企业物业管理成本的特点与管控策略

黄静

[摘 要]改革开放以来，随着城镇化建设进程的加快，居民城市住宅数量逐渐增多，人们在享受生活的同时，提高了对基础设施管理——物业管理的关注度，为了提升自身的生活质量，文章从物业管理成本的特点出发，探讨了成本管理的构成、特点，并以目前物业管理现状为基础，提出了完善物业管理企业成本管控的对策，以期发展主体地位，提高物业的管理水平，保障其高质量发展。

[关键词]物理管理企业；成本；特点；管控

1物业管理成本的概述

1.1物业管理成本控制的定义

物业管理成本控制简单来说其实就是在物业管理的过程中，工作人员根据目前管理的现状，预防和调节各种影响因素，保障其预先建立起的成本管理的目标得以实现。在整个管理过程中，主要运用了系统工程企业管理的原理，通过分析、估算和调节管理过程中的各种耗费，进而发现管理问题，弥补管理缺陷，降低管理成本。

1.2物业管理成本控制的构成

为规范物业管理行为，我国在《物业服务收费管理办法》中对物业管理成本进行了明确的规定，也就是说在实行了包干制的时候，物业管理成本通常由物业服务成本、物业管理公司的利润以及法律规定的税费组成。但是，如果实行的是酬金制的时候，物业管理成本状况则并非如此，其主要是由物业服务支出和物业管理企业的酬金等构成，不管是在实行包干制的情况下还是在酬金制情况下，物业管理成本一般都包括以下内容：其一，执行物业管理的工作人员与服务人员的绩效工资、保险以及福利；其二，公共设施设备的日常维护的费用以及维修的费用；其三，建筑物管理区域的清洁工作产生的费用、绿护工作产生的费用以及秩序维护产生的费用；其四，物业管理办公部门消耗费用以及固定资产折旧费用等。

2物业管理企业成本的特点

2.1点多

物业的成本管理工作主要包含了服务、经营等诸多方面的管理，具有显著的多元化表现特征。一般来说，服务成本指的是物业在为业主进行服务的过程中产生的成本，如维护企业治安、保护企业环境等服务过程；管理成本指的是物业在提供管理过程中产生的成本，如清扫公共卫生、维修企业设备、检查供气管道等管理过程；经营成本指的是物业在经营企业会所、公共设施时产生的成本，如企业会所等公共经营场所的经营过程。因此，可以说物业的成本管理中的每个部门?单位?环节?岗位乃至个人，都是一个成本形成点。

2.2面广

近年来，随着城市化建设的不断发展，物业管理所设计的范围逐渐扩大，分布范围也越来越广，究其原因主要是因为随着人们环保意识、享受服务意识逐渐增强，企业为创建良好的工作环境，同时为提高的经济效益，管理工作人员不得不投入相关建设，进而提升市场竞争力，扩大管理范围。

2.3线长

物业管理的成本监控空间包含物业区域内的各个角落，因此在一定程度上增加了物业管理的时间，影响物业管理的时效性。在进行物业管理的操作中，各个环节与工作人员都会产生对应的区域与相应的时间，与此同时，随其相应的成本监控线也必须延长，以此确保每个环节的发生人员、设备成本和费用的公平性。

2.4管难

在物业管理的工作中，无论是企业员工的管理、物业对象的管理还是本身物业管理成本控制自身的特点，全部都具有管理难度大和较为分散的特征，也就是说，难以形成统一的管理模式和标准，也难以施行统一的核算体系。因此当面对不同物业管理下的市场需求与业主结构，造成了其类型?大小?新旧?特点?业主需求?收费模式?收费标准的差异，进而使其无法采用统一的成本管理模式和统一的核算要求增加了物业企业成本管理的难度。

3物业管理企业成本管理的现状

改革开放以来，随着我国社会经济体系的不断发展，城市化建设进程的不断加快，房地产行业在建筑企业的带动之下发展极为迅速，但是物业管理行业在管理过程之中仍存在以下的问题：

