三口之家的学区房规划

2018-09-14卢巧云

大众理财顾问 2018年9期

关键词：风险偏好偿债能力规划

卢巧云

摘要：张先生的家庭情况，对于最近几年有结婚打算、生活在一线城市的人具有一定的参考意义，提前对三口之家的财务变化早做准备，可以减少很多未知带来的恐惧。

关键词：家庭财务；风险偏好；偿债能力；规划

张先生家庭幸福稳定，处于财富稳健增值阶段。张先生在银行工作，处于职业上升期；张太太就职于事业单位，工作稳定且福利较好。2015年，张先生结婚，在北京贷款买房，2018年下半年家庭将增加新成员，即将进入人生新阶段，张先生家庭财务状况如下。

（1）资产负债：张先生家庭的自住房市值约540万元，有310万元贷款尚未还清，除此之外没有其他负债。

（2）银行存款：现金和活期存款共18万元。

（3）投资：约21万元资金在股票市场账户，另外还有5万元左右的城投债。

（4）收入：张先生税后年收入约36万元，张太太税后年收入为10万元。此外，上一年还有5万元的投资收益，按照可投资资产计算，年收益率在7%左右。

（5）支出：每年房贷还款12万元，日常支出总计8万元。如果把收支计算在一起，预计今年张先生家庭可以增加约31万元存款。

（6）风险偏好：通过投资风险偏好问卷调查，综合家庭阶段、财务现状及个人投资偏好，张先生家庭风险承受能力为中高型，属于积极型的投资者。

目前，张先生家庭正处在人生节点，理财目标非常明确：

（1）抚养费用：2018年孩子出生预算2万元，小学前每年抚养费预算4万元。

（2）买车计划：2019年计划买车，预算10?12万元。

（3）储蓄计划：2020年希望实现可投资资产100万元。

（4）学前教育：2021—2024年，增加孩子在幼儿园期间的教育支出。

（5）旅游计划：2021年之后（即孩子3岁以后），每年增加3万元旅游支出。

（6）换房计划：考虑到北京相关政策，最迟2021年（即孩子3岁）需要换置学区房。

1 家庭财务状况诊断

整体而言，张先生家庭房产比重高，可投资资产比重低，好在张先生家庭对开支的控制力非常强，储蓄率极高。根据目前的投资情况和风险偏好，资产配置不太合理，且年收益率也有提升空间。

1.1 偿债能力

偿债能力包括资产负债率、流动比率、融资比率、财务负担率4个指标。

资产负债率：52.99%。张先生家庭储蓄率较高，由于正好有一笔P2P到期变成了活期存款，如果把这笔钱投入资本市场，这个指标会更合理一些。

流动比率：没有流动负债。

融资比率：没有投资融资负债。

财务负担率：42.21%。略微超出合理范围，抗风险能力较弱，如果收入减少或中断，可能导致债务无法负担。考虑到张先生家庭每年加薪10%，房贷债务较为稳定，预计今年就能把财务负担率降低到40%以内。

1.2 财务自由度

目前张先生家庭财务自由度为25.51%，刚好达标。争取财富增值的目的就是把这个数值增长到100%，意味着只靠理财收入就可以维持每年的生活。

1.3 应急能力

紧急预备金的合理范围是3?6个月的日常开支，目前张先生家庭远高于这个区间，说明家庭中有过多的闲置资金，不利于资产增值。

1.4 盈余能力

盈余能力包括储蓄率、工作储蓄率、自由储蓄率3个指标。

张先生家庭这3个指标都非常高，说明其控制开支和增加净资产的能力都非常强，有利于实现理财目标。

1.5 财富增值能力

张先生家庭生息资产比率非常低。目前大部分资产都集中在房产上，且家庭现金比例太高，产生收益的资金占总资产的比例较低。

1.6 保障能力

除了基础的五险一金，夫妻二人都尚未配置保险，家庭抗风险能力较差。

2 规划方案

通过对财务现状的诊断，我们发现张先生家庭存在以下问题待解决。

抗风险能力差。张先生家庭没有配置保險，如果出现意外，可能导致家庭财务现状恶化。

家庭可生息资产较少，财富增值能力偏低，投资配置不太合理，需要优化资产配置结构，适当增加金融融资，提高资产收益率，这也是增加可生息资产的一种方式。

2.1购房条件

（1）车价涨幅：由于买车时间比较近，因此不考虑车价涨幅，只要在10万?12万元的预算内即可，但后续需要增加每年2万元的养车费用（保险、保养、停车等）。

（2）教育支出：孩子幼儿园期间的教育支出差异比较大，按北京市最近几年的平均水平，每年从1.5万?20万元不等，考虑到张太太的工作性质，很大概率能享受到低价公立幼儿园，暂时按照每年2万元计算。同时考虑到孩子在幼儿园期间会有一些兴趣班、培训课的需要，也按照每年2万元计算。

（3）房价涨幅：北京市现在房价基本处于持平略降的阶段，距离2021年还有3年，判断这个形势不会有太大变化，但还是对房价乐观地赋予了2%的年增长率。

（4）通胀：所有支出项都按照当前物价设定，每年按照4%（近20年的实际通胀均值）的通胀率增加。这一数值是近20年的实际通胀均值。

（5）收入增幅：详细了解了张先生家庭的收入情况，两个人可以实现每年10%的加薪，且最近几年没有更换工作的打算。

（6）投资收益：根据风险测评结果，年投资回报率按10%计算。

（7）其他支出：按照年收入的5%，增加保险支出。

基于这些假设，我们先看看张先生家庭从现在到2020年年底的现金流和资产积累情况，见图1。

支出包括日常开支、偿还房贷、子女抚养、子女教育、买车和养车费用以外，还增加了每年占收入5%的保险支出，张先生家庭年末累计可投资资产见图2。

如果要实现在2021年出售现在的自住房换购学区房，张先生最多可以承担445.5万元的买房款（卖房还贷后净收入约298万元，2020年年末可累计投资资产147.5万元）。按照目前北京二套房的相关政策，首付至少60%，另外预留约房屋总价3%的税和中介费，可购买总价约为707万元的学区房，贷款282.8万元，按照商业贷款30年等额本息计算，2021年之后，张先生家庭每年需要偿还房贷18万元。那么从2021年起，张先生家庭的财务状况将会发生变化。除换房外，也统计了2021年以后房贷变化和教育、旅游支出的增加。不过，换房也不会影响其他任何财务目标，不会降低生活水平。

2.2潜在风险

每个家庭都希望可以给孩子提供最好的教育，北京的学区房均价约为10万?15万元/平方米，700万元的学区房预算大概只能买47?70平方米的房子，选择空间并不大。为了实现学区房的支出，必须具备以下条件：

（1）每年10%的收入增长率；（2）每年10%的投资收益率；（3）孩子抚养费用必须在每年4万元以内；（4）必须选择公立幼儿园。

我们知道，工资的增长率很难能保证每年相同，到达平稳期后的增幅会开始变缓，如果工资涨幅低于10%，也会在换房时出现资金缺口。由于3年后換房的资金是确定的，所以张先生家庭并不能承担太高的风险，中低风险的资产配置只投资3年却要实现每年10%的收益率，难度很高。另外，抚养费用的预算相对偏低。保险配置方面，目前只划拨出了年收入的5%，要覆盖两个大人和一个小孩的保险支出，也仅能达到低配。