房地产市场中安置房价值评估浅析

■ 韩艳丽 HAN YANli

0 引言

在国有土地上房屋征收与补偿活动中，不可避免地涉及到被征收人的安置。有些被征收人选择自行购房、货币补偿，更多的被征收人则选择房屋产权调换。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）规定，“被征收人选择房屋安置，政府在提供安置房的同时应与被征收人计算、结清被征收房屋价值与安置房之间的差价”。

用于产权调换的房屋即人们通俗理解的“安置房”，包括居住安置房、非居住安置房（以商业、办公居多）。本文将结合上海市区旧改项目涉及的安置房评估项目，针对安置房与普通商品房的诸多区别，重点说明居住类安置房在选用估价方法及评估过程中的注意事项，参考持有加转售模型来估算交易限制调整系数，供同业估价师们参考。

1 安置房与商品房的区别

一般商品房包括现房和预售房。商品房现房是指开发企业将验收合格的商品房卖给买受人，由买受人来支付房价款。商品房预售房是指开发商将还在建设的商品房预先售卖给买受人，并由买受人来支付定金或者是房价款。

安置房是政府根据相关法规及政策的规定，为了公共利益，在土地征收过程中对被征收人进行安置的房屋。安置对象既包括城市居民，也包括征收宅基地的农户。目前，安置房分为两类：一类是政府提供优惠政策，制订建房协议，明确住宅设计、公共服务配套面积、车位配置等建设标准，供应重大建设项目被征收人的政策性住房；另一类是征收事务所通过市场购买的商品房，对上市交易没有限制。本文主要分析第一类安置房。此类安置房与商品房的主要区别在于：

（1）商品房与安置房所针对的对象不同。商品房是对购买者开放的，而安置房只给那些拆迁户、被征收人购买。因此，在评估过程中，需注意人文环境调整因素。

（2）土地性质不同。很多安置房不是完全产权，一些安置房的土地性质是国有划拨居住用地，未缴纳国有土地使用权出让金。而商品房是完全产权，土地性质是国有出让居住用地，已缴纳国有土地使用权出让金。上海市早期的安置房土地多为划拨性质，但是目前的安置房用地更多的是采用出让方式供地。

（3）品质上区别较大。安置房由于建设利润受限，建设标准一般低于商品房，小区室外总体设计、园林小品等的投入更是普遍低于商品房。

（4）户型面积不同。安置房一般建筑面积较小，房型配比以两室一厅为主，适当配置一室一厅，少量配置三室一厅。

（5）交易时间有明显区别。根据拆迁安置补偿协议，安置房一般都有交易时间限制，比如在产权证附记栏会注明“×年内不得上市交易”的字样（一般以3年、5年限制转让居多）。商品房除期房及法律法规有特别规定外，一般已经产权登记的现房均允许上市交易转售。

（6）缴纳税费的区别。根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税〔2005〕45号)第二条规定，安置房价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，超出拆迁补偿款的，对超出部分征收契税。

（7）抵押贷款的区别。对于“X年内上市交易受限制”的安置房，即使现房已经办理产证，但因为产权附记的限售条件，不能用于银行抵押贷款，只有限制对外出售、转让的期限已过，才可以申请抵押贷款。

2 安置房房地产评估的特殊性

与一般房地产市场价格评估项目相比，征收过程中涉及的居住安置房，其市场价格评估报告内容存在特殊性。

2.1 价值定义与内涵

根据《上海市国有土地上房屋征收评估技术规范》[沪房规范 （2018）6号]规定，“被征收房屋价值是指根据被征收房屋及其相应土地使用权的实际状况，在房屋征收决定公告之日正常交易情况下的房地产市场价格，但不包括被征收房屋室内装饰装修价值，并且不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”。因此，相应安置房的价值内涵中，同样不考虑上述他项权利因素的影响。

上海目前的安置房限制交易期为3年，提供的估价结果应为安置房房地产。同时，根据安置房税费减免规定，在七通一平条件下，于价值时点的房地产市场价格包含土地使用权出让金。

