钱是活期的，首付没问题。”该售楼员说。早在2010年4月住建部下发的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》的第一条就明确对这种销售中的违规行为下了禁令，当地住建局工作人员明确表示这种做法就是违规，就是变相地收取认筹金。

“黑中介”让租房者“很受伤”

《楚天都市报》曾经报道，去年11月20日，小伙子阿强在武汉武昌区亚贸写字楼B座的安逸之家房地产经纪有限公司租房到期，到该公司办理退房退押金手续，公司蛮横声称房屋有损坏，需要维修费、清洁费，拒不退还1000元押金。阿强无奈，但仍要租房，带着一肚子气找到该写字楼A座，走进另一家中介鸿润德房产经纪有限公司。

在鸿润德公司，阿强交了押金、预付房租共3900元，看房时发现条件太差，根本不像业务员描述的那样“舒适、拎包入住”，提出“不租了”，要求退钱，结果该公司以合同违约为由拒不返还押金、房租。

《郑州晚报》最近报道，2017年，袁先生将位于优胜南路2号院内的一套三室一厅交给河南路遥房地产营销策划有限公司托管，当年9月他联系该公司要求对方转账支付房租时，却发现这家公司的门店已经关闭，而该公司登记的办公地址也已人去屋空。

袁先生发现自己的房子内已经有新的租客搬入，对方拿着与河南路遥房地产营销策划有限公司签订的租房协议，称已经向中介公司支付过一年1万多元的房租，拒绝再向袁先生支付房租。房客拒绝搬出袁先生的房子，袁先生无奈拨打110报警求助，民警多次出警进行协调，主客双方始终没有达成一致意见，半年后租客自行搬离袁先生房子才得以重新收回房子。

“阴阳合同”坑人不浅

娱乐圈的“阴阳合同”一时间成为大江南北的关注热点。而其实，二手房市场的“阴阳合同”更是由来已久，危害无穷。浙江在线今年7月曾报道了这样一个案例。

杭州的曹女士看中了一套价值400多万元的房子，与房东签订了定金合同，支付了10万元的定金，并承诺1个月之内支付首付款200万元，贷款审批通过后进行过户手续。为了能凑齐首付款，曹女士委托中介低价出售自己现有的一套小户型住宅。没过几天，中介经纪人带了一对张姓夫妻来看房，洽谈很顺利，张某愿意以200万元购买曹女士的房子。

但在签订转让合同时，买家张某打起了感情牌：“能不能转让合同只签120万元，赚钱不容易，这样操作可以少缴纳好几万元的税费。”曹女士一开始不同意，觉得转让合同签120万元没保障，万一买家反悔怎么办？这时，买家张某信誓旦旦保证：“没问题的，我们再签一个200万元的补充协议，你的房款不会受任何影响。”曹女士有点蒙，半推半就之下就签署下了“阴阳合同”。

买家张某支付了120万元的购房款之后与曹女士一起办理了产权过户，曹女士一直催问张某80万元余款。可张某一直找理由拖延，最后发了一条微信说：“我已支付全部房款。”之后，人就杳无音讯了，中介也找不到他。

面对张某的“失踪”，曹女士无法凑齐心仪房子的200万元首付款，造成违约并需要承担违约责任，起初交的10万元定金不能被收回。再者，自己本有的房屋也没有得到应得的价款，还需要请律师打官司。这一来二去，损失大笔的资金不说，还要搭上大把的时间，在这同时曹女士的心情也受到了影响。像曹女士这样吃了二手房“阴阳合同”之苦的人不在少数。

多城响应精准打击

从6月28日住建部等七部委联合发出整治通知，再到7月31日召开的中共中央政治局会议上提到，下决心解决好房地产市场问题，管理层整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，这次是“动了真格”，这也成为最近不少城市集中火力在做的一件大事。两个多月来，已经有多个城市陆续下发了细则，从省级层面让制度落地的省（市）超过了10个。从整治重点来看，这些省、市的相关文件，有的与七部委下发的一致，但也有的根据自身的特点新增或细化了相关内容。

6月底，就在七部委整治楼市乱象通知发布前后，湖南省委机关报《湖南日报》罕见地连发四篇社论，痛批长沙楼市乱象，明确指出，“目前长沙房地产市场面临的主要问题，是投机炒作，而非供需矛盾。”几天之后，长沙市政府火速出台了新一轮调控升级措施，每一招都指向炒房，并且前所未有地定调，“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房与反炒房的重大斗争。”

7月3日，中国银监会浙江监管局开出了6张罚单，其中的4张指向个人贷款资金被挪用去购房、资金违规流入房地产，涉及3家银行一家信托，合计被罚215万元。7月24日，浙江省发布了《关于在全省开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，文件由10个部门共同下发。7月31日，杭州住保房管、市场监管、公安、物价等八部门下发了《关于开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，重点打击投机炒房、虚假信息和虚假房源发布行为，治理房地产开发企业和中介企业违法违规行为。截至8月28日，杭州全市共检查80余家房地产企业和110余家房地产经纪机构，约谈多家涉嫌存在违规违法行为的房地产企业和经纪机构。3名房地产经纪从业人员，因通过微信朋友圈、微信群违规发布、传播“转让商品房摇号资格”的虚假信息，扰乱了房地产市场正常秩序，被杭州市列入行业黑名单，终身禁止在杭从事经纪行业。

