呼和浩特市存量商品房适应性改造研究

吴晓君 田娣 李荣博

[摘要]自2016年起，为响应党中央关于“积极推进房地产去库存”号召，呼和浩特市公租房由新建转为政府在房地产市场上收购存量商品房，并改造之后完成建设任务。将大面积商品房进行合理的适应性改造为公租房消化，从建筑学专业角度出发，探寻更加人性化和专业化的公租房设计、营建模式，是作为建筑师对社会责任的体现。

[关键词]公租房；适应性改造；SAR理论

文章编号：2095 - 4085（2018） 08 - 0021 - 03

1 存量商品房适应性改造研究的意义

1.1研究价值

首先，将户型过大的商品房进行改造，能够缓解城市低收入人群的购房压力；其次，将过剩的库存户型改造成公租房上缴国家，避免重建公租房的浪费；最后，综合运用建筑学相关专业知识对户型进行改造提出合理方案，提高施工效率，優化施工质量是建筑师的使命。

1.2所要研究的问题

如何协调解决库存问题，对大户型进行适应性改造成为关键。呼和浩特市现有商品房库存面积集中在120-l40㎡户型，与公租房营建面积户型要求不一致；为保证公租房建设项目的顺利进行，本课题结合现有政策，从建筑专业角度出发，通过对市场现存大量大面积商品房适应性改造设计为研究，以满足呼和浩特市公租房使用要求，为呼和浩特市公租房未来发展指明方向。具体到研究本身，主要是对现有大面积住宅进行适应性改造设计，使其满足公租房的使用要求。

1.3研究的方法

1）论文研究与研究架构的建立 在综合运用建筑学、设备、结构、社会学等相关学科的理论和方法的基础上，从分析国内外现状人手，在SAR理论和LC中国百年住宅的理论支撑下，从适应性的角度对呼市商品房去库存改造公租房过程中所面临的难题进行探讨，并整理出理论方法和研究框架。

2）实证研究选择呼市具有代表性的商品房小区进行实地调研，在调研的基础上进行分析评价，研究出可行的改造方法与策略。

2 大户型住宅的适应性改造

2.1 公租房的定义及需求

本论文所要解决的问题是将过剩的大平米的商品房，改造成可以租赁的公租房以达到消化库存，节省能源，优化配置的作用。公租房是国家在国家政策支持下的保障性住房，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向城市中等偏下收入住房困难家庭，新就业职工出租，面对的人群主要包括一些低收入群体，新的大学毕业生，退休老人以及残疾人和一些从外地迁移到城市工作的群体。因为公租房保障性以及廉租的特征，经济适用是使用对象对公租房的最大需求，又因其面对的人群不同，不仅有年轻人，更有老年人和残疾人等特殊群体，公租房的适应性也是改造的核心之一。根据调研总结出呼市公租房住户对公租房的一些需求。

1）对基本的生活空间以及通风采光的需求。因为本项目中的公租房是由大面积商品房改造而成，改造后的户型应当满足基本生活需求以及基本规范要求。

2）对空间灵活性的需求。改造过后的户型面积相对较小，而且改造还会给后期使用带来一定的不便因素，因而设置可以灵活安排的空间更有利于后期住户入住时对空间的安排。

3）对存储空间以及晾晒空间的需求。存储和晾晒是每个家庭必不可少的，然而在调研中，由于公租房设计不够精细，没有考虑到住户这方面的需求，因而造成生活的不便。在此次改造研究中，将会考虑这两个空间的设置。

4）特殊群体对于特殊使用空间改造的需求。由于公租房面向的群体还有一些老年人和残疾人，原来的公租房通过调研，很少考虑到后期改造等事宜。因而本次改造还将考虑特殊人群使用时的改造需求。

