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探讨经济适用房发展问题及改革措施

2018-09-10刘丹妮姜楠

环球市场 2018年1期
关键词:社会保障

刘丹妮 姜楠

摘要:随着城镇化建设的快速发展,我国经济适用住房的需求量也将稳步上升。经济适用住房的兴起既能直接推动我国住房消费的增长,也能缓解困难家庭的购房压力,同时也是扩大内需发展的有效方式。然而,在发展经济适用住房的二十几年中,产生了一系列不可避免的问题。文章通过分析我国经济适用房在发展中的问题以及原因,并且借鉴其他地区发展优势,提出了改善经济适用房的发展意见。希望通过此研究,能有益于我国经济适用住房的持续稳定发展。

关键词:经济适用住房;社会保障;住房政策;中低收人家庭

在经济发展新常态下,经济适用住房的兴起有益于住房消费的提高从而促进经济的稳步上升。大力发展经济适用住房既能够改善城市居住环境,又能保障低收入者的生活水平,减轻其购房负担,同时也在一定程度上抑制了房价的不断攀升。

一、经济适用房的概述

随着城市化的快速发展,房地产行业开始回暖,住房价格也开始不断上升。然而城镇中能够购买商品房的家庭只占少数,仍然会有一些贫困家庭存在着住房困难的问题。政府为了解决这一问题,从而开发建设了经济适用住房。

(一)经济适用住房的简介

1998年以后房地产行业进入了快速上升时期,住房发展逐渐向市场化靠拢,住房政策的设立也紧跟社会主义市场经济的步伐。在20世纪末,由于经济发展缓慢,大部分家庭并不富裕,无力负担商品住房,因此国家组织建设了经济适用住房出售给经济条件较差的家庭。如平价房、安居房、解困房等等。经济适用住房也由此产生,并成为了社会主义市场经济条件下房地产市场房源的重要构成之一。所谓经济适用房就是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅,由国家统一下达计划,用地实行行政划拨的方式,对各种经批准的收费实行减半征收,出售价格实行政府指导价。[1]

(二)经济适用住房的发展历程

经济适用住房起源于二十世纪五十年代的北京。从1991年开始起步,国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中曾提出:要优先解决困难家庭的住房问题,使其生活得到保障,因此要全力支持经济适用住房的发展。这一通知为经济适用住房的发展提供了更强有力的支持。到了1998年,进入全面发展时期,由于城市中一些贫困家庭不能负担商品房的售价,政府为了缓解这部分人的居住困难问题,开始全面促进经济适用住房的发展。1999年,经济适用住房快速发展起来,具体表现在数量增加,且周边基础设施开始完善,城市中贫困家庭的住房需求得到了保障,缓解了一定的社会矛盾。然而,自从到了2005年,经济适用住房在发展中就出现了一系列问题,如购买困难、周边基础设施建设落后、住房空置等等,直到现在这些问题都还没有得到根治。因此自2005年至今,经济适用住房一直处于完善改革当中。

(三)建设经济适用住房的意义

1.经济适用住房的发展有利于保证城市居民住有所居。经济适用住房的销售价格一般是投入原材料成本确定,相比于商品房的销售价格,经济条件较差的家庭也能负担。它是有利于保障居民生活水平,且具有经济、实惠性质的商品住宅,经济适住房政策,是让家庭成员自行负担一部分购买资金,政府再以一定的优惠政策帮助不富裕的家庭,使得城市中贫困家庭也能购买房子,使其住有所居。

2.经济适用住房的发展有利于稳定房价,抑制房价攀升。由于我国城市化发展较快,房价也处于一个上升趋势,并且这个趋势将持续很长一段时间。经济适用住房的发展缓解了大中城市里多数新产生的城市家庭的住房压力。

3.经济适用住房的发展有利于促进资源合理分配,缓解社会矛盾,为社会和谐健康发展创造了条件。就目前形勢来看,对于像西安、成都、重庆、武汉、深圳、北京等大城市来说,经济适用住房的推广仍具有积极作用。

二、经济适用房的购买政策

随着新型城镇化持续发展,城市中经济适用住房的申购体系也应得到改善,为提高对适用住房合理开发、规范经营的监督力度,规范城市化住房建设的发展,并促进我国经济适用住房的持续稳定发展,国家制定了相应政策。

(一)经济适用住房的买卖政策

1.经济适用房住房的持有人必须自购买合同生效之日起住满5年才能将经济适用住房进行买卖。若不满五年因其他特别因素需要转手的,则应该由国家住房保障机构按住房原来的销售价格购回。