需要注意的是，这里所说的“市场价值”，不是项目的建房协议价格，后者是由土地使用权出让价格（参考区域基准地价控制）、建筑安装工程费、配套费、财务成本、开发微利和相关税费等组成的。

2.2 价值时点

根据《上海市国有土地上房屋征收评估技术规范》[沪房规范 （2018）6号]规定，安置房的价值时点为房屋征收决定公告之日。

2.3 房地产状况

安置房市场价格评估中，权益状况调整主要源于交易限制调整。对于上海安置房的限制交易期，部分区域是按照小产证拿到3年后才可以转让，部分区域的操作口径是按照大产证起算限制交易期，所以在具体评估过程中，应注意所在区域对安置房限制期的规定。

3 安置房市场价值评估方法与要点说明

3.1 安置房市场价值评估方法

一般而言，居住房地产可以采用比较法、收益法、成本法进行评估。

安置房房地产市场价值评估宜根据选取的不同可比案例（如期房、现房），首先分析影响其房地产价值的因素，才能量化因素对价值的影响。因此在比较法评估中，对房地产状况的调整（区位状况、实物状况、权益状况调整）应注意与一般商品房的区别。宜选用价值时点近期周边同类二手住宅（已过限制期，可以上市交易的安置房）的交易案例，进行可比实例的筛选。

对于收益法评估，由于安置房源很多都是新建配套小区，租赁市场尚在培养期，很多租赁行为不规范，因此，如果仅仅是“凑方法”，不建议生搬硬套收益法来评估安置房市场价值。

成本法评估中，应区分成本价格（建房协议价、建房回购价）与市场价格的区别。以上海为例，安置房建房协议价（回购价）采用的是成本微利原则，土地价格按照同级别基准地价水平或者不低于基准地价70%的水平进行控制。因此，在求取市场价值时，成本法中的土地重新购建成本不适宜采用基准地价法求取，更多的是采用“多扣少加”的方式，按照周边二手房交易案例采用剩余法剥离地价。在这个过程中，诸多费率仅依靠估价师经验设定，主观性很重。笔者认为，在求取安置房市场价值时，不建议采用成本法进行评估。

3.2 比较法中权益状况调整

这里重点说明权益状况调整中，如何计算交易限制调整系数。

3.2.1 项目背景

以上海市青浦区某居住安置房估价项目为例，根据委托人提供的《上海市房地产权证》，权利人为上海某置业有限公司。另根据《普陀区征收（动迁）安置住房调拨审批表》、《XX号地块保留房源清单》，估价对象由上海市普陀区住房保障和房屋管理局调拨至普陀区鸿XX号地块旧城区改建房屋征收项目作为安置房使用，价值时点为2016年7月27日（房屋征收决定颁布之日）。 该项目是一个体量较大的安置房社区，分多期开发，由多个住宅小区组成，房型以两室一厅为主，建筑面积75～85m2。价值时点时，估价对象安置房已完工，并取得大产证，其交易限制期为3年。由于该项目同类二手住宅（已过限制期，可以上市交易的早期安置房）的交易案例较多，租赁市场也相对成熟，且在同一安置房社区，为比较法的选用提供了便利的前提条件。

3.2.2 技术要点

由于估价对象为安置房，受到3年后才可上市交易的限制，其权益状况为产权受限，因此，通过估算3年后估价对象的市场价格及3年内净收益折算至价值时点的收益价格，来考虑产权受限对估价对象权益状况的影响因素值。

价值时点时，对于现房安置房市场价值计算公式为：

安置房市场价值（3年限售）=3年净收益价值+3年后房地产转售价值 (1)

参考收益法中持有加转售模式公式：

式中，V—收益价值；

Ai—期间收益；

Vt—期末转售收益；

Yi—未来第i年的报酬率；

Yt—期末报酬率；

t—持有期（年）。

3年限售，期间存在租金收益，根据居住房地产租金逐年递增规律，按照净收益递增模型，Vt按照3年后净收益直接资本化法（Vt= At/ R，R为资本化率），设定资本化率以保持平稳。则上述公式转化为：

