我国绿色物业发展现状及管理模式浅析

李乐灿 韩梓依 张雪松 杨帆

[摘要]近年来，随着可持续发展这一重要战略的实施，绿色建筑和绿色住区如火如荼的发展建设起来，绿色物业扣绿色管理的理念应运而生。本文结合我国近年来迅速发展起来的两个绿色物业典型在绿色物业管理上的实践，阐述我国绿色物业管理的现状，对我国绿色物业管理模式提出建议。

[关键词]绿色建筑；绿色物业；全寿命周期；低碳；战略

文章编号：2095 - 4085（2018） 08 - 0113 - 02

1 绿色物业管理发展的背景

近年来，随着全球生态环境问题日益恶劣，可持续发展成为全世界发展的共同趋势，在全寿命周期内节能减排的绿色建筑成为这一背景下未来建筑发展的方向。伴随着绿色建筑的迅速发展，传统物业的局限性日益体现，绿色物业和绿色管理的理念应运而生。自上世纪80年代我国开始对绿色建筑的研究至今，已取得一定成果。在政府的支持和激励下，一批新兴的绿色物业企业和由传统物业转型的绿色物业企业积极投人对绿色物业管理的探索和尝试中，为绿色物业管理在我国的推广和发展提供了宝贵的经验和借鉴。

2 我国绿色物业管理模式举例分析

2.1 我国绿色物业企业现状

传统物业致力于为建筑保值，而绿色物业致力于为建筑创造价值。近年来，一些企业积极探索和转型，深圳、上海、江苏多地在绿色物业管理上不断创新，开展试点工程致力于实践中寻求经验[1]。从企业管理架构上区分，我国绿色物业企业可分为可为绿色建筑和住区提供外包物业服务的专门型绿色物业企业和地产物业一体化的集团型绿色物业企业。下文将以第一物业服务（北京）有限公司（简称“第一物业”）和万科物业为例，分别介绍两种物业企业的管理模式。

2.2 第一物业—一致力于成为中国最专业绿色物业

2.2.1 第一物业的绿色探索之路

第一物业成立于1999年，服务范围涉及全国各地的别墅、住区、写字楼等。2007年，第一物业实现向绿色物业企业的转型，成功研发了首个绿色物业服务体系，服务于公司首个绿色物业项目——上第MOMA。随后的十年里，第一物业在绿色物业的成长道路上不断探索，于2016年获评“中国领先绿色科技物业上市企业”，于2017年发布“绿服务1.0”产品。

2.2.2第一物业运营模式——绿服务1.0

2017年，第一物业发布“绿服务1.0”，构建了一个全生命周期的绿色住区物业服务体系，该体系实现了从前期到运营过程的绿色住区物业服务，分为四部分——绿色前期介入服务、绿色社区运营服务、绿色社区生态服务、流程与标准化体系，从科技设施、社区生态、流程与标准化三方面来服务居民、服务社区、服务城市。

具体的措施体现在四大绿色科技主系统：绿色科技能源系统的平台、BIM三维可视化引入运行管理、能源自控系统、大数据和移动互联。四大主系统互通互联，构建安全舒适的社区环境，降低能源消耗，促进物业保值、增值；减少人力投入，降低运营成本；自动化控制系统，提高能源消耗精度；通过大数据互联，以数据实事为依据，提高运营效率[2]。

此外，第一物业串联数十家第一联行，形成一条绿色链条，例如第一装饰提供的绿色装修服务；提倡健康呼吸的第一人居，首创新风空气净化系统，让居民在室内呼吸到净化后的空气。

2.3 万科物业——绿色住区和绿色物业一体化发展

2.3.1 万科物业的诞生及绿色管理

万科物业是在万科房地产开发业务中应运而生的，服务万科开发的地产项目。受SONY公司售后服务的启发，万科集团一开始就将物业管理作为房地产开发的一项售后服务保障措施，于房地产项目一体化运营。近年来，随着绿色建筑的发展，作为有一定基础的物业企业，在国家政策的支持和引导下，万科物业开始了绿色物业管理上的尝试和探索。此外，万科开发了许多绿色地产项目如天津万科锦庐小区，万科物业也由此向绿色物业转型。

