我国住房租赁的业务模式及银行授信策略

吴亚男

我国住房租赁政策及市场情况

住房租赁政策

近年来，楼市调控政策频出，房地产市场进入“五限”时代。随着需求端抑制住房投机政策的边际效用下降，供给侧结构性改革和长效调控机制成为新的政策重点，以商品住房、保障性住房、租赁住房有机融合的住房供应体系正在逐步建立。从国家到地方试点城市，基本的住房租赁政策框架已搭建，住房租赁市场正在逐步发展完善中。2016年以来，国家陆续出台一系列支持住房租赁发展的相关重要政策文件，主要内容包括：

一是培育多元化的住房租赁企业，发挥国有企业主导作用。鼓励国有、民营住房租赁企业往专业化、规模化方向发展；明确国企在住房租赁市场中发挥引领和带动作用。

二是多策并举，扩大租赁房源供给。鼓励住房租赁企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房；明确存量房改建及存量非住宅用地新建租赁项目等政策措施。

三是完善供地方式，增加租赁住房用地有效供应。通过低价出让租赁住房专项用地、在新增的土地出让中配建租赁类用房等方式增加租赁租房用地供给；对超大城市、特大城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

四是鼓励住房租赁消费，实施“租购同权”。简化手续，方便居民提取住房公积金用于居民租赁住房支出；实行实物保障与租赁补贴并举，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴；实施“租购同权”，非本地户籍承租人享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

五是完善财税、金融政策，支持住房租赁发展。对依住房租赁企业给予税收优惠政策支持，支持符合条件的企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点等。

六是规范管理和服务体制，加强市场监管。建立住房租赁信息发布标准，逐步推行统一的住房租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上备案；建设地方政府住房租赁交易服务、监管平台，规范住房租赁交易流程，保障租赁双方特别是承租人的权益；建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制等。

住房租赁市场

一是住房租赁市场需求旺盛。以城镇化为主要驱动因素，我国目前流动人口规模巨大，是住房租赁市场发展的坚实基础。据有关测算，2015年我国租赁人口已达到1.91亿人，人均租房面积按照25平方米计算，租赁市场的规模已超1.3万亿元人民币。

二是可租赁房源有效供给不足。在一线城市，目前房源供给不足，市场供给端存在缺口。以北京为例，2016年末北京常住人口约2173万人，租赁人口占比约34%，按最近一次人口抽样调查我国家庭平均规模3.1人/户测算，则租赁房屋大约需要238万套，目前北京租赁房屋约有150万套左右，存在约1/3供需缺口。

三是市场发育不成熟。商品房出租占比低，根据住建部的一项抽样调查，出租房中商品房占比仅为40%，老式公房、农村自建房、回迁房和小产权房等占了很大比例，配套不完善、居住环境差成为普遍问题；承租体验差，随着租赁需求的拓展，租客对租赁住宅质量要求普遍提高，但是现实中，租客对房屋租赁的体验痛点较多；租期错配，期望租期与实际租期完全吻合的租客占比较低；住房出租备案率低，个人在出租自有住房时，出于避税、保留个人隐私等方面的考虑选择不备案，给日后租约纠纷埋下了隐患。

四是住房租赁市场发展前景广阔。目前我国尚处于城镇化的第二个发展阶段的“加速发展阶段”，2016年我国常住人口城镇化率为57.4%，不仅远低于发达国家80%的平均水平，也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平。根据《中国流动人口发展报告》预测，我国在2020年和2030年租赁市场规模将达到2.0万亿元和4.2万亿元，未来住房租赁市场发展前景广阔。

我国住房租赁企业主要运营模式

我国住房租赁企业按出资人性质划分，可分为国有背景企业和民營企业两类；按运营模式分，可分为持有并对外租赁经营的重资产运营模式、受托管理物业并对外租赁经营的轻资产运营模式两类；按物业类型分，可分为集中式和分散式物业两类；按房源获取方式分，可分为租赁住宅用地新建租赁项目，存量商业、工业用地盘活新建租赁项目，购置存量用房改装租赁项目，租入存量用房改装租赁项目等四类。本文仅按运营模式作简要分析。

重资产运营模式

采取这种模式的企业主要通过开发建设租赁住房或购买已建成物业并对外出租经营，企业拥有物业所有权，利润主要来源于租金收益和资产增值。运营主体以政府背景的租赁平台企业和大中型房地产开发企业为主，主要产品为集中式可出租住房。

政府背景的租赁平台企业。这类客户群体自身具有较强的资金实力，在取得建设用地、立项报批、建设开发及经营等方面获得政府的配套政策支持力度较大，如可优先拿到低价租赁住房用地，低成本储备房源，但对承租方市场需求掌握较少，运营经验不足；主要承担地方政策性租赁住房的建设及运营管理工作。

大中型房地产开发企业。主要是自持的住宅或商业用地上开发项目用于租赁；包括政府在规划或土地出让环节要求配建一定比例的租赁住房，以及开发商根据市场情况主动新建或改建租赁项目。这类模式下的住房租赁价格比较市场化，但地方政府仍会给予一定政策优惠。

轻资产运营模式

采用轻资产运营模式的企业主要通过长租方式取得租赁权， 对房屋进行标准化装修，并负责出租期间的运营和维护，向房屋所有者缴纳固定租金，赚取租金差价和服务费。运营主体主要包括专营性租赁企业和从事租赁业务的房地产集团子公司两类。

