综合体项目测绘面积与规划面积差异探析

代静南

摘要：伴随我国城市化进程发展，国内住宅地产快速开发的同时，商业、酒店、办公、文旅等综合体项目也蓬勃发展，以满足城市化产业需求及百姓购物，社交等消费需求。本文以天津津南吾悦商业综合体为案例，阐述综合体项目在房产面积测绘阶段与前期规划阶段面积统计差异性及应对措施。

关键词：测绘原则；公摊原则；持有业态；销售业态；得铺率

一、测绘面积与规划面积差异依据

（一）天津测绘与规划面积执行依据标准

《天津市房屋面积测算技术规范》2014版；《天津市房屋面积测算技术规范补充规定》；《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）；《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（2002）。规划局执行依据：《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）。

（二）测绘面积计算标准与规划计算标准主要差异（见表1）

二、测绘面积公摊分析

综合体项目中因为各持有及销售业态，水平及垂直交接面较多。即使总面积不变，公共面积分摊原则不一样，也会导致产证面积出现较大差异。下面从三个业态方面阐述面积公摊细则：持有商业MALL与销售商业街之间的公摊分配；持有商业MALL与高层办公塔楼之间的公摊；销售商业街群体内部公摊分配。

（一）持有物业（商业MALL）

依据当地面积测绘部门沟通确认后，给出以下主要公摊面积分配原则：

原则一：按照测绘部门意见，若持有面积MALL为一个产权，不会因MALL里持有商铺的范围改变，造成销售型商铺的销售面积改变，MALL里的公共面积不会参与销售型商铺的分摊，销售型商铺和MALL里的持有面积共用公共面积按照各自套内面积分别分摊。经测算，按此规则一层一环铺的套内面积3168.08平米，一层一环铺的建筑面积4334.77平米，一层持有商铺的销售20437.89平米，所以一层一环铺的得铺率73%。

该测绘方案的优势是，基本保证销售商铺面积和得铺率合理，同时销售业态和持有业态可以完全分隔管理，不易发生产权纠纷；对于持有商业MALL部分的后期资产打包，改造等也很方便（如图1）。

原则二：按照测绘部门意见，若持有面积MALL内各个商铺单独产权面积，MALL内公共区域（如室内步行街、交通核等）会参与到销售型商铺的公摊，优点是增加了销售型商铺的销售面积，但是得房率会降低。经计算，若持有面积MALL内各个商铺单独产权测绘面积，销售型商铺的一层销售建筑面积6164平米，一层一环铺的套内面积3168.08平米，即一层一环铺的得铺率52%，一层持有商铺的销售建筑面积19070平米。

该公摊方案优势为：商铺销售面积加大，得房率降低，持有分成不同产权商铺，MALL整体出让有一定困难。若今后对持有商铺进行改造，造成外轮廓线的调整，会对销售型商铺的销售面积改变，后期有一定的法律风险。（如图2）

（二）销售商业（步行街）

与当地面积测绘部门对接后算规则如下：

1.通过框墙体中心线来框取各部分面积，建筑面积计算范围至外墙外保温，外墙中线以内算套内面积，以外算公摊面积，公摊面积还包括公共楼梯间、电梯厅、各个管井、通道等，得房率、建筑面积计算方法参照住宅。

2.特别值得注意的地方，地库坡道入口计容不分摊，不计入销售面积。

3.有柱子的通道计入建筑面积，无柱子的通道不计入建筑面积，若加大商铺的建筑面积，加大货值，可以在通道处加装饰柱，使这类通道计入建筑面积。（如图3）

（三）销售商业（办公）

根据与当地面积测绘部门对接后得出以下计算规则：

1.首层单独给办公使用的门厅、走道面积计入办公建筑面积（详一层斜线部分），但交通核如楼梯间及前室、电梯井道按照本层公摊原则给一层的MALL和一环铺（详一层网格线部分）。

2.二至四层办公交通核部分（详下二至四层双斜线处）虽也只给办公使用，但按照本层公摊原则全部公摊给本层的MALL和一环商铺，不计入办公的建筑面积。

3.五层为设备夹层，层高低于2.1米，规划要求建筑按1/2面积计算，测绘不算面积。

4.六层及以上各层只有办公楼层参照住宅测绘建筑面积计算原则，空调室外机位不计入建筑面积，屋项设备用房若只给本栋办公用，分摊给本栋办公。若给其他功能区域用，按照谁用谁分摊的原则。（如图4）

（四）住宅产品公摊

测绘与规划部门计算建筑面积、得房率规则基本一致。不同的是，测绘的销售面积肯定会小于等于该栋楼的建筑面积，如：一些楼栋有屋顶水箱间（不只给本栋楼使用），水箱间的建筑面积会计入本栋楼，但该水箱间不会全部分摊给这栋楼，在测绘表格里属于计容不分摊面积。还有一些从地下上来的管井或者借助楼座主体为上盖的地下车库出入口等等均属于计容不分摊面积。

三、应对措施减少差异应对措施

（一）前置征询，条文解释达成共识

甲方建筑师应当尽早配合项目公司，征询当地规划与测绘口执行标准，尤其要尽早确认：一些界面比较含糊区域的面积计算标准及分摊原则，避免给公司销售及持有业态面积，带来不可控因素，同时减少设计院图纸调改次数及颠覆性概率。不同测绘大队，对于规范条文的认知，如同各地消防支队，对于消防规范的理解，会有不同偏差及执行力度，前置征询，尽早达成共识。

（二）阶段图纸前置，减少无畏调改

面积测绘，尤其是涉及到不同业态之间的公摊面积分配，会给图纸带来很大调改，比如垂直交通楼梯间的布置，水平交通过道的管理界面。水平和垂直交通的调改，会牵涉到防火分区的联动调改，牵一发动全身。

目前设计院对于开发节奏比较快的开发商，大都會采取2套班子出图，一方面满足报规，征询等政府审批流程，另一方面满足现场工程施工进度需求；用于政府报规征询等图纸可以不必太深，需要出图快，快速提供到规划，消防及测绘相关部门，征询到反馈意见，会为后期图纸深化，减少很多反复性工作。

（三）充分理解规划与测绘差异，争取价值最大化

天津市在规划局报建的过程中，规划局没有报建面积核对流程，对是否超出报建面积的评价只有测绘面积和实测为依据，且有住宅实测面积不能超出报建面积的3%。公建实测面积不能超出报建面积的1%的规定，在正常情况下，前置测绘面积或者实测面积会低于按规划要求的建筑面积，所以我们可以在做方案的时候顶足住宅超出报建面积的3%和公建面积的1%做方案，多出来的面积均为增加的价值。

在做住宅方案设计时，应充分利用按规划要求在规范规定的范围内阳台面积算一半，测绘面积阳台按投影面积全算的规定，多做阳台，这样可以有效提高住宅的销售面积，增加货值。

四、综述

综上所述本文以天津吾悦广场为案例，从规划测绘部门执行依据到规划测绘主要差异；不同产品业态之间的公摊计算规则；及应对措施，共3个方面详细阐述了天津津南地区规划测绘标准。深化设计前，充分理解沟通相关文件规定及内部解读，一方面可以减少设计院建筑师的图纸工作量，加快出图进度和质量；另一方面，在充分理解测绘差异后，可以最大化发掘土地利用价值。