3.1成本管理内容存在滞后性

物业的成本管理在一定程度上受企业总体布局以及实际发展水平的影响，所以，在物业管理上还是应该从建筑工程项目的规划期开始着手，即物业参与项目的施工设计审核过程，对企业用楼的整体性有一个明确地把控，对存在安全事故的隐患地点、存在赔款损失的潜在风险可能造成增大人员设置的工作岗位等方面提出物业自身的合理化建议，做到早发现早治理，避免增加后期的养护成本，但是目前的实际情况却是，物业管理过程与建筑项目设计及安装严重脱节，造成了物业的管理处于被动接受的过程，影响了正常管理。

3.2成本管理存在体质的局限性

当前，我国的物业大多采用的是成套的管理模式与管理体制，未能与企业内的实际情况进行紧密的结合，致使其相关政策与管理在实施过程中都无法全面的解决问题，存在严重的局限性。除此之外，物业通常采用直接减少投入和支出的方式进行管理，没有坚持“以人为本”的方针政策，一方面，加大了管理人员的工作难度，另一方面，忽视了服务质量的提高，也制约了成本控制的相关问题

3.3成本管理主体单一，管理方式落后

现阶段，物业管理人员通常采用粗放式的管理方式，向业主提供一种简单的服务，没有过高的技术水平，手段过于传统，基本上还是沿用计划经济时代的手工操作，未能与当下社会电子信息技术相结合，降低了管理效率，且管理主体相对比较单一。

4优化物业管理企业成本控制的对策

4.1建立严谨高效的成本核算程序

对于任何企业来说，加强成本调控都是提高企业竞争力的重要手段之一，因此在物业企业成本管理中，采取的压缩成本、加强成本核算措施有：

第一，对管理人员的工资、保险、福利等进行严格控制。物业公司与其他企业公司不同，它所提供的一种无形的服务，通常是在物业管理阶段完成管理工作，因此要想压缩成本，可以一方面简化办公部门的设置与办公用品的消耗，另一方面在人才的选用中，选择胜任岗位的人才，减少不必要的人员消耗；第二，严格控制管理费用与采购成本。物业管理费用主要包括招待费、车辆使用费及日常办公费用等，因此为降低企业管理费用的消耗，最好采取物业集中购买的方式，并与厂家建立长期供货关系，既以最低的价格购买所需商品，又可以节省选购与送货成本；第三，控制设备的运行维护费用。办公室的消耗物通常为冰箱、空调、打印机、电灯等设备，因此为了压缩物业成本，必须加强对办公区域设备的严格控制，即“人走电断”、“空调的温度开到适合的温度”等，同时科学合理的安排设备运行数量与运行时间，保障成本的节约。

4.2从项目设计阶段介入整体的施工过程

物业管理水平的高低和企业整体的布局和实际发展状况有很大的关系，因此为提高企业的成本管理效率，降低不必要的管理费用，企业自投标建设伊始，物业就应该参与到企业的设计过程中，对存在的相关问题进行统筹把控，并提出自己的合理化建议，参与施工及设备安装过程，及早发现和解决问题，严把物业验收关。

4.3完善细节的管理

细节的处理相对来说倒是比较简单，就是物业管理人员应该从日常的小事做起，节约每一度电、每一滴水和每一张纸，确保即使物业管理的工作岗位以及企业规模不断扩大，但是对成本的每一个发生点都能严格把控，降低消耗标准，提升物业企业管理的优势，促进社会的和谐发展。

5結论

综上所述，点多、面广、线长及管难是物业管理企业成本管理的特点，要想切实解决管理过程中存在的问题，就必须加强物业企业对自身的成本状况的了解，合理引用成本控制理念，提升物业企业的竞争力，增加盈利，进而为企业的发展赢得空间。

参考文献：

[1]王青兰，齐坚，顾志敏.物业管理理论与实务（第二版）[M].高等教育出版社，2006（11）.

[2]朱长源.论物业管理企业的成本控制及经营理念创新[J].四川建材，2012（2）.

[3]赵寿森.强化国企战略成本管理的路径探讨[N].光明日报，2006.