中小房地产开发企业融资渠道的合理化建议

李慧慧

[摘 要] 随着我国经济的快速发展，我国的房地产开发企业逐渐兴起，成为我国经济发展不可缺少的力量。在房地产开发企业中，一部分为中小房地产开发企业，关注中小房地产开发企业的融资问题，对于我国的房地产开发企业有着重大意义。文章讲述了关于中小房地产开发企业的融资现状、融资渠道、融资存在的问题及建议，希望能给中小房地产开发企业带来一些参考性。

[关键词] 中小房地产企业；融资渠道；问题；建议

1 中小房地产开发企业融资现状

1.1 环境情况分析

2011年12月，央行三年来首次下调存款准备金率，之后也在普遍下调。到现在2018年4月17日，中国人民银行决定，从4月25日起，下调部分金融机构人民币存款准备金率1个百分点，这些金融机构将使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利。对于房地产开发企业来说，可以增大交易量、加快资金的回流。对于降息问题，2015年又提出了降息政策，这一政策的出台，使得中小房地产开发企业的贷款成本有所降低。这些都降低了中小房地产开发企业的融资压力。

1.2 与大型房地产开发企业对比情况分析

与大型房地产开发企业相比较，中小房地产开发企业融资渠道较为单一、融资成本较高。大型房地产企业可通过境外融资、发债等方式补充资金，但中小房地产开发企业主要还是依靠传统的银行贷款。虽然近几年房地产信托逐渐发展，给中小房地产企业带来新的融资渠道，但中小房地产企业抗风险能力较低，大型房地产企业的境外融资等其他融资方式还无法涉足。大型房地产企业的融资渠道多，使得大型房地产企业在融资时选择较多，竞争中融资成本也较低，对于中小房地产企业来说，除了银行贷款，还有一些民间的资本筹集资金方式，但这些都是成本较高的。有时许多中小房地产企业为了企业生存下去，不得不選择成本较高的融资方式，这对于中小房地产企业发展是不利的。

2 中小房地产开发企业融资渠道方式

2.1 自筹资金

自筹资金包括企业自身的盈余与股东的投资，是企业初始阶段的融资渠道。初始阶段，资金需求量不大，比较容易满足。但随着企业的发展，资金需求量越来越大，或是当企业出现市场销售情况不好时，资金回流困难，难以开发新的项目。2016年新国第六条规定，对项目自有资金达不到35%等贷款条件的企业，不符合商业银行发放贷款标准。因此，中小房地产企业的自筹资金有提高的趋势。

2.2 银行贷款

银行贷款是常见的各种企业的融资方式，银行根据国家制定的政策，以一定的利率发放资金，并约定在归还期内归还本金及利息。中小房地产开发企业主要依赖的是银行贷款，若是银行贷款这一环节出现了问题，对房地产企业影响是非常大的。

2.3 信托融资

近年来，信托融资逐渐发展起来，越来越多的房地产开发企业开始通过信托融资方式保证资金回流。信托融资是通过金融机构来间接融资，它的优势在于融资速度较快、规模适合中小房地产开发企业。在银行加息等情况下，企业往往会选择信托融资方式，以避免负担较高的贷款利息。

2.4 证券融资

证券融资是一种利用有价证券形式来对房地产企业进行投资，房地产企业投资者不直接投资房地产，而是投资证券，证券化投资包含股票、单位信托、收益凭证、可转换债券等等。目前最普遍的一种为上市公司。通过上市，不仅可以筹集大量资金，而且筹集到的资金与银行所贷款的不同，没有到期的时间，也就没有还本的压力。上市还能扩大企业的知名度，有利于企业发展。证券融资是房地产开发企业发展所需要的，更是国家金融经济不断发展的产物。但是目前我国的债券融资在房地产这一块的房地产证券化还未成熟，还处于探索阶段。