利用上述公式求取3年限售调整系数q，则：

估价对象位于青浦区，根据市场背景分析，调查目前所在区域居住房地产租赁市场的实际状况，净租金增长率一般为5%（即2年调整10%左右），房地产租赁合同采取一年一签订形式，租金呈逐年递增的走势。参考上述租金调整多年的规律，取租金年增长率g=5%。

报酬率采用累加法[1]。报酬率由安全利率和风险调整值两部分组成。安全利率按价值时点时，中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率1.5%确定；风险调整值主要包括投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率及易于获得融资的优惠率等，结合估价对象实际状况及估价师的专业分析，最终计算得到Y=5.8%；

价值时点时，估价对象所在安置房小区净租金约为480元/（m2年）（主力房型80 m2的两室租金3 200元/月），同类房屋（已过限制期的安置房，80 m2左右的两房）的成交均价约为20 500元/ m2，R＝2.34%；

期末报酬率Y3可选用投资收益率排序插入法计算。云房数据公布的上海2011～2016年历史5年租赁后转售报酬率为14.9%（普通住宅类），房地产上市公司净资产收益率为12.7%，房地产公司内部员工持股基金（三年锁定期）收益率为10%～12%。结合估价师经验调整，估价对象3年期期末转售报酬率Y3在11%～12%区间，则代入公式（4），则3年限售的调整系数q值为：

这里之所以采用净收益直接资本化法计算期末转售收益，是因为租金涨幅相对比较容易把握，而房价涨幅较难准确计算（如上海房价在2016年下半年的涨幅超过了前期，如果仅依靠历史数据，偏离较大）。可以看到，住宅小区租金越高，资本化数值越大，限售的修正幅度越小。

4 结语

征收安置房（即动迁安置房、配套商品房）是用于重大工程、旧城区改造等项目居民安置的保障性用房，关系到国计民生。由于大多数被征收居民会选择房屋产权调换与货币补偿相结合的方式，因此，客观公正地做好安置房房地产市场价值的评估有利于社会的安定团结、和谐进步，有利于成本计划的有效建立，其意义深远。这也对估价师提出了更高的要求。

（1）对于一些中介公司挂牌的安置房（未取得产证或者是取得产证但按规定3年内限制转让的），由于限制期内的安置房买卖风险很大，甚至是没有保障的，因为从法律角度讲，这种转让行为不受法律保护。因此，笔者认为，那种私下协议的价格不宜作为比较案例，但可以作为市场背景资料。宜选用价值时点近期周边同类二手住宅（已过限制期，可以上市交易的安置房）的交易案例进行可比实例的筛选。

（2）部分区县及政府相关管理部门对保障房质量管理、建设要求有明确规定的，如住宅设计、公共服务配套面积、车位配置等，对于一些尚在施工阶段的安置房源，在评估中应予以充分考虑，不能随意设置假设条件。对在价值时点尚未建造或正在施工阶段的安置房源，笔者认为，在比较法（可比案例为现房）中宜增加期房调整系数。

（3）比较法选取案例应注意安置房税费减免规定，建立比较基础。若选取的可比实例为含税价格，应注意价格中包含的税费内容，调整为不含税费下的价格。

（4）若同一住宅小区的安置房套数较多，宜选择标准价调整法进行评估，标准价格的求取宜选择比较法。在标准价调整法中，房地产价值调整因素有很多，比如楼层、朝向、房型、厨卫明暗、是否临小区景观等。其中，楼层、朝向调整系数应参照《上海市国有土地上房屋征收评估技术规范》[沪房规范市（2018）6号]中的规定；至于其他因素调整幅度，笔者认为，在建立调整体系时，同样应注意与商品房的区别，调整幅度不宜过大。