2.3.2 万科物业在绿色物业管理中的尝试和探索

2012年，深圳市住房和建设局选定了绿色物业管理活动有一定基础的9个项目开展试点工作。在本次试点项目中，万科物业开展的是垃圾减量分类的试点项目，以专业垃圾处理运营公司为支撑，开创了垃圾减量分类可持续发展的新模式。

万科物业研发智能化物业管理“睿服务3.0”，对于綠色节能设备、智能家居设备集中地绿色建筑和住区的物业管理来说，具有更大意义，睿服务的运营体系形成了用户行为、物联网产品、智能数据监测运营中心、物业服务人员再到用户行为的服务闭环，物联网产品和监测中心的加入，让服务人员与用户之间的沟通连接更加便捷、准确。通过智能社区和绿色物业服务形成良好的、良性循环的服务体系，通过智能社区管理，提升效率、降低成本、量化节能信息，以此增加业主的满意度，促进物业服务的升级，推动传统物业服务向新型智能物业服务发展。

2.4借鉴与启示

综上，可以看出，我国目前走在前列的绿色物业企业，都在尝试建立一个完整的绿色物业管理体系和生态。

随着互联网和物联网的发展，所建立的体系往往基于互联网和物联网，将物业、绿色建筑、用户三者紧密连接起来，实现三者之间的及时沟通和反馈；同时，物联网实现建筑和相关绿色节能设备的实时状态监测，极大地方便了绿色物业的日常管理。此外，物业建立的绿色物业管理体系中，囊括了与各种绿色服务相关的行业的合作，例如绿色装修，绿色设备等等，实现绿色服务一体化。这些已有的成功的宝贵经验，值得借鉴。

另外，尽管一些领头的绿色物业企业在管理上做出了许多探索，但在我国绿色物业管理及普遍性推广的过程中，仍有很多问题。一是国人的绿色节能意识还不够，对于节能减排积极性不高，导致绿色物业在管理过程中受阻；二是绿色物业作为一个新兴的物业模式，专业的绿色物业人才短缺，传统的物业从业人员“绿色”意识缺乏，阻碍传统物业向绿色物业转型；三是绿色物业管理评价体系不健全，绿色物业管理相关标准和制度不完善，导致现有企业的运营体系碎片化，缺乏统一标准。

3 对我国绿色物业管理模式发展的建议

结合上述对我国绿色物业现状的举例分析，笔者对我国绿色物业管理模式的发展提出以下建议。

3.1政府层面

（1）政府通过政策、舆论引导，提升国人和传统物业对绿色建筑和绿色物业的了解，提升绿色节能意识。

（2）针对物业，政府出台相应的激励政策，支持传统物业的转型，投入资金培养绿色技术专业人才，建立绿色运营管理培训制度，补齐人才缺口。针对用户，出台政策鼓励雇佣绿色物业，并制定奖励政策。

（3）政府相关部门和现有绿色物业企业尽快健全绿色物业管理评价体系，完善行业相关标准和制度，为已有绿色物业企业和即将转型的传统物业企业提供绿色管理实施上的理论依据和实践操作上的指导。

3.2绿色物业企业层面

（1）借鉴已有绿色物业的成功经验，提升自身专业意识和服务水平，做好节能管理、节水管理、垃圾分类、环境绿化、污染防治等基本的绿色物业管理技术要点。

（2）绿色物业在现有服务水平的基础上，通过技术手段和规则制定，增加与用户在节能减排过程中的互动，如生活化的节能状态实时可视化反馈，用户间节能评比，建立激励机制等，提升用户在节能减排活动中的参与度。

参考文献：

[1]全祥，中国绿色物业管理的研究[J].现代国企研究，2017，（12）：178.

[2]李庆昌，绿服务1.O解读第一物业“物·业”之道[J].中国物业管理，2017，（07）：16 -18.