2.经济适用住房的持有人若要完善适用房的产权或者将住房进行买卖则需要缴纳增值收益,并且缴纳收益不得低于经济适用房的原价与计征单价差额的五分之三。用于补交土地收益等相关价款。

3.已经得到政策性住房支持的贫困家庭,若需要申购住房的,其已经得到政策性补助的住房面积,应全额上缴计征单价与住房原价的差额。

4.夫妻双方离异,则双方不再享有经济适用住房的住房权。若重组家庭,并且重组的家庭成员符合申请购房条件的,则可再次申购住房。

(二)经济适用住房的相关优惠政策

对于居民,政府对周边建设服务费用等相关税费会实行免征政策,而家庭水电等税费则实行减半征收政策。对于开发商,建设经济适用房所占用的土地直接由行政划拨,并给予优先办理业务的政策支持。另外,经济适用房建设管理费只限于1%-3%,市场利润被限在3%以下,切实保障了中低收人家庭的生活水平。

三、国内外经济适用住房发展情况

经济适用住房的实施,保障了贫困家庭的住房权益,同时也在一定范围内提高了社会保障程度,促进了经济以及社会的和谐发展。但在经济适用住房的发展改革过程中,不可避免的会产生一些相应的矛盾。

(一)我国经济适用住房的发展现状

1.经济适用房周边的学校、医疗、交通等配套设施发展滞后。政府曾明确规定有“经济适用房要进行整体规划,把城市里低收入家庭对医疗、学校等周边配套设施的需求放在首要位置,对区位布局进行合理规划”,但这些在实际发展中却并不容易落到实处。多数的经济适用住房还仍处于郊区地带,地处偏僻,交通不利,周边缺少配套的基础设施如学校、商场、医院等,居住环境差。

2.经济适用住房的供求结构不平衡。在我国有凌晨4点排队仍购买不了住房的现象,每一年被政府投放到市场上进行买卖的住房数量是小于贫困家庭的住房需求量的,而要增加经济适用住房的数量,则要扩大住房的建筑规模,这将导致占用更多的土地。然而大部分地方的收入主要通过土地买卖来获取,因此政府在促进经济适用住房发展方面投入力度不足,这也导致每年政府投放到市场上的住房供应量有限。

3.住房户型面积不符合要求。在我国经济适用房的管理条例中对住房的面积有相应的规定,主要是以中小型为主。面积在八十平米上下为中型住房,面积在六十平米左右为小型住房,但很多开发商却不遵守规定,将住房面积建到了一百平米以上。在户型超标的同时,建筑的总面积也随之扩大,最后会导致住房的建设成本上升,从而增加了中低收人家庭的购房压力。

4.经济适用住房分配不合理。目前,高收入阶层购房现象严重,中低收人人群弃购现象普遍。而现在住房供需不平衡,这是因为经济适用住房的房源大多数流人了富裕家庭的手里。政府为了解决贫困家庭住房困难问题的想法得不到落实。并且又因为一些经济适用住房的选址偏僻,交通不便利,基础设施建设滞后等诸多问题,中低收人人群放弃购买经济适用住房,这又间接的导致了经济适用住房空置率上升。

(二)其他国家住房发展情况

1.法国住房法律的发展。“居者有其屋”是法国福利体系的一个部分,法国政府始终把解决低收人家庭住房困难问题放在重要位置上。因为法国的经济适用住房制度的完善发展,使得法国的房地产行业一直稳步发展。法国主要通过立法来促进经济适用住房的快速发展,在十九世紀末,由于工人们的住房问题愈演愈烈,因此法国政府为缓解这一问题,推动了经济适用住房的发展,切实保护工薪家庭的住房利益,设立了相关的法律制度,如《国家住房承诺法》、《可抗辩居住权法》等。这些法律的实施,使得经济适用住房的数量大大增加,同时也表示居民可通过法律途径来维护自身权益。

2.西班牙租售同行制度的实施。西班牙宪法第四十七条规定,居民的住房权利应该得到政府的保护。因此西班牙政府为保障中低收人人群能有住房而实施了经济适用住房租售并举这一政策制度。西班牙有直接出售的经济适用住房,同时还存在租赁型的经济适用住房,到目前为止,租赁型的住房比例正在日益上涨。关于租赁型住房,若租住满7年,则居民可以选择继续租住或者按照约定条件购买。这种可租可售的运行模式在更大的程度上保障了中低收人家庭的生活水平。而且在西班牙,与经济适用住房有关的活动,如,改造、翻新、开发等等,政府都会给予一定的支持,同时还给开发商一些资金补贴,政策支持等等。

