浅析物业服务合同物业服务瑕疵审查

孙伟

摘 要：近年来物业服务纠纷案件日益增多，而绝大多数案件是物业服务企业要求业主支付物业费，业主亦会提出物业服务存在瑕疵而请求核减物业费，而对于业主之抗辩极少能够得到法院支持，除业主抗辩理由往往无证据证明之外，物业服务瑕疵的认定、物业费核减之后续影响及物业费核减金额的不确定性使得“物业核减问题”成为法院不敢轻易碰触的“雷区”。

关键词：物业服务瑕疵；审查物业费核减；困境；原因；建议

一、法院审理物业服务纠纷存在的困境

在物业服务企业起诉业主支付物业费的案件当中，业主亦会提出物业服务存在瑕疵，要求核减物业费，法院在处理此类问题往往会面临两个困境：一是物业服务企业的服务存在瑕疵，但该种瑕疵需要达到何种程度，法院才可以酌情核减物业费。实务中法院往往以物业服务虽在瑕疵，但被告所述涉及全体业主利益，以此核减物业费有损其他已交费业主利益，出于社会稳定等因素考量，不予采纳被告请求核减物业费的答辩意见。二是即使认定了物业服务存在瑕疵需要核减物业费，但由于物业服务表现形式的多样，物业费服务瑕疵部分所占物业费比例不明，以致无法对物业费核作出准确核减。实务中由于缺少物业费核减相关条文规范，导致审判人员以酌定的方式核减物业费用，不同审判人员的核减标准亦因人而异，无法为后续案件提供较为明确的参考，也不利于裁判结论的统一和对当事人的说服。

二、物业费该否核减

物业费在物业服务合同中作为物业服务的对价，其是否可以核减甚至免除应该看物业服务的履行程度，故从合同法角度来看，物业费核减问题并不存在争议，但基于物业服务合同的特殊性，实践中对于物业费该否核减也产生了较大争议。《浙江省高院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）（征求意见稿）》曾出现有“因物业服务存在瑕疵而可以核减物业费”的相关内容，而在正式发布的时候却删除了相关内容。其删除这部分内容是因为，就该《意见》征求意见时，绝大多数人士对此持反对意见。他们认为这会助长“耍赖”欠费行为，不利于大多数交费业主权益和小区的整体利益，也不利于物业服务产业的正常发展。同时，物业服务企业是否需要按照核减后的数额，将物业费退还给其他业主。这在实际操作中显然是很难做到的。而目前我国相关的法律法规对物业服务纠纷已经有了具体的办法。

而在司法实务中，法院的审判活动对上述说法作了非常积极的回应，以浙江某基层法院为例，该院判决全部支持物业费的占99%左右，特别在2015年以前几乎为100%。法院判决的如此高度一致，并不是因为我国物业服务水平高、质量好，相反我国物业服务存在问题多、差异大、积弊深的特点，业主委员会未成立或失灵、业主大会召开难、业主私搭乱建、物业人员现代服务意识欠缺、业主缴费意识不强、物业维修基金使用难、业主与物业之间权责不明、开发商遗留问题等种种原因集合使得单个物业服务合同纠纷矛盾重重。在该前提下，业主往往能够提出种种理由来要求核减物业费，而物业服务无形性的特点导致物业纠纷当事人均难以举证物业服务是否存在瑕疵，而物业服务琐碎性的特点导致法院难以针对某一物业服务瑕疵难以以量化的标准去核减物业费。在防止业主动辄要求核减物业费、避免难以核减的窘境产生、在物业缴费率偏低的当下避免物业服务企业陷入到因物业费收取得不到保障而降低服务质量的恶性循环中等多方考量，形成了法院几乎一致判决支持全部物业费的现象。

法院几乎一致判决支持物业费的做法，一方面确实使得业主动辄要求核减物业的现象没有发生，法院也没有迎来基于业主起诉导致诉讼爆炸的局面，而另一方面虽然法院几乎一致判决支持物业费请求，但物业服务不规范的现象并未得到妥善解决，部分业主与物业服务企业对抗情绪并未得到缓解，反而出现了物业服务企业依仗法院“撑腰”将大量物业纠纷案件诉至法院，而广大业主在自己诉求無果后亦对法院公信力产生怀疑，如今在物业服务合同纠纷案件当中，业主拒接法院电话、拒绝接收法院送达法律文书、缺席法院审理活动已成常态，而业主本该通过参加诉讼可积极维护自身权益的机会（诸如：请求减免不合理违约金）亦已丧失，而业主得到“不合理的对待”亦将以不合理的方式交由社会消化。为缓解对社会的消极影响，目前审判理念已有所变化，对于符合特定条件的，可以适当减免物业费。

同时业主委员会失灵是赋予业主行请求核减物业费权利的另一个因素。在业主委员会同物业服务企业签订的物业服务合同当中，由业主委员会出面对物业服务企业的服务瑕疵提出相应主张更为合适，由此可以保证处理结果的一致性，避免不同业主提出不同主张而产生矛盾，例如广东省高级人民法院发布的指导意见中提到“涉及全体业主共同利益的事项，由业主委员会作为原告进行诉讼”。然而在现实中，业主委员会并未发挥应有作用，一方面法律资格上，业主委员会是在业主大会授权范围内活动，而业主大会授权不明导致业主委员会无有效行为依据；另一方面，业主委员会成员多为业主义务参与，业委会成员管理小区事物积极性不高，种种原因导致极少有业主委员会起诉要求物业服务企业承担服务不到位责任。在此前提下，保障业主请求核减物业费的权利显得尤为迫切。

三、轻微物业服务瑕疵能否核减物业费

目前审判理念虽有所变化，但对于何时可以核减物业费仍持谨慎态度。因此，形成了一个“轻微物业服务瑕疵不能核减物业费”的审判标准：①物业服务企业已经履行主要合同义务的，在判决时认定物业服务企业违约，但不应该承担核减物业费的违约责任；②根据解释第三条的规定，当物业企业可以通过继续履行、采取补救措施等予以消除的，不核减物业费。③物业服务企业“严重不达标”的，可以在一些具体项目上进行核减。

四、结语

上述审判理念对于轻微物业服务瑕疵及可通过继续履行等手段消除瑕疵的情况不予核减物业费，从适用角度来说具有较为明确的指导意义，但需要注意几个问题。第一，对于如何认定轻微物业服务瑕疵存在极大的主观性，判决认定违约但又不承担违约责任亦不符合情理；第二，解释第三条的规定并没有直接否定业主请求核减物业费的权利，而根据《合同法》第一百一十一条的规定，其又明确赋予了合同一方当事人因对方瑕疵履行而请求减少价款的权利。

参考文献：

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[2]张质.物业服务的不完全给付及其私法救济[J].武汉理工大学学报（社会科学版），2018（1）.

[3]宁红丽.论赠与物瑕疵的私法救济[J].政法论坛，2013.