2.2“大改小”面临的困难

大户型改造成小户型涉及到结构，设备，水电，经济，空间等一系列问题，从适应性角度来保障空间的可利用性和舒适性是关键。

1）从住户角度，应当满足最基本的需求层次的要求，在合理分割户型的前提下保障两个住户的生活空间，以及满足最基本的房间通风采光等需求。

2）从经济角度，应当从结构设备空间等角度最大效率的利用原来的卫生间，厨房等管线较多的空间，并且使得改造后的两户或者三户在卫生间和厨房的配置上更加的节省优化。

3）从空间角度，应当分割空间让空间更加灵活和人性化，让生活在其中的百姓感到方便与舒适。

2.3现有户型样图

呼市现有户型的户型模式多为三室两厅模式的140平左右的户型，一梯两户一梯三户和一梯四户的单元式住房。厨房和卫生间的分布多有规律性，总结出户型模型。

3 基于SAR理论的适应性改造策略

3.1 SAR理论

20世纪60年代，荷兰著名建筑师约翰哈布瑞肯提出了一个住宅建设的概念，称其为“骨架支撑体”理论，并与荷兰几位建筑师筹集资金，开办了建筑师研究会（STICHING ARCHITECTEN RE-SEARCH）简称SAR。哈布瑞肯于1965年在荷兰建筑师协会上首次提出设想，将住宅分为支撑体和可分体两个部分，此后研究会又对此提出了一整套理论和方法，即SAR理论。他们主张居住者对其居住环境有决定权，居住者参与住宅的建设过程，从而能在同一个骨架下创造出灵活多样的空间组合。因此，住宅建设不再千篇一律，不同的人都能找到合适的建筑空间与环境。

3.2大户型适应性改造中的支撑体策略以及可分体策略

SAR理论的鲜明特征就是在住宅设计的过程中将不同的住宅都分为“支撑体”骨架和“可分体”两个范畴。支撑体是固定的范畴，是住户不能随意改动的部分，而可分体是住户拥有决策权的部分。支撑体是固定不能随意改变的，就将要对其进行改造的大户型来说，支撑体确定了它的结构形式，套内面积，阳台的形式，套内固定的卫生间厨房的位置等；可分体是自由灵活的，是由空间的物质实体，例如墙和隔断等以及其连接构件组成，可由住户按照其生活方式居住需求在建筑师，室内装饰师和各专业工程师的协助下完成。

本文涉及的大户型空间改造成适应公租房需求的小户型空间的改造方法传承了SAR理论的建设思想，力图以人为本，正确处理好大空间对小空间的转换，协调居住空间与居住需求之间的关系，探索小空间公租房的适应性可能与精细化可能。从而满足不同人群对美好生活的需求。在设计程序上也遵循SAR理论，将住宅的建造过程分为支撑体和可分体两个部分，分别提出大户型空间改造为小户型空间的支撑体策略和可分体策略。

支撑体策略，即将大面积商品房的支撑体部分进行划分，并重新规划划分后两户的新支撑体部分，划分原则一是尽量保证划分以后的可使用空间大而完整，二是尽量少的改动原住户的支撑体部分从而减少施工量。可分体策略即将分割出的大空间进行灵活划分，以满足住户对公租房的各种需求。

3.3根据支撑体策略和可分体策略提出3种可能的分割方案

按照“直线”分割和“折线”分割以及公共厨房的探索考量，设计出三种分割方案。方案1是“直线”分割方案，如果采光通风允许的情况下，这种分割方式的优点是工程量小，砸墙少，卫生间厨房的位置改动小。缺点在于A户型得重新规划厨房且如果户型朝向不允许的情况下，采光通风会受很大影响。方案2是“折线”分割方案克服方案1的缺点，两户的采光与通风分配相对均匀，且可以较为充分利用原有的厨房卫生间以及隔墙。缺点在于A户型要重新规划厨房以及卫生间。方案3是鉴于方案1与方案2要重新规划A户型厨房的情況，将原有套内入口附近的厨房规划成为公共厨房，如此，只需要在AB两户分别设置一个开放厨房即可。基于支撑体策略和可分体策略，这三种划分方案对大面积户型做了基本的分割。

4 总结和展望

目前将大面积库存商品房改造为公租房消化的举措少之又少，好的改造办法能够给国家和开发商以及老百姓带来福利。此篇文章对大户型商品房改造提出了3种可能的方案，以后还将结合实际库存户型运用此三种分割方法对大面积户型进行具体改造，并从住宅精细化设计及适应性的角度对公租房的细节进行进一步剖析。

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