古今房地产经济的发展和影响研究

朱天瑜

【摘 要】中国的房地产经济存在历史已久，从广义上来讲，古代劳动人民的田地和房产就是房地产最初的出现形态，从1980年房地产业正式有所发展开始，至今已成为我国的一项重要经济产业，在市场和政策的共同作用下，不断吸引着各行各业的目光，极大地影响了中国经济的变动和发展。本文将系统地对比我国古今房地产业及其对我国经济的影响。

【关键词】房地产；国民经济；古今

在我国，房产买卖是非常慎重的，对古人而言，这样的慎重与现代不同，大部分并不体现在估计房产价值使得能够依靠房产牟利，而更多的是把它看作一种生活必需品，1978年以前，房地产行业由国家主导建造，大部分人一生有一套房子、有一個家就够了，因此，在中国古代开发房地产或者期望用房地产来影响一国经济基本上是不可能的。另外，由于科技的限制，古代的房产和地产没有钢筋、没有混凝土，只能拉动一些木匠、泥匠等手工艺者的生活，从战国到明清，中国的房地产市场都以买卖二手房或自建为主，很少会出现专门的建筑团队，建筑和建材行业基本没有发展的机会，房地产业做不大，它对经济的影响自然只能是微乎其微的。

此外，政府针对居民自建或买卖地皮房屋也没有特别的律法规定，大多数都是顺应市场发展。以一个标志性的朝代，宋朝为例，它是中国古代商品经济高度繁荣的时代，房地产交易活跃起来，但时代的潮流仍是一户人家一套房，远不可能达到像今天一样“炒”起来的程度。对当时的政府来说，他们制定的房地产律法规定由买卖房产的双方共同缴税契税，且卖方比买方要出得多，但事实上交易时应上缴的税款基本仅由买者一方缴纳。或许是买卖双方各自协商后的结果，又或许是平民百姓根本不了解这些律法，总之当时的政府并没有针对这种现象作出反应，归根结底，是那时的房地产业没有发展到能大幅影响经济的地步，政府并不重视房地产买卖。

1978年至1998年，是商品高度密集的计划经济体制，虽然“五年”计划中没有出现与“房地产”有关的发展计划，但在这一时期，在市场的催化下，中国房地场行业开始迅速形成和发展。1980年，邓小平把房子定义为商品，房改和土改同时被推动，中国房地产正式发展成一个产业，到了1987年，深圳进行了首次公开土地拍卖，催化了全国房地产加速发展。这可以算是中国房地产商品化发展的开端了，房地产业开始展露其庞大的开发潜力，中国经济也开始迈入新时代。

从1998年至今，房地产业已经迅速壮大起来了，甚至在某些时候还能被归类为中国支柱产业之一。随着我国工业化城市化的迅速发展，人口快速迁徙，人们的生活水平不断提高，越来越多的居民急需在一、二线城市安家落户，拉动房地产刚需增长，这使得需求拉动经济，这个庞大的房地产市场隐藏着的巨利吸引了众多开发商和供应商，但商人逐利的本能于此同时也使不少开发商为了持续走高的地价和获得更多的利润不惜囤地、捂盘、抬高房价，在房地产市场竞争机制尚不完善的情况下，供应商的这种对策不啻于给房地产市场再加了一把火，房价不断上涨。

再加上现代人人炒股人人投资的观念越来越普及，不少居民都成为有能力并且愿意把手中闲置的资金投资房地产。这就使得现代人们有了与中国古代那种“一家一房”截然不同的想法——房地产能赚大钱，这是房价的涨动带给人们的信息，这种信息蕴含的诱惑太过强大，以至于在我国，连某些原本干实业的高科技企业也转行去投资房地产了。

古代的房地产业对经济的发展几乎没有什么贡献，但在现代，房价对我国经济的影响却极为重大，房地产拉动冶金业、建材业、运输业、水电交通、家电等行业的发展，大力推动了银行的贷款业务，对劳动力市场的就业也产生了深刻影响，这无疑是房地产业对经济的积极作用，可以说现代经济发展地如此迅猛离不开房地产业，但从另一个角度看，房地产市场也给我国经济带来了沉重的负担。

房价过高，使得一些真正需要房子用来居住的人们必须通过减少日常消费来支付房款或月供银行贷款；过高的房价引发了通货膨胀，房地产市场的繁荣拉动与之相关行业的繁荣，运输、建材、劳动力……这些基础供应的价格上涨会带动其他商品和服务的价格走高，人们的生活成本不断增加，最终必然引发通货膨胀。同时，过高的房价还会引发房地产泡沫，房地产市场的房价增长严重背离其实际价值，商品供求严重失衡，抵押贷款超常增长，居民储蓄快速减少，投资性购房的比重不断增高，一旦房产价格有所跌落，必然导致整个市场崩盘的严重后果。

1978年以前的政府并不重视房地产买卖，制度归制度，交易过程很大一部分还是由市场自己决定，而到了今天，就在18年7月，我国中央政治局会议落幕，这次会议专门针对房地产提出了“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”的方针政策，就其中“因城施策”这一点就可以看出，我国政府基于我国各区域在经济文化等方面的差异导致各地区的房地产业发展非常不均衡，出现的明显的区域性这一特点做出了针对性的政策，看到了房地产市场的问题关系国计民生，现代房地产业与古代房地产相比已经有了巨大的发展和制度保障，但还有很多问题亟需解决，因此仍然要坚持加速推进体制机制的建设，保持经济货币的连续稳定，深化政策和市场、宏观和微观的长效建设，积极引导房地产业持续健康发展。

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