商品房预售管理措施浅析

徐萍芸

摘要：就房地产行业发展现状来看，市场商品房的需求量在不断增加，而房地产企业之问的竞争也越来越激烈，现在普遍采用的一种促销模式就是商品房预售，可以更大程度上刺激消费者购买。但是就此种促销模式来看，商品房预售存在一系列的法律问题，期房延期交付也会造成社会问题。为了整个社会的和谐稳定及房地产行业健康持续发展，必须要就实际情况不断就管理制度存在的缺陷进行分析，并提出有效应对策略。

关键词：商品房；预售；管理措施

通过预售这种形式可以巧妙的解决房产商自身资金链紧张问题，达到融资效果。但是因为对此依赖性过大，会造成风险聚集，且会将风险传导给购房者，为保证商品房市场的可靠性，必须要从实际需求出发，建立专门的法律制度，对整个预售模式进行有效管理。

一、商品房预售常见风险

（一）预售合同纠纷

商品房预售为一种附期限的交易行为，双方在签订合同后某一个时间才可以将内容履行。一般从签约到交付商品房需要一到两年的时间，在这个未履行的时间段内蕴含着非常多的风险，最终导致合同双方产生纠纷。就近几年的统计数据来看，商品房预售合同纠纷事件逐年增多，主要表现在几个方面，如小区绿化和配置设置不符合售前宣传、房地产开发企业推迟交付房屋、预售楼盘售价跌幅较大等[1]。面对此种情况，不仅会造成整个房地产行业的混乱，为司法机关带来越来越大的处置纠纷的压力，同时如果处理不当还会产生群体性事件，造成严重不良社会影响。

（二）骗取银行资金

主要为住房贷款“假按揭”骗取银行资金，即未以真实购买住房为目的，开发商为更好的融资，利用本单位职工以及其他关系人来冒充购房人，以虚假的销售套取银行贷款。此种情况下如果开发商可以正常预售商品房，则开发商就可以将预售款回笼还银行贷款，但是一旦商品房无法顺利预售，便会导致开发企业资金链断裂，最终破产清算甚至跑路，导致银行产生严重的巨额不良贷款。面对竞争压力不断增大的房地产行业，存在越来越多的开发企业选择“假按揭”的方法来进行融资，严重扰乱了正常金融秩序，不仅会增加银行资金流失风险，产生连锁法律纠纷，同时还会展现出一个虚假繁荣的房地产行业，加速了房价的提升，直接威胁到整个房地产行业的持续健康发展。

（三）风险防范较难

导致商品房预售管理风险防范难度提高的主要原因就是信息不对称，即整个经济活动中利益相关人员有关信息掌握程度不一致，一方通过所掌握的信息来侵害另一方的利益，严重扰乱了市场正常竞争。房地产开发企业作为行业垄断方，自始至终均掌握着项目详细信息，与消费者相比其在整个销售过程中占据了直接优势，增设商品房预售合同补充条款或声明，直接导致整个交易不公平，产生更大风险，使得管理工作以及风险防范难度增加。同时，政府相比开发企业对土地供应以及规划等方面有着完整且及时的信息，作为调控政策和防范措施制定的主体，对整个房地产行业的发展有着至关重要的影响，另外在建过程中信息不对称加重，也会造成预售风险防范难度加大。

二、商品房预售管理制度优化

（一）明确管理基本要求

在就商品房预售管理制度调整和优化分析时，首先需要明确管理工作开展的要求以及目的，作为整个工作调整的主要依据，指导制度优化方向。第一，保证消费者权益。对我国商品房预售现状来看，整个模式执行过程中存在较大的风险，各种问题和不足较多，这样在制定管理制度时，就需要将重点倾向于消费者，保证交易双方利益的平衡性。尤其是对于商品按揭制度、抵押制度，以及商品房预售的监管方面，必须要提高重视度。第二，明确政府职责。政府在商品房预售过程中起到了非常重要的作用，对房地产部门工作具有调控职责，尤其是现在市场制度不完善的情况下，更是要突出政府职责的重要性，确保可以推动形成一个健康有序的商品房预售市场。合理调节政府对房地产市场干预的程度，避免过度干预而影响市场的良好发展，甚至还会威胁到政府威信力。

（二）限制预售商品房抵押

对于整个房地产行业来讲，房地产开发企业追求的就是利用最少自有资金来获取最高利润，而这样必定会将存在的风险大部分轉移给银行和消费者，因此必须要严格限制预售商品房抵押行为。假如开发商以将要开发土地的土地使用权来向银行抵押贷款，必须要对其专业资质进行严格审批，提高其进行抵押的资格条件，同时限制贷款额度，保证其具有偿还贷款的能力。必要时还需要开发企业再担保，如果规定时间内未能履行还款义务，银行则以再担保财产来优先偿还贷款。另外，地产登记管理部门必须要就此来建设完善的管理制度，对于已经进行商品房预售登记的房屋，开发企业再以在建工程进行抵押时需查明是否已经网签，如无网签需冻结网签后才能进行抵押登记，争取最大程度上来保障消费者对房屋享有的全部权益。

（三）做好预售资金监管

预售资金的监管在全国并没有统一的立法，地方层级的立法较多但均不一致，在国家层级的法律规范中只有《城市房地产管理法》中有一条原则性的规定外，没有其他统一标准，更没有具体的操作规范可寻。这就为地方立法带来了无章可循的困难，造成了各地立法不统一、效力和强制力无法保证、监管效果大打折扣的发生。就全国而言，各地逐步摸索建立起的预售资金监管办法模式不一、方法多样，按监管主体的不同大致可以归纳为四类：一是政府为主体的监管模式，代表省市有天津市、广东省等地区；二是以银行为监管主体的监管模式，主要是北京市、常州市等地区；三是以监理机构为监管主体的监管模式，典型代表省市有浙江省和重庆市；四是担保公司+银行，主要以济南市为主。为了更好保护购房者的合法权益，应结合当地情况选择一种比较好的监管模式，严格预售资金的监管，减少期房延期交付的情况发生。

三、结束语

对我国商品房销售现状来看，最为主要的就是预售模式在整个房地产销售中起到了至关重要的作用。为降低房地产预售模式所存风险，必须要制定完善的管理制度，做好整个过程的监管。

参考文献：

[1]耿林.论商品房预售合同的效力[J].法学家，2017（01）：123-133+178-179.