在云南省，住建厅等九个部门联合制定印发了治理专项行动工作方案，要求各地要充分认识专项行动的重要性和紧迫性，制定工作方案，成立专项行动小组，建立方便快捷的投诉渠道，全面开展专项行动治理工作，对重点城市和开展整治行动不力、人民群众投诉较多、房地产市场违法违规行为较为严重的地方进行督查和抽查，对工作推进不力、涉嫌隐瞒包庇、滥用职权、玩忽职守的部门和人员，将坚决予以问责。

8月15日，深圳市规划国土委等十个部门联合发布治理专项行动工作方案，提出相关部门要建立沟通协调长效机制，每月至少开展一次联合检查工作，通过现场检查、暗访巡查、合同抽查、投诉处理等方式，提升工作的针对性、科学性，对房地产市场进行全面检查和治理。

近期，由于名校变“村小”，郑州某楼盘陷入维权泥潭，此类乱象正在打击整治范围内。河南9部门联合印发了整治乱象行动实施方案后，省住建厅相关负责人表示，“今后，各地房地产主管部门牵头，组织当地治理房地产市场乱象专项行动各有关单位，联合组成检查组，对辖区内房企销售行为开展拉网式检查。”8月24日，郑州市也发布了相应的整治新政。

加入“司法手段”的重庆也是备受关注。虽然《关于整治和打击房地产领域违法犯罪行为的通知》是市国土房管局和市公安局2个部门联合下发的，但整治力度却丝毫不减——“重点打击房地产领域职业化、团伙化、恶意化的违法犯罪行为”。这份文件的特殊意义在于，让重庆成为上述30个城市中，首个由公安部门深度介入联合执法整治房地产市场“乱象”的城市。相关人士指出，与此前经常通过经济处罚、约谈、通报、停止办理网签等行政手段相比，公安部门的介入能够让违法违规的房企、机构和个人，得到更确切的实质性惩罚。

在武汉，公安部门已经出手。前不久，武昌有家黑中介被法院判为黑社会性质组织，系全国首例。据当地媒体报道，武昌警方深入调查后发现，这伙黑中介以“纠纷”滋事为职业，蓄意坑害房客、欺诈房东，非法营业额高达3000余万元，“纯利润”超过1000万元。武昌警方走访数以百计的受害人搜集证据，锁定该团伙寻衅滋事、聚众斗殴、敲诈勒索、强迫交易、妨碍公务的犯罪事实，以组织、领导、参加黑社会性质组织罪等罪名，将任洪卓等17人送上被告席。据了解，这个团伙正是前文提到的小伙子阿强遭遇的“黑中介”，惡有恶报，大快人心。

8月22日，北京市住建委会同市公安局、市工商局、市非紧急救助服务中心等部门，开通了12345打击“黑中介”投诉举报热线。开通首日，自如等23家违规中介机构即被查处。

住建部最新通报了20家违法违规房地产开发企业和中介机构；加上7月底通报的30家，两个月内，已有50家企业被点名，其中不乏大房企的身影。

国务院发展研究中心研究员任兴洲认为，这次专项行动最大的新意是針对市场突出的问题、乱象，多部门联手集中精准打击。这七个部门中，原来很多部门没有出现过，比如，公安部、中宣部、银保监会等等，多部门联手从各个层面、全方位、整个链条来进行精准的专项治理。而且，这一次针对性特别强，针对四类的主体和四类违规行为，所以这一次非常严密，而且打击精准。

调控需要长效机制

2016年的“930新政”开启了这一轮房地产调控周期，随后全国50余个城市先后出台了楼市限购政策。在2016年年底召开的中央经济工作会议上，中央明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。不过，在严厉的限购之下，大量二、三线城市房地产投机炒作氛围却越来越浓厚，房价一路看涨。

《中国新闻周刊》载文指出，2018年上半年多地爆发的抢房潮，不仅将前期楼市调控的效果抹平，而且再次调高了看涨预期，与整个楼市调控的初衷背道而驰。这样的结果，不仅与百姓的期望值相去甚远，更严重的是，已经影响到中国经济的基本面，给金融体系的安全运行带来了隐患。在对金融部门和僵尸企业坚决推进“去杠杆”的同时，不少资金却继续违规流入房地产领域，扰乱了国家房地产调控政策，影响了宏观经济的稳定运行。

6月14日，在上海举行的“2018陆家嘴论坛”上，全国政协经济委员会副主任、前中财办副主任杨伟民曾说，“前期房地产市场已经积累了一些风险，近期又乱象丛生，成为最容易引爆风险的定时炸弹。”他认为，目前行政性措施已经不能根治房地产乱象，必须在六方面同步加快改革，包括改革政府垄断住宅用地体制，改革房地产商垄断住宅供应的体制，改革售多租少市场结构、加快住宅租赁市场立法，改革房地产税，改革住房公积金制度，改革农村土地制度。他还建议，应该尽快重新成立住宅制度改革领导小组，组织制定住宅制度改革的总体方案，协调相关单项改革。

央视财经评论员马光远也表示真正最好的补丁是政策供给侧改革。房地产市场走到今天为止，每一次调控不可谓不严，每一个政策本身都在不断地打补丁。如果在供给侧方面做一些长效的预期，那么比每年、每个月、每天打补丁要强很多。我们谈长效机制已经很多年，而且谈了很多次，还是要看能否在实质性的步伐上有所迈进。但是看整个房地产市场，如果要真的稳定预期，就需要一个长效预期。现在企事业单位不能购房，暂停了，那能否成为一个长效的政策，避免它成为一个炒房的工具。