租房市场背后的经济学

杨智杰

在对住房租赁市场的管理中，政府应当担负重要责任。然而，我国房改不过二十年，

住房制度“重购轻租”，导致租房市场发展滞后，围绕租房市场的制度仍有大片空白

二百多年前，工业革命的发源地英国在完成城市化的同时，最先面临住房问题——大量农民涌入城市，城市住房供不应求。英国推崇自由市场经济，政府不干预房地产行业，结果导致当时90%以上的房子被资本家控制，大肆抬高房租剥削工人。随后，英国政府不得不做出反思并调整政策，决定适度干预住房市场。当时的经济学家达成一个共识，把住房界定为“准公共产品”，这一理念开启了现代住房制度的先河。

德国的房价被房地产业内人士称之为奇迹，原因是，从1970年到2017年，德国名义房价指数仅上涨2.3倍、年均增速只有1.8%;而在同期，英国、法国、美国房价分别上涨52.8、16.1和12.5倍。恒大研究院最近发布的《德国住房制度启示录》中提到，房价稳定的德国，居住结构仍以租房为主流，德国住房自有率45%，55%的人口租房居住。

在一个成熟的市场，买房与租房应该是无差异的两种选择。贝壳研究院院长杨现领在接受《中国新闻周刊》采访时介绍，对于买房的人来讲，在健康发展的市场中，房屋资产会不断升值，经过一定时间的累积，资产的升值部分会覆盖首付、资金成本、养房成本等相关费用，并能带来正收益。而对于租房的人，可以相应避免购房的首付和诸多相关成本，并将节省下来的资金用于其他方面的投资。他强调，如果资本市场是健康的，租房投资的净收益与买房应该是一样的。

失衡的租与购

然而回归到现实，住房并不是一个单纯的消费问题。杨现领分析，从政府角度，买房意味着投资、住房按揭、土地财政与土地金融，总体上意味着增长、税收与就业。而租房意味着消费，它的产业链相对短，投资拉动效应弱，对增长的带动效应不明显、不直接。

所以，房价问题是经济问题，主要影响的是投资。而租房是民生问题，影响的是消费。

中国住房问题的转折点出现在1998年的房改。当年7月3日，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），文件提出，“停止住房实物分配，逐步实行住房分配的货币化，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭由政府或者单位提供廉租住房，中低收入家庭，购买经济适用住房，其他收入家庭购买、租赁市场价格的商品住房”。

简单地讲，政府取消了中国计划经济时代实行将近半个世纪的福利分房制度。对此，厦门大学教授赵燕菁这样描述，1998年房改如同大规模城市“上市”，使房地产一举超过股票、债券，成为中国地方政府最主要的资本来源。

的确，买房与租房之于政府有不同的意义，加上1998年金融危机的大背景，杨现领认为，我国的住房制度开始走向“重购轻租”的大方向，总体上建立了一套以购房与投资为主的住房制度框架。

而与此同时，租赁市场发展则显著滞后，经济适用房、公租房、廉租房等具有保障性质的住房供应明显保障不足，主体单一。“原则上，这个框架不改变，租房发展的底层制度基础就无法建立，租房市场也就不可能真正意义上形成大的突破。”杨现领说。

房改至今，很多人都有切身感受，过去十多年房价上涨给购房者带来了高额的回报。而相比之下，再看看其他金融产品，股票市场10年指数涨幅归零，P2P网贷平台（互联网金融）因为逾期兑付或经营不善问题，未能偿付投资人本金利息，而出现平台停业、清盘、法人跑路、平台失联、倒闭等问题，业内行话称为 “暴雷”。在杨现领看来，这些都进一步扭曲人们对买房的偏好。

租购不同权也使得住房租赁市场缺乏激励制度。现实是，在很多城市，买房会与户籍、医疗教育资源等社会福利体系挂钩。在买房和租房两者之间，人们会被引导到买房。

虽然，十九大报告中专门提到了“加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2017 年7月，住建部等部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，有12个城市作为试点城市首先进行住房租赁试点，广州、郑州等地提出了租购同权的改革内容，但是，这些举措在短时间内并不能完全改变人们购房的习惯。

在这种租购失衡的情况下，住房自有率当然会很高。中国社科院发布的2016年《社会发展蓝皮书》提到，我国城镇家庭住房自有率高达91.2%。社会科学院金融研究所房地产金融研究中心副主任尹中立强调，每个城市情况不同，大多数中小城市不存在租房压力，压力主要是在一线城市。