3.韩国租房实行传贳房制度。传贳房指的是,房客将租房押金交付给房东以后,订立一个租房合同,而这个押金就叫“传贳金”。在合同期满以后,若是房客不再续约,房东则要将押金原数退还租房者。在合同有效期内,房客对房屋的使用权以及对“传贳金”的所有权均受法律保护,韩国的《民法》对此有明确规定。“传贳金”一般占房屋总值的三分之一到二分之一之间,若是所在城市房价不高,那么“传贳金”所占比例会相对较高。而且在韩国,一些公司可以允许员工在租住房屋时向公司申请1.5亿韩元以下的贷款,优惠利率为2%,比普通银行的利率要低很多。

四、我国经济适用住房改革措施

经济适用房是国家为保证贫困家庭住房权益而推出的一种具有创造性的住房类型,因此改革完善适用住房具有重要意义。我国经济适用住房的发展需要借鉴其他国家的优点,最终形成符合我国国情的改革之路。

(一)科学规划,合理利用资源,优化经济适用住房选址

政府对住房位置、配套设施等方面应该重点把控,并且在对城市进行规划改造时,应在基础设施较为完善的位置为适用住房留有一席之地,切实提高中低收人家庭的生活水平。对于建设在郊区地带的经济适用住房,政府可以学习西班牙政府给予开发商、建筑公司等一定的资金补贴,政策支持,鼓励他们对经济适用房周边的环境进行改造,完善周边的基础设施建设。

(二)完善经济适用住房的购买政策,推动租售同行制度的发展

若适用住房只能出售,考虑到城市中贫困家庭的收入情况,仍然有一部分家庭无力负担住房价格。如果学习西班牙政府的租售并举制度,改变经济适用房只能售卖的制度,实行既可租赁又可售卖或者先租赁后售卖等多种措施,贫困家庭就可以根据自身的家庭经济情况选择适合自己的方式,保障其住房需求。

(三)严格把控住房面积,按规定开发建设经济适用房

政府应按照规定,把住房面积严格限制在六十至八十平米以内,控制住房建筑面积,优化资源配置,推动经济适用住房快速稳定发展。

(四)订立一套完善的购房资格审核机制

对于申请购买经济适用住房的城市家庭,应审核家庭财产收入以及其他限制条件是否符合规定,尽量减少高收入人群购房的现象,减少住房空置率,保障中低收人家庭的利益。

不同的国家,对经济适用住房的政策制度都会有较大的区别。如西班牙的租售并举、韩国的传贳房、新加坡的组屋、泰国的仁爱屋、俄罗斯以及澳大利亚的公共住宅、德国的住房储蓄金融体系等等,每个国家都有符合自己国家国情的经济适用住房制度,他们有缺点,但优点也是不可忽视的,我国需要取其精华,去其糟粕。

五、总结

随着城镇化发展步伐的加快,经济适用住房还存在一定的发展提升空间。本文通过对经济适用住房发展中存在的矛盾进行探讨,结合法国、西班牙等国外地区住房的发展情况,提出了一些改革意见。相信在今后的发展改革中,相关部门会一步步的解决经济适用住房发展中的问题,经济适用房将健康持续发展。这将切实保障城市中低收入家庭的生活水平,促进房地产行业的发展,促进国民经济的稳步提高。

参考文献:

[1]侯雅文.浅谈我国经济适用房的发展现状及对策[J].甘肃科技,2016(11):106-107.

[2]宋煜.浅析经济适用房存在的问题[N].山西经济日报,2016-07-26.

[3]宋兴国,李晓蕾.链家研究院院长杨现领:解决“新市民”居住需求是租赁市场发展方向[N].21世纪经济报道,2017-07-20.

[4]刘雪明.地方政府执行经济适用住房政策的绩效评价研究——以广州市为例[J].天津师范大学学报(社会科学版),2017(02):72-78.

[5]曹杰.以需求为导向的上海经济适用房政策调整研究[D].上海交通大学,2015.

[6]孙艳玲.哈尔滨市经济适用住房保障机制研究[D].哈尔滨工业大学,2015.

[7]戴维森(美).美国经济适用房与公私合营关系[M].中国建筑工业出版社,2012:2-60.p

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