住房价格与经济波动的关系研究

孙英姿

[摘要]基于住房在消费、投资以及国民收入中的起到的重要作用，住房价格的波动不仅仅是受到居民和企业等市场微观主体的关注，并且也越来越为以实现经济长期稳定增长为首要的政策目标的各国经济政策制定者所重视。本文主要分析了影响房价变动的主要因素，并探讨住房价格波动对经济波动有着怎样的影响。

[关键词]住房价格 经济波动 影响

一、影响房价变动的因素

（一）政策因素

本文所说的政策因素主要包括的有房产价格制度、法律法规、行政行为等几个方面，房地产政策对房地产价格有着决定性的影响，影响住房价格变动的其他因素都是以房地产政策为前提的。

（1）税收政策对房价的影响。国家对税率进行了相应的调整，这在某种程度上对房价价格造成了直接的影响，税率上升，住房价格就随之上涨，而税率下调，反正房价下降。直接间接地对保有房地产课税，实际上是减少了利用房地产的收益，从而最终导致房地产价格低落，相反，降低甚至直接取消对保有房地产的课税，从而使住房价格上升。

（2）政府会采取干预措施调控房价，房地产价格政府可以分为以下两类；一类是低价格政策，另外一类则是高价格政策。目前我国政府抑制房地产价格的主要措施有这以下几个方面；第一，制定标准价格，使在进行房地产交易的过程当中，购买人能够拥有一个参考值；第二，制定出一个最高的限价，规定房地产在交易的过程当中，房地产企业不能突破这个最高限价；第三，政府在房地产价格高涨时期抛出一定量的房地产，尤其是通过土地供应，来增加房地产的供给，从而达到平抑房价的目的。

（3）城市规划是房地产价格的风向标。首先，城市规划所决定的开发商能够提供的住房的社会经济位置，这对房价有着直接的影响；其次，城市规划对于土地用途的规定，也在一定程度上制约着房价发展。再次，城市规划在对于高层建筑等方面的规定也进一步的影响着房价的变动。因此，开放商可以选择最大限度的建筑高度以及容积率来进行开发，最完成经济的最大收益，在这种情况下，住房价格是最低的。但由于城市规划对建筑高度与容积率有和制约作用，这种最佳建筑高度与容积率难以实现，因此房价往往回避最佳状态高。而具体高多少这个要根据城市规划的具体规定来决定。

（二）社会因素

影响房价变动的社会因素，主要有社会治安状况、政治安定状况以及人口因素。政治安定状况指的是出现了不同政治观点的党派以及团体的冲突情况，使目前我国现行的政权稳固程度造成了一定的冲击。而社会治安状况主要是因为，房地产所处的地区如果经常性的发生不良好的社会案件，如杀人、抢劫、盗取等，这就意味着人们的生命财产安全缺乏有效的保障，因此会造成该地区的房价降低。住房归根到底是为了能够满足人们的需求而存在的，体现着人的社会属性。因此，人口因素对于住房需求具有较高的影响。房地产价格与人口数量的关系密切相关。并且在一定的社会条件下，一定数量的人口必然要求相应数量的住宅以满足人们的需要。除此之外，人们的生活质量、文化教育水平以及文明程度，也是能够在一定程度上影响房地产需求变化。本文所说的家庭人口模式，只的是全社会或者某一地区的家庭平均人口数量，家庭人口规模发生了变化，即使人口总量的不变，也将引起居住单位数的变动，并导致房地产的需求变化而逐渐影响房地产的价格变动。

（三）经济因素

当宏观的经济状况呈现出一种良好的状态时，社会经济活动活跃，社会投资增加，经贸活动频繁，城市居民的人均收入增高，导致房价也会逐渐上升，但当宏观的经济状况呈现恶化状态时，社会对于经济前景普遍是比较悲观的，许多人并不愿意在这个时期进行投资活动，导致市场出现疲软现象，城市居民的人均收入降低，住房價格也会随着下降。利率作为有效调节经济的重要手段之一，对住房价格具有良好的调节作用，并且利率对房地长市场的影响具有倍数效应，对利率进行小幅度的调节，就有可能对房地产市场造成巨大的影响。除此之外，城市化的建设也会对住房价格造成一定的影响，随着城市化的不断发展，人们对城市住房的需要越来越高，对住房价格上涨有促进作用。

（四）自由环境因素

由于住房的建设地形、地势的问题也会直接影响到房地产价格波动，站在微观的角度来看，由于我国城市居民长期以来的偏好，使得地形越平坦、地势越高的住房需求越高，因此拥有着两个特点的住房价格也会增长，反之没有拥有地形越平坦、地势越高的住房，其价格也会随之降低。

二、住房价格对经济波动的影响

（一）住房价格波动对消费的影响

近几年来，有不少的学者在强调住房价格对于城市居民的消费影响不能统一归为传统的财富效应，而是需要将替代效应、担保效应以及金融创新等多种因素的作用与之相区别。根据对我国2000以前的年度数据检验表明，这个时期的住房价格变动对城市居民的消费影响是模糊的，但是随着抵押市场的不断发展，我国住房价格变动对于城市居民的消费影响有着十分明显的增长，而这种增长随着时间的增长而增长，并且住房价格变化对城市居民的消费影响会随着对象的不同而不同。

（二）住房价格波动对投资的影响

学者们对于住房价格与投资之间的关系研究，我们可以总结为托宾Q效应以及抵押担保效应这两个方面。首先在托宾Q效应方面，已经有部分的学者，认为住房建筑的投资将一直进行到住房价格市场价值等于建筑成为为止，而有些国外学者对国外城市的住房投资情况进行了分析，在分析结果中，我们可以看出该城市的投资都将受到Q值的影响。其次在递延担保效应方面，最为典型的研究有Ogawa采取了6MM方法并利用日本1970年第二度到1990年第三季度的公司资产负债数据对日本的土地抵押担保对公司投资行为的影响进行了评估，根据实际验证的研究显示，当土地价格持续上涨和现金流增加时，大多数的产业在面临接待限制被大大放松时，投资就会极大程度的增加，影响程度十分的大。

三、结束语

我国的住房市场发展正处于快速工业化、城镇化和经济金融全球化的经济社会发展背景下，并没有伴随着许多的制度的转型，并且自1998年以来全面发展以来至今还没有经历过一个真正意义上的完整波动周期，这就使得我国住房价格与经济波动之间的关系研究面临这十分巨大的复杂性以及局限性，本文主要对造成住房价格波动的社会因素、政策因素以及经济因素这三方面进行分析，并借鉴国内外借鉴国内外学者的研究探讨，住房价格波动与经济波动影响有对投资的影响、对消费的影响、对开发商的影响、对房地产税负的影响等。