租金上涨背后的链条

对于这次房租上涨的原因，当前有两个声音：一是专业租赁机构疯狂抢占房源，哄抬房租;二是一线城市租赁市场供需缺口大。

从微观经济学上讲，商品价格是由该商品的供给和需求決定的，房租也不例外。但是影响租房市场的因素并非只有供需关系，它还受到房价的影响。当房屋作为消费品时，房价会影响租房市场的需求，即房价高，大家买不起房，自然会跑去租房。而当房屋作为投资品时，房价会影响租房市场的供给，这就牵扯到年租金收益率。

既然是投资，就要考虑收益，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比，在1：300?200之间比较合理，即需要200?300个月可以收回成本。换算成“年租金收益率”就是4%?6%之间，它代表着一年下来，靠出租房子收回了成本的多少比例。

但是近年来，国内房价居高不下，年租金收益率越来越低。尹中立关注到，2003年前后，北京或上海的年租金收益率在5%左右，到了2017年，京沪两地的年租金收益率降到1.5%，如果剔除掉物业管理费、维修费用等，出租房子根本无利可图。

这就出现了一个矛盾的现象：对于房东或者投资方来讲，租金收益率太低，房租不是偏高而是偏低;而租客却认为房租太高。尹中立分析，造成这个现象的根本原因是房价与收入水平偏离太多。

租金收益率过低，造成的结果之一是投资方或者房东缺乏出租房屋的动力，提供出租的房屋少，租金自然也会上涨。目前存量住房是住房租赁市场的主要房源，但从现实情况来看，一部分住房所有者出于租金水平低或者其他原因，房子处于空置状态。

根据西南财大中国家庭金融调查与研究中心的调查报告，2013 年，我国城镇住房平均空置率为22.4%。腾讯网、腾讯房产研究院、中国房地产报与《腾讯智慧》联合发布的《2015 年中国住房空置率调查报告》，2015 年5 月一线城市住房空置率为22%，二线城市为24%，三、四线城市为26%。

根据专家数据，美国的住房空置率长期保持较低水平，即使美国楼市最差的2007?2008年，自有住房空置率最高只有2.9%。欧洲国家的住房空置率也很低，荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%，法国为6%左右，德国约为8%。

在刚刚离职的我爱我家副总裁胡景晖看来，目前热议的长租公寓在资本的挟持下高价收房的行为，对房租增长只是起到推波助澜的作用。据他粗略估算，北京有近100万套房子空置，既没有自住也不出租。而对于年租金回报率只有1.5%，低于发达国家的5%?6%的水平，胡景晖认为背后的原因就是土地财政、高地价推动高房价。

尹中立认为，政府需要干预住房租赁市场，从供给角度增加政府主导的租房供给。北上广深一线城市虽然土地稀缺，但是和人口相比，如何合理利用才是关键。比如每年新增居住用地中，更大的比重用于保障性住房，有利于住房矛盾的化解。

租赁市场背后的社会治理体系

各国的共识是，房屋租赁市场具有社会福利属性。杨现领说，租金稳定是民生稳定和社会稳定的重要基础。同时，租赁具有更多的消费属性，租金是CPI（居民消费价格指数）的重要构成部分。租金上涨过快会引发潜在的通胀风险，对经济和社会稳定造成威胁。无论是成熟市场，还是发展中市场，租金支出都是家庭消费支出的重要部分，因此，租金稳定对于通胀的管理非常重要。

另一方面，租房市场也与人口城市化密切相关。“当前，我国城市化过程最突出的矛盾就是人口城市化慢于土地城市化，即大量流动人口和新市民无法在城市获得正常的居住与生活保障。这些人群收入偏低，支付能力有限，租金上涨过快，不仅会对他们的融入城市构成无形的障碍，而且，一旦他们回流农村或小城镇，也将对大城市的服务成本产生供给冲击，从而导致城市化的倒退。”杨现领说。正是基于这些问题，租赁市场的稳定性非常重要，甚至比房价的稳定性更为重要。