3 中小房地产开发企业融资面临的困难

3.1 融资渠道单一

中小房地产开发企业在融资方面很重要的一点，就是有关融资渠道的问题，而恰恰融资渠道也是融资所面临的困境之一。中小房地产开发企业融资渠道单一，采取较多的仍然是自筹资金与银行贷款，证券融资等在房地产融资中比重不高，企业对融资新渠道拓展的不够。

3.2 自身存在劣势

中小房地产开发企业自身存在很多不足之处，也就没有办法和大型的房地产企业竞争。一个房地产企业如果拥有着大量的固有资金与流动资金、生产设备和土地等等，那么这个企业的经济实力是很强的。而中小房地产开发企业基础薄弱，外在资源实力不强，筹集资金能力较弱，企业员工水平素质也较低，企业内部的制度不完善，缺乏合理有效的内控制度，管理理念上不能与时俱进。此外，中小房地产开发企业财务管理不完善、资金不充足，偶尔会出现还款难的问题，造成企业信誉度低，也影响了银行对于中小房地产开发企业的放款，使得中小房地产开发企业想要贷款大量金额时，难以贷款。企业的决策是否具有合理性也是很重要的，中小房地产开发企业在资金缺乏需要进行融资时，要仔细分析形势，选择适合企业自身的融资方式，并对于融资金额、时间等等要有一定的把握，如果投资不合理，不仅导致企业经营不佳，也会带来一系列的风险。

3.3 社会因素

此文前面部分有提到，央行对于银行贷款方面出台了不少政策，中小房地产开发企业的融资总是会受到这些政策的影响。我国对于房地产企业的金融问题也一直没有完善的政策体系，缺乏一些保护房地产企业金融问题的法律，缺少对于房地产企业投资、贷款、担保等的保障机构，房地产金融产品不系统等等。金融市场在资源分配上没有发挥良好的作用。

4 中小房地产开发企业优化融资渠道的一些建议

4.1 对于融资渠道进行创新

当前中小房地产开发企业的融资渠道单一，想要更好地进行融资，就要拓展融资渠道，对融资渠道进行一些合理的创新。夹层融资是一种新的企业融资方式，介于优先债务与股本之间，一般有含转股权的次级债、可转换债和可赎回优先股等形式。它具有借款期限较长、借款限制条件不多、融资形式较为灵活等优点。这些优势对于中小房地产开发企业在融资方面有着极大的吸引力，可以帮助中小房地产开发企业拓宽融资渠道，给企业带来新的发展。

4.2 提高企业自身实力

信誉度对于一个企业的发展是至关重要的，企业必须维持良好的信誉度，没有信誉度的企业，注定是无法发展的。中小房地产开发企业一定要避免银行贷款逾期不还款等现象，要按规矩、按合同办事，履行合约、诚信经营，树立良好的企业形象。要健全企业内部合理的管理体系，完善内部控制制度，更新经营理念，关注经济发展形势，必要时对企业进行改革创新。对企业人员的素质要关注，每间隔一段时间企业内部或者企业之间可举办一些培训会、经验交流会等等，让员工不断学习，不断提升自身水平。

4.3 完善融资制度

多数中小房地产开发企业是通过银行贷款融资的，这就关系到银行的贷款制度。央行应该制定合理的人民币存款准备金率以及贷款利息政策，让中小房地产开发企业在银行贷款面前不那么被动。同时，政府也可适当出台一些对中小房地产开发企业的保护性政策，完善金融市场资源配置问题。

5 结 论

如今人们的生活水平在不断地提高，买房问题渐渐在人们生活中凸显。房地产企业也在渐渐兴起，对于中小房地产开发企业来说，融资渠道是一个很大的问题。中小房地产开发企业想要取得更好的发展，就要多多关注融资渠道方面的信息，积极探索融资渠道的创新，依靠金融市场的发展，解决企业融资难的问题，为企业发展迎来更好的春天。

参考文献：

[1] 徐东东.中小房地产开发企业融资渠道创新研究[J].价值工程，2017（34）：6-8.

[2] 耿晓媛，杨谨溪，王永德.中小房地产企业融资的渠道与存在问题分析[J].知识经济，2016（23）：83-84.