专营性租赁公司。该类企业普遍规模较小，资金实力有限， 但具有一定的住房租赁经营管理经验，主要依赖对物业的统一管理和对租户提供高质量的物业服务占领市场，创出品牌。

从事租赁业务的房地产集团子公司，产品主要为集中式可出租住房，企业自身注册资金不高，主要依托集团母公司经营实力和管理经验。

银行住房租赁融资业务面临的困难

政策合规性

由于住房租赁业务在各地仍处于试点阶段，目前仅试点城市政府推出了原则性政策要求，地方政府、市场参与主体都处于探索阶段，均缺乏具体的、操作性强的配套政策、措施，给住房租赁融资业务开展带来了一定困难，表现在：

住房租赁项目缺乏统一的行政审批认定流程。国家政策允许工业厂房、商业用房按规定改建为租赁住房，土地用途调整为居住用地；同时要求各地履行相关管理程序，取得批准文件。目前仅上海、深圳、广东等少数省市对相关审批流程有明确规定，多数试点城市对具体项目多采取一事一议、政策较为模糊的做法， 给银行合规性审查带来困难。

非住宅用地上新建租赁项目土地是否需要变更土地性质尚不明确。国办发〔2016〕39号文鼓励地方政府盘活城区存量土地， 采用多种方式、多渠道增加租赁住房用地有效供应，但各省在土地变性，补缴土地出让金等具体政策上仍模糊、不明确。

集体建设用地建设租赁项目政策尚不明晰。一是集体建设用地建设租赁项目行政审批手续未细化，有关政策尚未真正落地； 二是《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（国土资发〔2017〕100号）与《中国银监会国土资源部关于印发农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法的通知》（银监发〔2016〕26号），两类区域互有交叉，监管政策明确可办理集体用地住房租赁业务的区域与集体土地可作合格押品的试点区域存在重叠，导致实际业务操作中存在困难。

混合开发项目缺乏拆分依据。监管明确要求租赁住房业务要与普通商品房开发业务隔离，混合开发项目必须拆分，拆分后的租赁住房适用公司住房租赁贷款，其他类型房屋适用房地产开发贷款等相关信贷产品，拆分依据包括项目立项（备案）、建设工程规划许可证等。目前市场部分开发项目备案、工程规划许可证、土地证均未分开。

住房租赁备案不落实。国办发〔2016〕39号提出，对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。但目前各地细化政策缺位，为了避税，房东、租户以及住房租赁公司普遍不愿意将租赁合同在政府系统备案，造成租赁合同的真实性难以把握。

信用风险

客户业务运营经验不足。大部分客户通过新建团队或合作的方式进入住房长租领域，成立时间短，缺乏成功经营经验。

重资产运营的客户经济效益欠佳。该类业务运营商通过自建、收购等方式获取并持有房源，项目建设资金总量投入大，但对应租金回报率较低，单纯依靠项目租金等收入难以覆盖贷款期限25年的贷款本息。

轻资产运营的客户风险缓释措施偏弱。此類客户一般规模较小，不拥有物业所有权，难以向银行提供抵押物，有的甚至无法提供有实际效力的股东担保。

商业银行授信策略

商业银行应分析住房租赁业务特点、国家政策、运作方式， 主要影响因素及风险点，差别化、精细化授信策略

重资产运营模式重点支持租赁用地上的新建项目。对于重资产运营模式企业，商业银行应重点支持各地政府新推出的低价纯租赁用地新建租售住房项目；此类项目用地出让价格仅有周边住宅用地价格的五分之一或六分之一，大幅降低了项目开发成本， 因此银行贷款支持此类项目风险较为可控；对个别项目租金收入与还贷资金仍存在缺口的，可通过落实母公司的担保或兜底还款承诺方式降低风险。

轻资产模式企业关注运营能力。对于经营成熟稳健、具有差异化产品服务能力的开发商背景长租公寓运营商和专业租赁住房运营商等轻资产运营模式企业，商业银行要对企业的从业时间、规模化、专业化的经营管理能力和品牌建设等情况进行分析，包括持有的房源与租客数量、房东房客的信息管理系统、长期出租率与租金收入等现金流情况等；要关注股东组成及控制关系，对租金收入难以覆盖贷款本息偿还的轻资产运营企业，应落实有实力的股东或其他关联企业担保。

加强租金管控，合理确定融资规模。银行要科学测算项目的盈利水平，合理确定融资规模；防止过度授信和资金挪用，监控租赁企业房源运营情况；综合运用线上、线下支付结算渠道和产品，加强租金监管，将租赁住房产生的租金收入、用于还款的企业综合经营收入和其他合法收入等资金归集到监管账户管理。

梳理政策要点，减少合规风险隐患。银行应已加强国家及地方政策要点梳理，减少因地方配套政策不完善造成的合规风险隐患。一是关注土地性质转变要求。原工业、仓储、商办等非住宅用地新建租赁住房时要关注用地性质转变，要按照当地管理政策履行相应程序，明确是否需要补签住房租赁版本的土地出让合同并补缴土地费用。二是明确租赁住房认定标准。对于通过购置、租入等方式取得存量房源改建租赁项目，要关注能否按照当地管理规定，获得相关部门出具的租赁住房认定，以及后续包括消防、安保等验收程序规定。三是做好与普通商品房开发业务的隔离，防止住房租赁贷款挪用于商品房开发，对于混建项目，要根据项目备案、规划许可证拆分适用不同信贷产品；对于普通商品住宅用地上新建项目申报住房租赁支持贷，要在合同及批复中约定贷款期内不得出售租赁项目。四是根据住房租赁项目所处阶段不同，合理配置相应产品，注意不同产品的有序衔接，避免不同融资产品的叠加形成重复融资，对于已申请公司住房租赁开发贷款的，如果借款人进入运营期后仍有融资需求，可申办抵押、质押贷，并可用于归还存量开发贷款。

（作者单位：中国建设银行总行授信审批部）