在对住房租赁市场的管理中，政府应当担负重要责任。然而，我国房改不过二十年，住房制度“重购轻租”，导致租房市场发展滞后，围绕租房市场的制度仍有大片空白。

尹中立分析，当下我们租房市场实际上更多的是个人对个人行为占主导，政府介入少，这个市场更多的时候是处于一种自发的状态。

中原地产首席分析师张大伟发现，国内房屋租赁市场缺乏一个准确的、有公信力的数据，不论是租赁房源数量还是租金数据。当前，大部分发布的数据来自于一些参与租赁市场交易的机构，这其中很难说没有用数据影响市场的干预因素。

武汉大学中国住房保障研究中心主任曾国安也指出，商品住房交易和存量住房交易均有比较完整的信息登记，但由于住房租赁登记备案制等未落实等原因，除了专业机构和中介机构能掌握部分住房租赁市场信息外，政府部门对住房租赁市场信息了解非常少，公安部门入户登记所能了解的信息也十分有限。信息不完整、不系统，制约了住房租赁市场的有效管理。

官方统计租房市场数据并不是一件容易的事情。据尹中立介绍，相对于房价来说，房租更难监控，很多租房买卖是个人对个人，双方在私下成交。“买房还有网签制度，数据按说应该很准确，但实际上不是很准确。房价都监控不了，房租更难监控。”尹中立说。

另外，我国尚没有一部保护租房者的专门法律。在现有的法律法规体系当中，有规定房租租赁的条文有《中华人民共和国合同法》中关于房租租赁的条文、住房和城乡建设部发布2011年2月1日实施的《商品房屋租赁管理办法》以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》。但是这些都是条文，并非有强制力的法律，承租人在房屋租赁市场依然处于弱势地位，会面临黑中介等各种棘手问题，租房权益在受到侵害时还不能得到法律的有效保障。

尹中立认为，我国是一个人口大国，并且面临着急剧的人口流动，住房矛盾如何化解是一个非常复杂的问题，需要很高层级的法律文件去规范。很多国家都有《住宅法》，但是我们国家没有。《住宅法》不光是管控住房市场，还会规范政府和市场的边界，规定政府的义务，以及公民在住房过程中应该有哪些权利和义务。尹中立记得十多年前有关部门有计划立法，但迟迟没有落实，现在應该重新呼吁，启动《住宅法》的工作刻不容缓。

对此，其他国家的有关做法值得参照。1950年代起，联邦德国相继出台《住房补贴法》《住房解约保护法》《增加租赁住房供应法》《住房租赁法》等，以法律形式明确约束房东权利，保护租户权益，限制租金涨幅，补贴住房。

7月27日，深圳市政府发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，其中在租购并举部分提到，自今年起，深圳市新增居住用地中，人才住房、安居型商品房和公租房这些保障性住房的比例达到60%，市场商品住房占40%。

尹中立认为十九大之后很多城市发展新的住房理念，深圳做得比较到位。但是他担忧，这种模式在其他90%以上的城市可能都不具有可行性，这仍和土地财政有关。深圳的地方财政雄厚，不太依赖土地收入，但是其他地方不都这样，北京的地方财政对土地依赖也很深。

实际上，很多政府都建设公租房来保障低收入人群的住房问题，但不同的是，国内一线城市对保障性住房申请的条件除了对收入有要求外，还和户籍或者缴纳社保的时间挂钩。例如，北京朝阳区公租房申请明确规定必须有本市城镇户口;深圳市公租房轮候申请条件是，具有本地户口，或者参加社保累计三年，或者配偶属于现役军人的可以不受户籍和居住证的限制。

而流动人口是租房的主要人群，在一线城市获取户籍极其不容易，尤其是对低收入、需要保障性住房的流动人口来讲更是毫无可能，而申请条件把这些人挡在了公租房的门外。

尹中立说，北京就是在控制人口，这背后是一个城市承载力的问题。北京最大的制约因素是自然条件，缺水，城市如果有过多人口涌入，城市运转难以为继。因此，北京很难给流动人口提供那么多便利。

实际上，这背后又透露出城市发展不均衡的问题，北上广深等一线城市承载着更多经济、文化、服务的优势，吸引流动人口大量涌入。相比之下，德国住房体系的优势在于，德国各州的经济发展相当，产业布局均衡，人口在大城市的集中度不高，当然也不会集中在一个城市居住。

所以，房子问题不仅仅是与房子相关，租房贵背后，实际上涉及一个非常复杂的社会治理体系。